1889年に明治政府は財政難から陸軍用地の丸ノ内を売却に付したが、東京市予算3年分にあたる150万円という価格設定と、当時の交通アクセスの悪さから、入札では落札者がひとりも現れなかった。蔵相の松方正義から購入を打診された三菱財閥の岩崎弥之助氏は、政府との長期的な関係維持を優先して1890年3月に128万円で買収を決断した^[1][2]。当時の丸ノ内は草原の広がる荒地で、商業用地としてはほぼ無価値とみなされていた。社内では何の目的で不用の地を買うのかとの批判が噴出したが、これに対し岩崎氏は「竹を植えて虎でも飼うさ」と答えたと伝わる。買収から1年後の地元紙も「丸の内に街を作ろうとしても、到底繁盛する見込みはないと思われる」（出所 読売新聞 1891/10/02）と冷ややかな観測を伝えている。

岩崎弥之助氏は早くから「私はわが国においてもまた速やかに西洋式オフィス・ストリートを建設することが必要であり、かつ急務である」との構想を語り、1894年にロンドンを模した三菱1号館を竣工させた^[3]。しかし東京駅未開業の悪条件でテナント誘致は難航し、1896年から9年間は新築がほぼ止まった^[8]。開発が再開したのは1904年で、1918年までに第26号館に至る19棟の赤レンガ・RC建築が並び、丸ノ内に「一丁倫敦」と呼ばれるオフィス街が成立した^[6][7]。1914年の東京駅開業で立地条件は一変し、1923年に東京駅前へアメリカ型の丸ノ内ビルヂングを竣工させた^[4][5]。買収から33年で草原は日本を代表するビジネス街に変貌した。

1937年5月、三菱財閥は丸ノ内のオフィス賃貸部門を三菱合資会社から切り出し、資本金1500万円で三菱地所株式会社を設立した^[9][10][11]。それまで「雑務」として独立した専門部署を持たずに財閥本体で運営していた不動産事業が、事業規模の拡大と取引の専門化に伴い、独立した会社組織での運営を要した結果である。三菱地所は丸ノ内の土地と建物を一括して管理する形で発足し、半年後に三菱合資会社建築課を吸収した^[12]。財閥全体から見た不動産事業の位置づけが「雑務」から独立した主力事業へと格上げされた転換の節目で、戦前日本における都市不動産経営の専門化の到達点でもある。

1945年の終戦後、GHQの財閥解体方針に基づき、1950年に三菱地所は陽和不動産・関東不動産との3社へ分割された^[13][14]。丸ノ内の資産は3社に分かれて管理されたが、陽和不動産が外部からの株式買い占めの脅威にさらされたことをきっかけに再統合の機運が高まり、1953年に3社が合併して三菱地所が再発足した^[15][16]。戦後のオフィス賃貸市場の拡大と丸ノ内への企業集中が進むなかで、分断された資産管理は事業運営の制約だった。分割からわずか3年での再統合は、丸ノ内という巨大資産を一体で管理することが不動産事業の本質であると、実務を通じて裏付けた異例の展開だった。

1952年に社長へ就いた渡辺武次郎氏は丸ノ内開発の叩き上げで、のちに社内外で「中興の祖」と呼ばれた^[17][18]。1950年代の丸ノ内では、赤レンガ街について欧米テナントが「赤煉瓦街一帯はニューヨークのハーレムを連想させ、一流銀行にはふさわしくない」（出所 毎日新聞 1966/11/12）と拒絶する声が出ていた。戦後復興が一段落して都市のモダン化が進むなか、渡辺社長は1959年に「丸の内総合改造計画」を策定した^[19]。明治期の一丁倫敦を全面的に取り壊し、31メートルの高さに統一した近代オフィスビル群へ建て替える計画で、当時の景観保全意識から見れば大胆な決断だった^[20]。読売新聞1960年7月2日付には「消える東京の“ロンドン街”」「ロンドン調からアメリカ調に衣替えするわけだ」と書かれている。

新築のビル群は三菱銀行・三菱商事・三菱重工業など三菱グループ各社へ優先的に賃貸され、戦後の財閥解体で弱体化していたグループの結束力を、丸ノ内という共通の場を核に回復させる機能を担った。渡辺社長は超高層ビルの建設には消極的で、皇居を見下ろす形になるとの美観上の理由から31メートルの高さ制限を堅持し、「丸ノ内はただの街とは違う。前は皇居前広場だ。各国の元首も来る。国民自慢の場所だ。それを潰したくない」（出所 国際建築 1966/12）と述べた^[21]。1968年に三井不動産が日本初の超高層ビル霞ヶ関ビルディングを竣工させると、三菱地所は高層ビル開発で他社に後れをとった。雑誌「産業と経済」1969年8月号は計画統一の景観を「20年近く同社の社長を勤めてきた渡辺武次郎氏の執念の結晶」と記している。

1971年、三菱地所の新丸ビルに隣接する東京海上が自社ビルの超高層建て替えを計画すると、渡辺武次郎氏は計画の中止を申し入れた^[22]。グループ会社の建て替え計画について渡辺氏は「同じ三菱傘下の会社だ。地所はじめその新築の相談を受けていたが、今はどこでやっているのか知らない。とにかく実益のないのに高さを競争するのは困る。広告塔ではいかん」（出所 国際建築 1966/12）と述べていたが、東京海上は自社保有地の建て替えだとして要求を退け、25階に削減した修正申請を経て1974年に東京海上ビルディングを竣工させた。読売新聞1970年9月13日付には「この申請変更で美観論争にもピリオドが打たれる見通しとなった」と書かれた。

1990年2月にニューヨークのロックフェラーセンタービル群を保有するロックフェラーグループ社へ80%出資して海外進出に踏み切った^[23][24]。1990年代の米国不動産市況の低迷で賃貸料収入が悪化し、1995年5月には子会社のロックフェラーセンター・プロパティーズが連邦破産法の適用を申請、同年9月に三菱地所はビル投資事業からの撤退を決め、約1000億円の固定資産除却損を計上した^[25][26]。バブル期ピークに取得した海外資産が数年で1000億円規模の損失に転じ、国際不動産投資の難しさが浮き彫りになった。初代丸ビルは築70年で老朽化が進んだが、350にのぼる個人テナントとの立ち退き交渉が難航して建て替えは長く頓挫した。1995年1月の阪神大震災が耐震面の論拠を加え、同年11月に建て替えを正式発表した^[27]。

1988年1月に三菱地所が「丸の内マンハッタン化計画」と通称された総投資額約6兆円・40〜50階建てビル約60棟の構想を発表した際は、「他人のビルまで勝手に変える気か」との地元反発で挫折した^[28][29]。1997年に日経新聞は「丸の内のたそがれ、漂流するオフィスビル超一等地」（出所 日経 1997/08/03）と書き、汐留や臨海副都心といった新興オフィス街にテナントを奪われる懸念を伝えた。2002年9月に竣工した2代目丸ビルは、初代の純粋なオフィスビルとは異なり、商業施設を併設した超高層の複合ビルとして設計された。仲通りへの商業施設誘致と組み合わせ、丸ノ内を平日のオフィス街だけでなく休日も人が集う複合都市へ再定義する方針を経営陣が発表した。

開業から1カ月で来館者は280万人に達し、「JR東京駅周辺の日本を代表するオフィス街は、今や"消費者の街"だ」（出所 日経MJ 2002/10/08）と紹介された^[30]。渡辺武次郎社長時代から維持していた31メートル中層ビル群の統一景観からの転換であり、超高層化に踏み切る出発点となった。2007年に2代目新丸ビルが竣工し、商業ゾーンの店舗数は丸ビルの140店を上回る153店を備えた^[31]。大手町フィナンシャルシティ（2012年）、常盤橋タワー（2021年）と再開発プロジェクトが続き、丸ノ内・大手町・常盤橋という東京駅周辺の広域再開発へと範囲を広げた^[32]。2020年策定の長期経営計画2030は、丸の内事業の収益基盤強化と海外事業の拡大を両軸とし、2030年度の事業利益3500〜4000億円とROE10%を到達目標に据えた^[33]。

2005年にマンション分譲の藤和不動産へ資本参加した三菱地所は、2008年のリーマンショックで同社の業績が悪化したことを受け、増資引受による連結子会社化（2008年）、完全子会社化（2009年）と支配権を取得した^[34][35]。2011年1月に三菱地所レジデンスを新設し、藤和不動産と三菱地所の住宅事業を集約して分譲マンションブランド「ザ・パークハウス」の展開を始めた^[36][37]。商業不動産が主力だった三菱地所が住宅分譲という新しい領域へ踏み込んだ転換点で、リーマンショック後の市況混乱を機会として捉え直す経営方針を示した。資本参加からブランド統一までを短期間で完了した動きは、戦略的な意図の強さを示している。

2010年代を通じてザ・パークハウスは都心部を中心にシェアを伸ばし、三菱地所グループにおいてオフィス賃貸事業に次ぐ第二の収益基盤として存在感を高めた。丸ノ内のオフィス事業を中核としつつ住宅分譲を第二の柱に据える事業構造ができ、2020年代以降の米国データセンター事業の展開や政策保有株式の削減を含む資本効率意識の高まりへと連なる助走期となった。賃貸住宅や有料老人ホームの物件売却益も、住宅事業の強みとして言及された。英国大使館跡地のような都心の分譲案件を獲得するなかで、三菱地所は丸ノ内専業を超えた総合不動産企業としての新しい自己像を提示し始めた。2017年就任の吉田淳一社長は、社会環境がどのように変化しても営業利益2,000億円を安定的に稼げる会社をつくる目標を掲げ、ポートフォリオ多角化の必要を語った^[38]。