1941年7月に三井家の不動産管理会社として発足した三井不動産は、所有不動産の乏しさを起点に、1957年に江戸英雄社長が踏み込んだ千葉県市原の埋立で土地そのものを生み出し、1968年の霞が関ビル36階で容積率を起点に床を積み上げる事業手法を業界へ持ち込んだ。1981年のららぽーと船橋で商業床を自ら運営する仕組みを、2005年の日本橋三井タワーと2007年の東京ミッドタウンで都心ミクストユースの型を固め、2010年代後半には55ハドソンヤード以下のニューヨーク旗艦3物件へ集中投資して北米資産約2兆円のうち約1兆円分を3棟に集めた。容積率を起点に床面積を積み上げる事業で量を取り切ったあと、PBR1倍割れと総資産9兆円台の重さをどう動かすかが残った。

2024年5月、植田俊社長は長期経営方針「& INNOVATION 2030」を発表し、2026年度に純利益2,700億円以上、EPS年平均成長率8%以上、ROE 8.5%以上、総還元性向50%以上という定量目標群を一括で掲げた。植田俊社長は金利上昇リスクに備えてレバレッジでROEを上げる選択は採らないと前置きし、負債で分母を膨らませる経路を封じたうえでROEを引き上げると説明した。総資産9兆円台・有利子負債4兆円台というバランスシートの規模を動かさない方針のもとで、収益サイドを実利益で押し上げる選択をとった。

2023年3月期の純利益1,970億円から、2024年3月期2,246億円、2025年3月期2,488億円へと2年連続で過去最高を更新した。2027年度以降は投資水準を一段引き上げる方針で、開発した物件を私募ファンドや投資家へ売却し、自社は運営とフィー収益を取りに行く仕組みを前提に総資産を増やさず投資額を増やす構成を組んだ。海外はニューヨーク旗艦3物件の含み益約8,000億円を抱えた長期保有と、サンベルトエリア賃貸住宅の回転売却を並走させる構成にまとめた。国内ではLINK-JとCROSS-Uを核とするライフサイエンス・宇宙領域の「6番目のアセットクラス」、東京ドームの連結子会社化、築地地区まちづくりへのコンソーシアム参画を同時並行で進める。

総じて三井不動産は、容積率を起点に床を売る事業と、ライフサイエンスや宇宙といったコミュニティを起点に産業を生み出す事業を、総資産9兆円台のバランスシートを維持したまま重ねる構造へ移っている。前者は開発と売却の回転で資本を寝かせず利益を回収する仕組みに、後者はLINK-Jのようなコミュニティ運営を独自アセットの裏付けにする仕組みに、植田俊社長はそれぞれ重心を置き直した。江戸英雄社長が立ち上げた埋立・住宅・ビル賃貸の三本柱を引き継いだ会社が、賃料単価×床面積で収益が決まる事業の上に需要そのものを作り出す事業をどこまで重ねられるかという、「街づくりから産業づくりへ」の主題はここに収斂する。