セグメント情報 — 事業構成の変遷 各事業の売上・営業利益・利益率の推移

セグメント売上高単位：億円
FY05-FY11オルタナティブインベストメント事業不動産ファンド事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY12-FY15オルタナティブインベストメント事業不動産ファンド・コンサルティング事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY16-FY17その他不動産ファンド・コンサルティング事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY18-FY25不動産ファンド・コンサルティング事業不動産再生事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業ホテル事業
セグメント利益単位：億円
FY05-FY11オルタナティブインベストメント事業不動産ファンド事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY12-FY15オルタナティブインベストメント事業不動産ファンド・コンサルティング事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY16-FY17その他不動産ファンド・コンサルティング事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY18-FY25不動産ファンド・コンサルティング事業不動産再生事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業ホテル事業
セグメント利益率単位：%
FY05-FY11オルタナティブインベストメント事業不動産ファンド事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY12-FY15オルタナティブインベストメント事業不動産ファンド・コンサルティング事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY16-FY17その他不動産ファンド・コンサルティング事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY18-FY25不動産ファンド・コンサルティング事業不動産再生事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業ホテル事業
セグメント投下資本利益率単位：%
FY05-FY11オルタナティブインベストメント事業不動産ファンド事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY12-FY15オルタナティブインベストメント事業不動産ファンド・コンサルティング事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY16-FY17その他不動産ファンド・コンサルティング事業不動産流動化事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業
FY18-FY25不動産ファンド・コンサルティング事業不動産再生事業不動産管理事業不動産賃貸事業不動産開発事業ホテル事業

トーセイのセグメント変遷

FY05
FY06
FY07
FY08
FY09
FY10
FY11
FY12
FY13
FY14
FY15
FY16
FY17
FY18
FY19
FY20
FY21
FY22
FY23
FY24
FY25
不動産管理事業▾
セグメント売上高億円
6
17
22
25
26
27
34
32
32
29
31
29
33
52
59
59
66
75
78
86
91
セグメント利益億円
0
1
1
2
2
1
1
-0
1
2
1
1
3
5
5
7
7
9
8
10
12
セグメント資産億円
3
7
7
13
10
9
17
不動産賃貸事業▾
セグメント売上高億円
16
18
34
35
34
26
25
25
26
42
41
53
62
60
60
59
56
62
68
82
91
セグメント利益億円
9
10
16
17
19
13
12
13
16
24
17
24
26
25
24
23
27
30
32
41
49
セグメント資産億円
52
87
144
126
129
145
133
不動産開発事業▾
セグメント売上高億円
45
38
88
40
166
117
53
110
163
61
66
131
52
133
143
162
120
138
72
167
231
セグメント利益億円
5
5
8
-22
6
6
-0
22
14
4
5
37
-4
15
15
-37
11
30
10
50
57
セグメント資産億円
123
176
203
282
207
127
136
不動産流動化事業▸
オルタナティブインベストメント事業▸
不動産ファンド事業▸
不動産ファンド・コンサルティング事業▾
セグメント売上高億円
8
14
9
23
23
28
30
38
58
50
55
74
69
91
セグメント利益億円
2
7
2
14
10
13
16
24
42
31
32
46
38
55
その他▸
不動産再生事業▾
セグメント売上高億円
348
310
312
336
375
475
372
392
セグメント利益億円
68
78
56
72
61
89
60
63
ホテル事業▾
セグメント売上高億円
11
4
6
19
42
63
72
セグメント利益億円
1
-7
-8
-3
10
22
28

トーセイのセグメント定義 セグメント区分の切り替わりごとに各事業の内容を記載

2005年11月期〜2011年11月期
単位：億円
オルタナティブインベストメント事業準備中
不動産ファンド事業準備中
不動産流動化事業準備中
不動産管理事業準備中
不動産賃貸事業準備中
不動産開発事業準備中
2012年11月期〜2015年11月期
単位：億円
オルタナティブインベストメント事業準備中
不動産ファンド・コンサルティング事業準備中
不動産流動化事業準備中
不動産管理事業準備中
不動産賃貸事業準備中
不動産開発事業準備中
2016年11月期〜2017年11月期
単位：億円
その他準備中
不動産ファンド・コンサルティング事業準備中
不動産流動化事業準備中
不動産管理事業準備中
不動産賃貸事業準備中
不動産開発事業準備中
2018年11月期〜2025年11月期
単位：億円
不動産ファンド・コンサルティング事業
  • 国内外投資家向け不動産ファンドのアセットマネジメント業務で、FY24末受託資産残高2兆4,438億円。
  • FY18売上30.4億円・セグメント利益16.2億円から FY24売上68.6億円・セグメント利益38.2億円へ伸長。受託資産残高の積み上げが手数料収入を押し上げ。
不動産再生事業
  • FY18期に従来の「不動産流動化事業」から名称変更した中古オフィスビル・賃貸マンション等を取得・バリューアップして販売する主力事業。
  • FY18売上347.9億円・セグメント利益67.7億円、FY24売上372.2億円・セグメント利益59.6億円。8期にわたり連結売上の50〜65%を占める中核事業として推移した。
不動産管理事業
  • オフィスビル・ホテル・物流施設・分譲マンション・賃貸マンション等の総合不動産管理事業。
  • FY18売上52.3億円・管理棟数547棟、FY24売上86.5億円・管理棟数963棟へ拡大。事業承継支援による管理事業承継が寄与する手数料収入型ストックビジネス。
不動産賃貸事業
  • 保有収益不動産（オフィスビル・商業施設・賃貸マンション等）からの賃料収入を計上する安定収益。
  • FY18売上59.8億円から FY24売上82.0億円まで賃貸物件123棟体制で増収、セグメント利益24.5億円→40.8億円。賃料引上げと棚卸資産からの賃貸収益が寄与した。
不動産開発事業
  • 物流施設「T's Logi」・商業施設「T'S BRIGHTIA」・賃貸アパート「T's Cuore」・戸建住宅「THEパームスコート」等の新築開発販売を担う。
  • FY18売上132.6億円から FY24売上166.6億円まで成長、利益は FY20で37億円の赤字、FY24では49.6億円黒字へ反転。物流・商業案件と木造商品ラインナップ拡充が利益貢献。
ホテル事業
  • FY19に新設された「トーセイホテル ココネ」シリーズ等の自社運営ホテル事業。2023年9月開業の築地銀座プレミアが中核。
  • FY19売上10.9億円から FY24売上63.3億円まで成長、コロナ禍の FY20-22は赤字、FY23以降インバウンド需要取り込みにより黒字化、FY24セグメント利益22.1億円。