トーセイ：投資CF（M&A・設備投資ほか／事業施策と紐付き）
投資CF（億円）
名古屋鉄道株式会社と資本業務提携契約を締結（2024）
不動産開発事業に物流施設開発を追加（2020）
トーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場（2014）
「Restyling事業」を開始（2009）
ジャスダック証券取引所に上場（2004）
2025/11期の業績 最新有報の売上・利益・セグメント構成と現任 CEO
経営トップ
山口誠一郎（代表取締役社長）
| 1983/4 | 三井不動産販売株式会社(現三井不動産リアルティ株式会社) 入社 |
|---|---|
| 1986/4 | 東誠商事株式会社 入社 |
| 1990/8 | トーセイ取締役 |
| 1994/6 | トーセイ代表取締役社長(現任) |
| 1995/12 | パームス管理株式会社(現トーセイ・コミュニティ株式会社)代表取締役 |
| 2004/7 | トーセイ執行役員社長(現任) |
セグメント売上構成（2025/11・億円）
- 不動産再生事業392億円（40%）
- 不動産開発事業231億円（24%）
- 不動産賃貸事業91億円（9%）
- 不動産ファンド・コンサルティング事業91億円（9%）
- 不動産管理事業91億円（9%）
- ホテル事業72億円（7%）
直近10カ年の業績 有価証券報告書（XBRL）から取得した PL・KGI の年次推移
| 項目 | 単位 | FY162016/11 | FY172017/11 | FY182018/11 | FY192019/11 | FY202020/11 | FY212021/11 | FY222022/11 | FY232023/11 | FY242024/11 | FY252025/11 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 損益計算書 (PL) | |||||||||||
| 売上高YoY | 億円 | 498+15.8% | 578+15.9% | 615+6.6% | 607−1.3% | 639+5.3% | 617−3.5% | 710+14.9% | 794+12.0% | 822+3.5% | 947+15.2% |
| └ホテル事業 | 億円 | — | — | — | 11 | 4 | 6 | 19 | 42 | 63 | 72 |
| └不動産ファンド・コンサルティング事業 | 億円 | 23 | 28 | 30 | 38 | 58 | 50 | 55 | 74 | 69 | 91 |
| └不動産再生事業 | 億円 | — | — | 348 | 310 | 312 | 336 | 375 | 475 | 372 | 392 |
| └不動産管理事業 | 億円 | 29 | 33 | 52 | 59 | 59 | 66 | 75 | 78 | 86 | 91 |
| └不動産賃貸事業 | 億円 | 53 | 62 | 60 | 60 | 59 | 56 | 62 | 68 | 82 | 91 |
| └不動産開発事業 | 億円 | 131 | 52 | 133 | 143 | 162 | 120 | 138 | 72 | 167 | 231 |
| 売上原価 | 億円 | 335 | 409 | 428 | 399 | 491 | 410 | 457 | 492 | 470 | 548 |
| 売上総利益 | 億円 | 163 | 168 | 187 | 208 | 148 | 207 | 253 | 303 | 352 | 399 |
| 販管費 | 億円 | 70 | 72 | 79 | 82 | 84 | 98 | 121 | 142 | 162 | 177 |
| 営業利益YoY | 億円 | 93+34.6% | 98+6.0% | 109+10.6% | 127+16.7% | 64−49.4% | 110+70.6% | 135+23.2% | 163+20.3% | 185+13.7% | 223+20.8% |
| └ホテル事業 | 億円 | — | — | — | 1 | -7 | -8 | -3 | 10 | 22 | 28 |
| └不動産ファンド・コンサルティング事業 | 億円 | 10 | 13 | 16 | 24 | 42 | 31 | 32 | 46 | 38 | 55 |
| └不動産再生事業 | 億円 | — | — | 68 | 78 | 56 | 72 | 61 | 89 | 60 | 63 |
| └不動産管理事業 | 億円 | 1 | 3 | 5 | 5 | 7 | 7 | 9 | 8 | 10 | 12 |
| └不動産賃貸事業 | 億円 | 24 | 26 | 25 | 24 | 23 | 27 | 30 | 32 | 41 | 49 |
| └不動産開発事業 | 億円 | 37 | -4 | 15 | 15 | -37 | 11 | 30 | 10 | 50 | 57 |
| 当期純利益YoY | 億円 | 55+34.1% | 62+11.0% | 69+11.3% | 84+23.3% | 36−57.4% | 67+86.6% | 86+28.1% | 105+22.1% | 120+14.1% | 148+23.1% |
| 貸借対照表 (BS) | |||||||||||
| 自己資本比率 | % | 33.8 | 37.7 | 37.5 | — | — | — | — | — | — | — |
| 有利子負債比率 | % | — | — | 54.1 | 55.5 | 56.3 | 58.9 | 59.2 | 59.8 | 59.9 | 59.4 |
| キャッシュフロー (CF) | |||||||||||
| 営業CF | 億円 | -75 | 71 | 76 | -38 | 125 | 10 | -2 | 57 | -130 | -17 |
| 投資CF | 億円 | -82 | -0 | -108 | -21 | -41 | -154 | -91 | -161 | -56 | -35 |
| 財務CF | 億円 | 185 | -50 | 59 | 114 | -34 | 110 | 75 | 178 | 143 | 99 |
| 従業員 | |||||||||||
| 連結従業員数 | 人 | 368 | 386 | 431 | 457 | 509 | 638 | 663 | 727 | 809 | 875 |
| 単体従業員数 | 人 | 152 | 159 | 181 | 191 | 195 | 215 | 244 | 268 | 282 | 302 |
| 平均年収（単体） | 万円 | — | — | — | 792 | 705 | 773 | 804 | 848 | 904 | 944 |
IR資料サマリ 直近5ヵ年の有報・決算短信・統合報告書
決算説明会資料
| 年度 | 経営の振り返り | 報告資料 |
|---|---|---|
| FY26 | 長期ビジョン2032フェーズ1にあたる中期経営計画「Further Evolution 2026」最終年度の通期報告。税引前利益は1年前倒しで当初目標190億円を超過達成、配当性向は中計目標35％を上回る35.2％計画。2025年12月1日効力発生の1→2株式分割を実施し流動性を改善、自己株式取得も総合判断で実施検討。 | 決算説明会 https://pdf.irpocket.com/C8923/KfQV/jEir/s15X.pdf |
| FY25 | 中期経営計画「Further Evolution 2026」を上方修正、ROE目標も引き上げ。2024年5月締結の名古屋鉄道との資本業務提携で業務提携推進委員会を設置し協議開始。トーセイ・リートへの新規投資口出資16.4億円、欧米投資家の私募ファンド需要回復によりAUMは3兆円目標へ前進。 | 決算説明会 https://pdf.irpocket.com/C8923/MjRP/EAvq/pvhr.pdf |
| FY24 | 前中期経営計画「Infinite Potential 2023」を振り返り、長期ビジョン2032（FY2024〜2032）のフェーズ1として新中期経営計画「Further Evolution 2026」を始動。3か年で全セグメント拡大と環境・社会課題ソリューション提供を掲げる。自己株式17.4億円の処分と1.1億円の取得を実施。 | 決算説明会 https://pdf.irpocket.com/C8923/ZoWa/S8Bo/IlLr.pdf |
| FY23 | 中期経営計画「Infinite Potential 2023」最終年度の通期報告。トーセイ・リートへの新規投資口出資、自己株式8.8億円取得・配当18億円で総還元を継続。プリンセスグループの中古区分マンション再販ビジネスがM&Aから1年経過し連結寄与が拡大。 | 決算説明会 https://pdf.irpocket.com/C8923/fhjD/GOAR/jlST.pdf |
| FY22 | 中期経営計画「Infinite Potential 2023」中間年。プリンセスグループを連結子会社化し中古区分マンションの買取リノベ再販市場へ進出、棚卸資産は129億円増加、自己資本比率は33.8％・ネットD/Eレシオ1.23倍まで一時悪化。自己株式5億円取得、配当8.9億円。 | 決算説明会 https://pdf.irpocket.com/C8923/uTXp/kFd1/LFTT.pdf |
ファクトシート
| 年度 | 経営の振り返り | 報告資料 |
|---|---|---|
| FY26 | FY26 通期の業績・財務データブック。2025年12月1日効力発生の株式分割（2分割）反映の発行済株式数・1株当たり指標を掲載。特記すべき構造的トピックなし。 | ファクトブック https://pdf.irpocket.com/C8923/KfQV/jEir/CR8r.pdf |
| FY25 | FY25 通期の業績・財務データブック。特記すべき構造的トピックなし。 | ファクトブック https://pdf.irpocket.com/C8923/MjRP/EAvq/ScQ9.pdf |
| FY24 | FY24 通期の業績・財務データブック。特記すべき構造的トピックなし。 | ファクトブック https://pdf.irpocket.com/C8923/ZoWa/Et4V/fFaI.pdf |
| FY23 | FY23 通期の業績・財務データブック。特記すべき構造的トピックなし。 | ファクトブック https://pdf.irpocket.com/C8923/fhjD/GOAR/L60C.pdf |
| FY22 | FY22 通期の業績・財務データブック。特記すべき構造的トピックなし。 | ファクトブック https://pdf.irpocket.com/C8923/uTXp/tE0M/uKLK.pdf |
アニュアルレポート / 統合報告書
| 年度 | 経営の振り返り | 報告資料 |
|---|---|---|
| FY26 | 統合報告書2025（対象期2024年11月期）。中期経営計画「Further Evolution 2026」の進捗と財務戦略・人材戦略を統合的に開示、配当性向を3年間で段階的に35％まで引き上げ自己株式取得も総合判断で実施。業績連動型譲渡制限付株式報酬制度の導入と取締役任期1年化でガバナンス強化。 | 統合報告書 https://www.toseicorp.co.jp/files/ir-irlibrary-integratedreport-10.pdf |
| FY25 | 統合報告書2024（対象期2023年11月期）。「長期ビジョン2032」9年間のフェーズ1として中期経営計画「Further Evolution 2026」を始動した初年度報告で、トーセイとしての初の統合報告書発行。2024年5月発表の名古屋鉄道との資本業務提携を成長の契機と位置づける。 | 統合報告書 https://www.toseicorp.co.jp/files/ir-irlibrary-integratedreport-08.pdf |
| FY08 | アニュアルレビュー2007（2007年11月期）。中期経営計画「Growing up 2008」最終目標を1年前倒しで達成、企業ブランド確立を柱に据える。買収防衛策の導入を実施、M&Aによる事業多様化を本格化。 | アニュアルレビュー https://www.toseicorp.co.jp/files/ir-irlibrary-integratedreport-01.pdf |
| FY07 | アニュアルレビュー2006（2006年11月期）。中期経営計画「Growing up 2008」初年度、当初目標を予想以上に上回り着地。匿名組合出資の配当収入計上でオルタナティブ事業が立ち上がる。 | アニュアルレビュー https://www.toseicorp.co.jp/files/ir-irlibrary-integratedreport-03.pdf |
| FY06 | アニュアルレビュー2005（2005年11月期）。新中期経営計画「Growing up 2008」（2006〜2008年）を策定、企業規模倍増とコンプライアンス経営を掲げる。トーセイ・リート・アドバイザーズ設立、ビル管理部を東誠コミュニティへ分割譲渡し連結子会社化。 | アニュアルレビュー https://www.toseicorp.co.jp/files/ir-irlibrary-integratedreport-05.pdf |