トーセイ の歴史

トーセイの事業上の源流は、山口誠一郎氏の父・山口誠氏が1964年に設立した東誠商事株式会社にある^[1]。同社は銀行の店舗用地の買収（主に都内）を主力に、中小商業ビルの開発・賃貸を手がける社員20名規模の不動産会社で、投機ではなく実需に根ざした堅実な商売を続けていた。一方、現在のトーセイが法人として引き継ぐのは1950年設立のユーカリ興業であり、東誠商事とは別の法人^[2]である。すなわち同社には、登記をたどる『法人としての母体（ユーカリ興業）』^[引用元]と、事業と人をたどる『系譜上の本流（東誠商事）』という二つの源流があり、両者は1994年の経営承継で一本化される。本稿が父の会社・東誠商事を起点に置くのは、後年のトーセイの事業観と人的基盤がこの会社で形成されたためである。

山口誠一郎氏は1983年に慶應義塾大学法学部を卒業し、三井不動産販売（現三井不動産リアルティ）に入社^[3]して住宅の商品企画・販売に従事した。大学在学中から株式投資を行うなど、自らの才覚で勝負する志向を早くから持っていたが、三井不動産販売への就職は家業を継ぐ前提のものではなく、東誠商事への移籍^[4]も当初から予定されたものではなかった。三井に3年勤めた後の1986年に父の東誠商事へ移ると、住宅マーケティングと商品企画の手法を不動産仲介に転用し、翌1987年には個人で約10億円^[5]の仲介手数料を計上した。これは同社の年間手数料収入16億円の過半に相当し、移籍から短期間で^[6]、山口誠一郎氏は東誠商事の事業の中核的な担い手となった。

1990年代初頭のバブル崩壊で、不動産業は投機の象徴として一括りに忌避され、業界全体が信用収縮に晒された^[7]。東誠商事は投機的な取引を避け、中小ビルの開発・賃貸^[8]という堅実な事業に徹していたが、業界全体への逆風からは逃れられなかった。同社は資産売却によって借入金の返済を優先したものの^[9]、再投資の原資を確保できず、1993年には事業継続が困難となる。法的整理を経ない事実上の倒産であり、父・山口誠氏が築いた東誠商事の不動産事業は、ここで途絶えた。

一方、父・山口誠氏は東誠商事とは別に、建物管理を営む東誠ビルディングを保有^[10]していた。山口誠一郎氏は1994年^[11]、倒産した本体ではなくこの生き残った一社を父から取得し、純粋に切り出す形で不動産業の再建に着手する。再建には、事実上の倒産に至った父の事業を継ぐという面と、自らが不動産業界で再起を果たすという面があった^[12]。後年の著書『倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!』の表題にある『倒産』は、この父の会社・東誠商事を指している。

1994年の取得は、経営陣による買収（MBO）の形をとった。山口誠一郎氏は新規設立ではなく既存の東誠ビルディングの買取を選び、父からの依頼を受けて社名の『東誠』を継承した^[13]。『東誠』は東京の『東』と父・山口誠氏の名を組み合わせた商号^[14]である。事実上倒産した会社の名を引き継ぐことには、銀行や取引先の信用面で慎重さも要したが、最終的に旧称のまま再出発した^[15]。買収対象の東誠ビルディングは、もとユーカリ興業として登記され^[16]、商号変更を経て父の傘下にあった会社である。取得後、父である山口誠氏は経営に関与していないものと推定^[17]される。

再建の初期課題は資金調達だった。倒産会社から切り出した新体制には信用基盤がなく^[18]、6億円の借入に対して担保となりうる個人資産も乏しかった。山口誠一郎氏は地元の興産信用金庫へ半年間にわたって通い続け、門前払いに近い扱いを受けながらも、指摘を踏まえて提案書を繰り返し書き直し、事業の将来性を訴えた^[19]。商品企画の裏付けとして自ら2万戸の物件を視察しており、この準備と熱意が認められて、最終的に同金庫の本店長が6億円の融資をその場で決めた^[20]。この6億円が、第二創業の事業を立ち上げる元手となった。

山口誠一郎氏は取得と並行して事業の核を定めた。1994年10月に分譲マンション『THEパームス』シリーズの販売を開始し^[21]、1995年9月には株式会社神田淡路町ビルを設立して^[22]、ビル保有・管理機能をグループ会社として切り出した。新体制の管理部門には父の東誠商事から移った人員が含まれ^[23]、倒産した本体の事業基盤の一部が新会社へ引き継がれている。とりわけ管理部門を統括する取締役の平野昇氏は東誠商事時代からの人員であり^[24]、別法人である父の会社と現トーセイの人的連続性を体現する存在である。こうして、登記上はユーカリ興業を母体としながらも、事業と人の面では父の東誠商事を継ぐ会社として、第二創業の体制が整った。