森ビル 虎ノ門ヒルズ周辺の連続開発 3街区を続けて手がける進め方と、日比谷線新駅を再開発と一体で整備する構え
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何をなぜ決めたか
- 概要
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2014年に竣工した虎ノ門ヒルズ森タワー1棟の周辺で、森ビルが3街区の開発を続けて4棟の街区にまとめ、あわせて東京メトロ日比谷線の新駅を再開発と一体で整備した経営判断。2020年6月に虎ノ門ヒルズ駅が開業し、2023年10月のステーションタワー開業で4棟が揃った。
- 背景
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虎ノ門は前身の森不動産が2棟のビルを建てた創業の地だが、以前は小中規模ビルが林立するオフィス街の一つでしかなかった。日比谷線は1964年の全線開業以来、霞ケ関と神谷町の間に駅がなく、交通結節点としては弱かった。
- 内容
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森ビルは新駅を囲む形で3棟の超高層ビルを計画し、区域面積7.5ヘクタール・総事業費約4000億円ともいわれる規模で4棟をデッキと地下道でつないだ。新駅はUR都市機構が事業主体、東京メトロが設計・工事受託者という分担で2016年2月に着工した。
- 含意
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2025年4月のグラスロック開業で総事業費約7000億円・約10年の再開発が事実上完了した。一方で同時期の港区は大規模オフィスの平均空室率が都内最高の8.1％に達し、再開発の拡大路線そのものを問う議論も出ていた。
いつ何が起きたか 9件
筆者の見解
床を建てる話と、改札を置く話
森ビルが手を伸ばしたのは、隣の3街区だけではなかった。1964年の全線開業以来ひとつも増えていなかった日比谷線の駅を、自社の開発と同じ工程のなかへ引き込んでいる。事業主体はUR都市機構、設計と工事は東京メトロ、森ビルは虎ノ門一・二丁目地区市街地再開発組合の参加組合員という分担で、駅は2016年2月に着工し2020年6月6日に開いた。オフィス床を建てる話と改札をどこに置くかの話を切り離さなかった点に、この面展開の芯があるだろう。
ただ、駅を得たことが街区全体の答えになったわけではない。ステーションタワーが駅直結でほぼ満床とみられていた同じ年、同じ港区で森ビルが開いた麻布台ヒルズはオフィスの内定率が伸びず、区の大規模ビルの平均空室率は都内で最も高い8.1％であった。2023年から26年の新規供給の過半が港区に集まる状況では、駅直結という条件を持たない床まで埋まるとは限らない。創業の地に4棟を建てて改札まで開けた事実と、その床が誰にどう使われるかは、別々に確かめられるべきものといえる。
Yutaka Sugiura, 2026年8月
業績の推移
同じ問いに直面した会社
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参考文献
- 東京メトロ ニュースリリース（2019年11月11日）「日比谷線に虎ノ門ヒルズ駅が誕生します！2020年6月6日（土）開業」
- 東京メトロ ニュースリリース（2020年6月2日）「2020年6月6日（土）日比谷線虎ノ門ヒルズ駅 開業」
- UR都市機構・東京地下鉄 ニュースリリース（2023年6月21日）「虎ノ門ヒルズ駅の拡張工事完成 虎ノ門ヒルズ ステーションタワーとつながり、まちと一体となった新たな駅へ」
- UR都市機構「日比谷線新駅整備（虎ノ門ヒルズ駅）周辺まちづくりとの連携による交通結節機能整備」
- 森ビル ニュースリリース（2020年1月21日）「『虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー』竣工」
- 森ビル ニュースリリース（2023年1月24日）「『国際新都心・グローバルビジネスセンター』へと拡大・進化 『虎ノ門ヒルズ ステーションタワー』2023年秋開業」
- 森ビル 有価証券報告書【沿革】