三井不動産 の歴史

1941年7月、三井不動産株式会社は三井物産から不動産部門の分離継承を受けて設立された^[1]。前年1940年8月に三井物産は1909年設立の三井合名会社^[2]を吸収合併しており、そこに含まれていた不動産資産を、管理と運用に専念する独立事業体として切り出すための新会社だった。資本金は300万円、株主は三井11家^[3]の全額出資という閉じた設計で^[4]、設立当初は社長を置かず、三井総元方の常務理事であった小池正晃が会長に就いた。株式公開を前提とせず、三井家の内部のみで意思決定を完結させる同族会社の体裁は、戦時下の設立時にはそのまま新会社にも引き継がれた。設立から終戦までの4年間は、戦時統制と物資不足のなかで、賃貸ビル運営の現状維持に手一杯となる出発点でもあった。

継承した対象不動産は、三井本館を中心とする東京・大阪の三井ビル群と、その他全国に広がる約59万4,000平方メートルの土地である^[5]。事業の中身は、三井家ゆかりの不動産の管理と運営そのものだった。元をたどれば1914年8月に三井合名会社内の部署^[6]として発足した『不動産課』の機能が、戦時下の経済体制再編のなかで、独立した会社としての体裁をようやく整えたとも言い換えられる。戦時経済下の1941年という設立時期は、物資不足・建物疎開・空襲による焼失、終戦後の財閥解体という一連の混乱と不可分で、新会社は発足早々から根幹を揺さぶられた。三井家の同族支配を前提に組成された会社が、同族支配が許されない戦後社会へ放り出される運命は、設立の瞬間から既に組み込まれていた。

1945年8月の終戦後、GHQが行った財閥解体政策により、三井11^[7]家はそれまで共有していた全株式の所有を禁止された。保有株式は一般市場に放出されて公開され、1949年5月に東京証券取引所、同年6月に大阪証券取引所^[8]、翌1950年4月には札幌証券取引所へとあいついで上場した。さらに1954年12月には新潟証券取引所にも上場している。三井家の閉じた管理会社から、株主に開かれた事業会社への転換は、自発的な経営判断ではなく占領政策が制度面から強制した結果である。同社の事業展開は、この強制的な転換を前提に組み立てられた。三井家の意向に縛られない判断の自由度を、結果として一段広げる土台にもなった。

占領軍の進駐により、三井本館の一部や網町分館などの中核資産は1952年まで接収され、事業活動は長く制約を受けた。1950年の特需ブーム前後から事務所需要も次第に増え、関西地区の活動拠点として大阪出張所を開設、1952年には三井別館を新築するなど、経営は一応の回復軌道に戻った。停滞を抜け出す決定的な転機は、1956年10月に清算中だった株式会社三井本社を吸収合併^[9]したときに訪れる。これにより三井不動産は三井の本格的な血脈と中核資産を受け継ぐ立場となり、東京日本橋と大阪中之島を中心とする約10万平方メートルのビル賃貸を行う事業会社としての基盤を整えた。ただし運用・販売できる不動産の所有量そのものは乏しく、『全く新しい分野の開拓』（日本会社史総覧 1995/11/1）に着手することが、次の段階の経営課題として残った。

1955年に江戸英雄が社長に就任^[10]した^[11]。以降の三井不動産は、ビル賃貸と住宅という二方向で新事業に本格着手した。1957年の千葉県市原地区での埋立事業への進出が^[12]、同社の臨海土地造成事業の第一歩となる。社内では『社運を賭けた』（日本会社史総覧 1995/11/1）と語られるほど重い判断で、当時の経営体力からすれば無謀とも映る賭けだった。事業は成功を収め、同じ造成手法はその後、千葉中央地区、大分県鶴崎、岡山県水島へと各地に応用された。海面を埋め立てて土地そのものを生み出す手法は、所有不動産が乏しいという江戸就任時の制約を、原資ごと作り直す解として働いた。1974年10月には、この事業分野そのものを分社化により三井不動産建設へ継承させ^[13]、本体は次の収益軸へ切り替える態勢を整えた。

住宅造成事業へは1961年頃から本格進出^[14]した。都市部とその近郊の宅地不足を受け、最初は単純な宅地造成から始めたが、扱う区画は年を追うごとに広がり、やがて街区そのものを面として作るトータルな街づくりを目指す方向へ事業の幅が広がった。ビル賃貸部門も、1960年代の高度経済成長下で旺盛な事務所需要を取り込み続け、1965年上半期のビル保有面積は約38万平方メートル^[15]に達した。三井家の不動産管理会社から事業会社への転換は、臨海土地造成・住宅造成・ビル賃貸という三本柱を同時に手に入れた段階で、完了する。江戸が社長に就いた1955年からこの完了までは10年あまりで、規模を持つ者だけが立地を選べる業態の構造のなかで、同社はようやく選び手の側に回った。