不動産保有から運用受託へ転換（2003年・三井不動産の決断）

所有不動産に頼らない、開発と運営を担って収益を得る事業構造

概要

2004年前後、三井不動産が 『土地を持たない経営』 へと事業モデルを転換した経営判断。優良な土地を誰よりも早く取得し、時間をかけて開発・運営して稼ぐ従来型の不動産業から、証券化や共同出資で自社資金を極力使わず、手数料・マネジメント収入を軸に据えるモデルへ切り替えた。

背景

バブル崩壊のあおりで1996年度から4期連続の最終赤字に陥り、2003年度までの10年間に特別損失だけで合計7,500億円を計上している。含み損の処理まで含めると、この間に処理を迫られた損失の総額は1兆1,000億円に達した。不動産を所有すること自体が抱えるリスクが、ここに表面化していた。

内容

1999年の新日鉱ビル取得でAIGと組んだ不動産証券化を突破口に、汐留・六本木の大型再開発でも持ち分を絞る手法を広げた。2003年には経営計画"チャレンジプラン2008"で"預かり資産"を打ち出し、社外の共同出資者の資金を自社資産の何倍も動かしてROA（総資産利益率）を高める戦略を描いた。

含意

"持てなかった"創業以来の歴史とバブルの深い傷が重なり、持たざる経営は必然の帰結となった。開発・保有・売却の3段階で利益を取りに行く設計は、のちの都心プライム集中投資と資産回転の二段構えへと引き継がれた。