1890年3月に岩崎弥之助氏が陸軍用地の丸ノ内一帯を128万円で買収し、1937年5月に三菱合資会社の地所課を切り出して三菱地所が設立されてから、同社は約130年にわたり丸ノ内を最大の収益源として抱えてきた。1959年の丸の内総合改造計画で赤レンガ街を31m統一の中層ビル群へ建て替え、2002年9月の2代目丸ビルで超高層複合化に踏み切り、2009年の藤和不動産完全子会社化で住宅分譲を第二の柱に据えた。それでも収益の重心は丸ノ内オフィス賃貸に置かれており、長く続いたデフレ経済からインフレ経済への転換を受けて、中島篤社長体制の最初の課題は丸ノ内オフィス賃貸の単価設計の組み替えとなった。

中島篤社長のもと、2024年以降の賃料増額改定が進んだ。2025年度第2四半期時点でほぼ全テナントが5〜20%超の増額に同意し、2024年9月末の丸の内事務所空室率は1.45%まで低下している。中島社長は「都心のオフィス賃料はインフレ率以上の伸びになる」と述べ、契約期間中の物価上昇に対応するため物価指数連動賃料への切替を打ち出した。1970年代以来据え置かれてきた賃料改定方式を見直す動きであり、フレキシブルオフィス「xLink」の拡充で多様化するテナントを集積し丸の内ブランド価値を高める方針を並行して進めている。長期経営計画2030は事業利益4000億円・ROE10%を到達目標に置く。

成長投資は米国データセンターと住宅・関西開発に集中している。ノースバージニアの1号案件を起点に、グループのTAリアルティ・TAデジタルグループがハイパースケーラー出身人材を擁してソーシングから開発までを内包し、売却キャピタルゲインと投資マネジメントフィーの二本立て収益構造を構築している。資本政策では2025年度本決算で政策保有株式の2027年度半減方針を公表し、上期に200億円超を売却、通期は600億円超の売却を計画した。総還元割合は80%程度で推移し、毎年3円の累進配当に自社株買いを組み合わせている。

現在の三菱地所は、1890年以来の丸ノ内一極集中という体質を、国内オフィスの単価転換と海外データセンターの二本立てで組み替えている。物価連動賃料を主要不動産会社に先行して打ち出した動きは、渡辺武次郎社長が1959年に決めた31m統一景観で築いた丸ノ内のテナント吸引力を、インフレ下の賃料引き上げに転換しようとするものである。一方ノースバージニアでの展開は、1990年のロックフェラーセンター出資から1995年の約1000億円除却損へ至った海外不動産投資の挫折を経て、売却キャピタルゲインと投資マネジメントフィーを組み合わせた仕組みで再参入する選択にあたる。丸ノ内一極集中という1890年来の体質を、賃料単価の引き上げと海外運用フィーの二本で組み替えるのが、中島篤社長体制が背負った宿題である。