森ビル 六本木五丁目西地区の再開発着手 7000億円規模の再開発と、住友不動産との共同事業化
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何をなぜ決めたか
- 概要
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2024年4月8日に都市計画が決まった六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業。施行区域面積約9.2ヘクタールに高さ327メートルと288メートルの2棟を建てる計画で、事業規模は7000億円規模になる見通しである。森ビルが単独で抱えず、住友不動産との共同で進める。
- 背景
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地区の再開発準備組合は2008年3月に設立され、都市計画決定まで16年を要した。細街路や旧耐震建物、土砂災害特別警戒区域を抱える一帯であった。森ビルは2023年に虎ノ門ヒルズ ステーションタワーを竣工させ、麻布台ヒルズを開業させたが、麻布台ヒルズの事業費は当初の約5800億円から約6400億円へ膨らんでいた。
- 内容
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A-1街区に高さ327メートル・地上66階地下8階で延べ約79万4500平方メートル、B街区に288メートル・地上70階地下5階で延べ約23万9100平方メートルを建てる。人工地盤の上に約1万6000平方メートルの"都心の森"、地上に約4600平方メートルの駅まち広場を設け、約4万8000平方メートルのホテルにはローズウッドが入る。
- 含意
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六本木ヒルズは約11.0ヘクタールを総事業費約2867億円で完成させている。五丁目西は敷地が狭いのに事業規模は2倍を超える。2023年9月時点の区の資料では2025年度着工・2030年度竣工の予定であったが、2026年3月時点で工事はまだ始まっておらず、計画を決めた辻社長は同年5月に会長へ退く人事が発表された。
いつ何が起きたか 7件
筆者の見解
集める競争から、積む競争へ
六本木ヒルズは約11.0ヘクタールを約2867億円で建てた。六本木五丁目西地区は約9.2ヘクタールで7000億円規模になる。敷地は狭くなり、事業規模は2倍を超える。差の大半は、A-1街区だけで約79万4500平方メートルという床の量と、それを327メートルまで積み上げる工事の重さから生じていると推察される。土地を集める競争から、狭い土地にどれだけ積めるかの競争へ、六本木の再開発は場所を移している。
ただ、7000億円という数字は2024年3月に語られたもので、そのままの額で終わる保証はない。麻布台ヒルズは約5800億円で始めて約6400億円で終えている。2025年度とされていた着工は2026年3月になっても大詰めの段階にとどまり、計画を決めた辻慎吾社長は工事の始まりを見ないまま会長へ就任した。事業費も工期も動きうる案件を、2030年度までの残り年数だけが確実に減っていく形で、次の社長が引き継いだことになる。
Yutaka Sugiura, 2026年8月
業績の推移
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参考文献
- 東京都都市整備局「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業」
- 東京都都市整備局「ＮＯ．３０２ 六本木五丁目西地区（組合施行）」
- 港区議会 建設常任委員会 資料№9（令和5年9月6日）「六本木五丁目西地区地区計画の決定（原案）について」
- 港区「六本木六丁目地区第一種市街地再開発事業（完了）」
- 森ビル「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業 ラグジュアリーライフスタイルホテル『ローズウッド』が東京初進出」（2026年5月15日）
- 森ビル「主要ビル・施設一覧」
- 森ビル 有価証券報告書（連結）