{ "title": "トーセイの歴史概略", "sections": [ { "start_year": 1964, "end_year": 1995, "main_title": "父の会社・東誠商事の倒産とMBOによる第二創業", "subsections": [ { "title": "本流＝東誠商事と創業家の不動産業", "text": "トーセイの事業上の源流は、山口誠一郎氏の父・山口誠氏が1964年に設立した東誠商事株式会社にある。同社は銀行の店舗用地の買収（主に都内）を主力に、中小商業ビルの開発・賃貸を手がける社員20名規模の不動産会社で、投機ではなく実需に根ざした堅実な商売を続けていた。一方、現在のトーセイが法人として引き継ぐのは1950年設立のユーカリ興業であり、東誠商事とは別の法人である。すなわち同社には、登記をたどる「法人としての母体（ユーカリ興業）」と、事業と人をたどる「系譜上の本流（東誠商事）」という二つの源流があり、両者は1994年の経営承継で一本化される。本稿が父の会社・東誠商事を起点に置くのは、後年のトーセイの事業観と人的基盤がこの会社で形成されたためである。\n\n山口誠一郎氏は1983年に慶應義塾大学法学部を卒業し、三井不動産販売（現三井不動産リアルティ）に入社して住宅の商品企画・販売に従事した。大学在学中から株式投資を行うなど、自らの才覚で勝負する志向を早くから持っていたが、三井不動産販売への就職は家業を継ぐ前提のものではなく、東誠商事への移籍も当初から予定されたものではなかった。三井に3年勤めた後の1986年に父の東誠商事へ移ると、住宅マーケティングと商品企画の手法を不動産仲介に転用し、翌1987年には個人で約10億円の仲介手数料を計上した。これは同社の年間手数料収入16億円の過半に相当し、移籍から短期間で、山口誠一郎氏は東誠商事の事業の中核的な担い手となった。", "references": [ { "title": "山口誠一郎『倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!』（日経BPコンサルティング, 2019）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "現代人物事典 出身県別 東日本版（サン・データ・システム, 1980）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "factBasis": [ [ { "fact": "山口誠一郎氏の父・山口誠氏が1964年に東誠商事株式会社を設立", "source": "現代人物事典 出身県別 東日本版（サン・データ・システム, 1980）", "url": null, "genbun": "トーセイの事業上の源流は、山口誠一郎氏の父・山口誠氏が1964年に設立した東誠商事株式会社にある。" }, { "fact": "法人としての母体は1950年設立のユーカリ興業（東誠商事とは別法人）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "一方、現在のトーセイが法人として引き継ぐのは1950年設立のユーカリ興業であり、東誠商事とは別の法人である。" } ], [ { "fact": "山口誠一郎氏は1983年慶應義塾大学法学部卒・三井不動産販売（現三井不動産リアルティ）入社", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "山口誠一郎氏は1983年に慶應義塾大学法学部を卒業し、三井不動産販売（現三井不動産リアルティ）に入社して住宅の商品企画・販売に従事した。" }, { "fact": "大学在学中から株式投資を行う勝負志向を持ち、就職・移籍は家業承継を前提としたものではなかった", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "大学在学中から株式投資を行うなど、自らの才覚で勝負する志向を早くから持っていたが、三井不動産販売への就職は家業を継ぐ前提のものではなく、東誠商事への移籍も当初から予定されたものではなかった。" }, { "fact": "1986年に父の東誠商事へ移籍し、三井で培った手法を不動産仲介に転用、翌1987年に個人で約10億円の仲介手数料", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "三井に3年勤めた後の1986年に父の東誠商事へ移ると、住宅マーケティングと商品企画の手法を不動産仲介に転用し、翌1987年には個人で約10億円の仲介手数料を計上した。" }, { "fact": "約10億円は東誠商事の年間手数料16億円の過半で、移籍から短期間で事業の中核的な担い手に", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "これは同社の年間手数料収入16億円の過半に相当し、移籍から短期間で、山口誠一郎氏は東誠商事の事業の中核的な担い手となった。" } ] ] }, { "title": "バブル崩壊と1993年の事実上倒産", "text": "1990年代初頭のバブル崩壊で、不動産業は投機の象徴として一括りに忌避され、業界全体が信用収縮に晒された。東誠商事は投機的な取引を避け、中小ビルの開発・賃貸という堅実な事業に徹していたが、業界全体への逆風からは逃れられなかった。同社は資産売却によって借入金の返済を優先したものの、再投資の原資を確保できず、1993年には事業継続が困難となる。法的整理を経ない事実上の倒産であり、父・山口誠氏が築いた東誠商事の不動産事業は、ここで途絶えた。\n\n一方、父・山口誠氏は東誠商事とは別に、建物管理を営む東誠ビルディングを保有していた。山口誠一郎氏は1994年、倒産した本体ではなくこの生き残った一社を父から取得し、純粋に切り出す形で不動産業の再建に着手する。再建には、事実上の倒産に至った父の事業を継ぐという面と、自らが不動産業界で再起を果たすという面があった。後年の著書『倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!』の表題にある「倒産」は、この父の会社・東誠商事を指している。", "references": [ { "title": "山口誠一郎『倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!』（日経BPコンサルティング, 2019）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "現代人物事典 出身県別 東日本版（サン・データ・システム, 1980）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "factBasis": [ [ { "fact": "バブル崩壊後、不動産業は一括りに忌避され業界全体が信用収縮に晒された", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "1990年代初頭のバブル崩壊で、不動産業は投機の象徴として一括りに忌避され、業界全体が信用収縮に晒された。" }, { "fact": "東誠商事は投機を避け中小ビルの開発・賃貸に徹していたが業界の逆風から逃れられなかった", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "東誠商事は投機的な取引を避け、中小ビルの開発・賃貸という堅実な事業に徹していたが、業界全体への逆風からは逃れられなかった。" }, { "fact": "1993年に東誠商事が事実上倒産（資産売却で借入返済を優先し再建資金が残らず不動産事業が途絶）", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "同社は資産売却によって借入金の返済を優先したものの、再投資の原資を確保できず、1993年には事業継続が困難となる。" } ], [ { "fact": "父は東誠商事とは別に建物管理会社・東誠ビルディングを保有", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "一方、父・山口誠氏は東誠商事とは別に、建物管理を営む東誠ビルディングを保有していた。" }, { "fact": "1994年に山口誠一郎氏が生き残った東誠ビルディングを父から取得（MBO）", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "山口誠一郎氏は1994年、倒産した本体ではなくこの生き残った一社を父から取得し、純粋に切り出す形で不動産業の再建に着手する。" }, { "fact": "再建の動機は父の事業承継と山口誠一郎氏自身の不動産業界での再起", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "再建には、事実上の倒産に至った父の事業を継ぐという面と、自らが不動産業界で再起を果たすという面があった。" } ] ] }, { "title": "1994年MBOによる第二創業", "text": "1994年の取得は、経営陣による買収（MBO）の形をとった。山口誠一郎氏は新規設立ではなく既存の東誠ビルディングの買取を選び、父からの依頼を受けて社名の「東誠」を継承した。「東誠」は東京の「東」と父・山口誠氏の名を組み合わせた商号である。事実上倒産した会社の名を引き継ぐことには、銀行や取引先の信用面で慎重さも要したが、最終的に旧称のまま再出発した。買収対象の東誠ビルディングは、もとユーカリ興業として登記され、商号変更を経て父の傘下にあった会社である。取得後、父である山口誠氏は経営に関与していないものと推定される。\n\n再建の初期課題は資金調達だった。倒産会社から切り出した新体制には信用基盤がなく、6億円の借入に対して担保となりうる個人資産も乏しかった。山口誠一郎氏は地元の興産信用金庫へ半年間にわたって通い続け、門前払いに近い扱いを受けながらも、指摘を踏まえて提案書を繰り返し書き直し、事業の将来性を訴えた。商品企画の裏付けとして自ら2万戸の物件を視察しており、この準備と熱意が認められて、最終的に同金庫の本店長が6億円の融資をその場で決めた。この6億円が、第二創業の事業を立ち上げる元手となった。\n\n山口誠一郎氏は取得と並行して事業の核を定めた。1994年10月に分譲マンション「THEパームス」シリーズの販売を開始し、1995年9月には株式会社神田淡路町ビルを設立して、ビル保有・管理機能をグループ会社として切り出した。新体制の管理部門には父の東誠商事から移った人員が含まれ、倒産した本体の事業基盤の一部が新会社へ引き継がれている。とりわけ管理部門を統括する取締役の平野昇氏は東誠商事時代からの人員であり、別法人である父の会社と現トーセイの人的連続性を体現する存在である。こうして、登記上はユーカリ興業を母体としながらも、事業と人の面では父の東誠商事を継ぐ会社として、第二創業の体制が整った。", "references": [ { "title": "山口誠一郎『倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!』（日経BPコンサルティング, 2019）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "現代人物事典 出身県別 東日本版（サン・データ・システム, 1980）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "charts": [ { "path": "8923-lineage-founding.v2.json", "chart_type": "lineage", "paragraph": 1 } ], "factBasis": [ [ { "fact": "1994年の取得はMBO（新設でなく東誠ビルディングの買取）・父の依頼で社名「東誠」を継承", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "山口誠一郎氏は新規設立ではなく既存の東誠ビルディングの買取を選び、父からの依頼を受けて社名の「東誠」を継承した。" }, { "fact": "事実上倒産した会社の名を引き継ぐことに信用面の慎重さを要したが旧称のまま再出発", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "事実上倒産した会社の名を引き継ぐことには、銀行や取引先の信用面で慎重さも要したが、最終的に旧称のまま再出発した。" }, { "fact": "「東誠」は東京の「東」と父・山口誠氏の名を組み合わせた商号", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "「東誠」は東京の「東」と父・山口誠氏の名を組み合わせた商号である。" }, { "fact": "東誠ビルディングはもとユーカリ興業として登記され商号変更を経た会社", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "買収対象の東誠ビルディングは、もとユーカリ興業として登記され、商号変更を経て父の傘下にあった会社である。" }, { "fact": "取得後、父は新会社の経営に関与せず（本文は推定として記載、書籍は明記）", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "取得後、父である山口誠氏は経営に関与していないものと推定される。" } ], [ { "fact": "倒産会社から切り出した新体制は信用基盤がなく担保となる個人資産も乏しかった", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "倒産会社から切り出した新体制には信用基盤がなく、6億円の借入に対して担保となりうる個人資産も乏しかった。" }, { "fact": "興産信用金庫へ半年間通い続け、提案書を繰り返し書き直して事業の将来性を訴えた（「半年間」は概数）", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "山口誠一郎氏は地元の興産信用金庫へ半年間にわたって通い続け、門前払いに近い扱いを受けながらも、指摘を踏まえて提案書を繰り返し書き直し、事業の将来性を訴えた。" }, { "fact": "2万戸の物件視察を裏付けに、興産信用金庫の本店長が6億円の融資をその場で決定", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "商品企画の裏付けとして自ら2万戸の物件を視察しており、この準備と熱意が認められて、最終的に同金庫の本店長が6億円の融資をその場で決めた。" } ], [ { "fact": "1994年10月 分譲マンション「THEパームス」シリーズの販売を開始", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "1994年10月に分譲マンション「THEパームス」シリーズの販売を開始し、1995年9月には株式会社神田淡路町ビルを設立して、ビル保有・管理機能をグループ会社として切り出した。" }, { "fact": "1995年9月 株式会社神田淡路町ビルを設立（ビル保有・管理機能の切り出し）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "1994年10月に分譲マンション「THEパームス」シリーズの販売を開始し、1995年9月には株式会社神田淡路町ビルを設立して、ビル保有・管理機能をグループ会社として切り出した。" }, { "fact": "新体制の管理部門に父の東誠商事から移った人員が含まれる", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "新体制の管理部門には父の東誠商事から移った人員が含まれ、倒産した本体の事業基盤の一部が新会社へ引き継がれている。" }, { "fact": "管理部門統括の取締役・平野昇氏は東誠商事時代からの人員", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "とりわけ管理部門を統括する取締役の平野昇氏は東誠商事時代からの人員であり、別法人である父の会社と現トーセイの人的連続性を体現する存在である。" } ] ] } ] }, { "start_year": 1996, "end_year": 2011, "main_title": "不動産流動化の創始から東証一部上場まで", "subsections": [ { "title": "不動産流動化とアセットマネジメントの二輪確立", "text": "1996年4月、東誠不動産（同年3月に東誠ビルディングから改称）は不動産流動化事業を開始した。バブル崩壊後の処分不動産を取得・改修し、投資家へ転売する事業モデルで、不動産証券化市場が形成され始めた時期に中堅独立系として早期参入した。1997年12月にはビル管理工事請負と特定建設業許可を取得して改修・原状回復を内製化し、1999年7月には戸建分譲「パームスコート」シリーズを加え、分譲・流動化・賃貸の三軸を並走させた。\n\n2001年2月、不動産投資顧問業登録（国土交通大臣登録一般第127号）を取得し、アセットマネジメント事業へ進出した。主要顧客は外資系機関投資家で、日本の不動産取引慣行を前提に運用を受託できるパートナーへの需要を捕捉した。同年3月にはLBO方式で3社を吸収合併し、11月にはビル管理部を東誠コミュニティ（現トーセイ・コミュニティ）へ分割、12月に証券化事業部を新設した。流動化とアセットマネジメントの二輪体制が、この年に組み上がった。\n\n2002年8月、自社組成の不動産投資ファンド第1号「アルゴ・ファンド」を立ち上げ、賃貸マンションを信託受益権化した。第1号は世田谷区砧の4億円の物件を対象に、銀行借入3億円と出資1億円で組成し、出資のうち5〜6,000万円をスイスのファンドが引き受けた。数か月後に5.2億円で売却し、出資者へ約100%にあたる1億円のリターンを返した。この実績を受けて同じスイスのファンドから10億円規模の追加出資の打診が入り、以後、外資系機関投資家からの資金流入が続いた。", "references": [ { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "トーセイ 決算説明会", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "山口誠一郎『倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!』（日経BPコンサルティング, 2019）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "factBasis": [ [ { "fact": "1996年4月 不動産流動化事業を開始（同年3月 東誠ビルディング→東誠不動産へ改称）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "1996年4月、東誠不動産（同年3月に東誠ビルディングから改称）は不動産流動化事業を開始した。" }, { "fact": "1997年12月 ビル管理工事請負・特定建設業許可を取得", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "1997年12月にはビル管理工事請負と特定建設業許可を取得して改修・原状回復を内製化し、1999年7月には戸建分譲「パームスコート」シリーズを加え、分譲・流動化・賃貸の三軸を並走させた。" }, { "fact": "1999年7月 「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅販売を開始", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "1997年12月にはビル管理工事請負と特定建設業許可を取得して改修・原状回復を内製化し、1999年7月には戸建分譲「パームスコート」シリーズを加え、分譲・流動化・賃貸の三軸を並走させた。" } ], [ { "fact": "2001年2月 不動産投資顧問業登録（国土交通大臣登録一般第127号）を取得しアセットマネジメント事業へ進出", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2001年2月、不動産投資顧問業登録（国土交通大臣登録一般第127号）を取得し、アセットマネジメント事業へ進出した。" }, { "fact": "アセットマネジメントの主要顧客は外資系機関投資家（日本の取引慣行を前提に運用を受託）", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "主要顧客は外資系機関投資家で、日本の不動産取引慣行を前提に運用を受託できるパートナーへの需要を捕捉した。" }, { "fact": "2001年3月 LBO方式で3社を吸収合併／11月 ビル管理部を東誠コミュニティへ分割／12月 証券化事業部を新設", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "同年3月にはLBO方式で3社を吸収合併し、11月にはビル管理部を東誠コミュニティ（現トーセイ・コミュニティ）へ分割、12月に証券化事業部を新設した。" } ], [ { "fact": "2002年8月 自社組成ファンド第1号「アルゴ・ファンド」を立ち上げ（賃貸マンションを信託受益権化）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2002年8月、自社組成の不動産投資ファンド第1号「アルゴ・ファンド」を立ち上げ、賃貸マンションを信託受益権化した。" }, { "fact": "第1号は世田谷区砧の4億円物件・銀行借入3億円・出資1億円のうちスイスのファンドが5〜6,000万円を出資", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "第1号は世田谷区砧の4億円の物件を対象に、銀行借入3億円と出資1億円で組成し、出資のうち5〜6,000万円をスイスのファンドが引き受けた。" }, { "fact": "数か月後に5.2億円で売却し出資者へ約100%（1億円）をリターン、同ファンドから10億円規模の追加打診", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "数か月後に5.2億円で売却し、出資者へ約100%にあたる1億円のリターンを返した。" } ] ] }, { "title": "株式上場と、バブルの教訓に基づく先回り売却", "text": "2004年12月、ジャスダック証券取引所に上場した。設立母体からは54年目、MBOからは10年での株式公開である。2006年10月に商号を「トーセイ株式会社」へ統一して本社を港区虎ノ門へ移し、同年11月に東京証券取引所市場第二部へ上場、2007年9月には第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録を取得して、金商法下のファンド運営体制を整えた。\n\n2007年末、市場の過熱を警戒した経営陣は保有物件の売却を開始した。サブプライムローン問題の波及が日本で意識される前の判断で、2008年9月までに在庫整理を概ね完了した。同月のリーマンショック直撃を在庫圧縮済みの状態で迎え、2008年11月期には在庫整理の売上で過去最高の連結売上高510億円を計上した。\n\nただし金融危機の影響は避けられず、手元資金はリーマン前の約50億円から約20億円へ減少した。流動化在庫を抱える業態は、市況悪化時に棚卸資産の評価減と借入返済が同時に重くのしかかる。中堅不動産業の景気感応度が、財務指標に表れた。", "references": [ { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "トーセイ 決算説明会", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "山口誠一郎『倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!』（日経BPコンサルティング, 2019）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "charts": [ { "path": "8923-developments-2000s", "chart_type": "japan_map", "paragraph": 1, "caption": "FY07・FY08の決算説明会資料に記載された開発・販売物件はすべて東京23区内に収まる。THEパームスシリーズの分譲マンションは世田谷・目黒・大田の城南エリアと、本駒込・赤羽・両国の城北・城東エリアに展開した\n個人向け分譲（世田谷桜108戸・本駒込35戸など完売）と私募ファンド向け売却（都立大学・田園調布）が併走しており、分譲とファンドの二正面体制が物件の顔ぶれにも表れている" }, { "path": "8923-receivables-counterparties", "chart_type": "table", "paragraph": 1, "caption": "FY05〜FY07の有報付属明細（売掛金の相手先別内訳）には、ポセイドン・ヘリオス・ペガサス・セレネなどギリシャ神話やヴェネチアの名を冠した有限会社・合同会社が上位に並ぶ。これらは自社組成ファンドのSPCで、ペガサス・キャピタルは出資比率100%の特定子会社として関係会社一覧にも記載されている\nFY11には上位が自社AM子会社のトーセイ・アセット・アドバイザーズとオリックスに替わり、ファンドの器との取引からアセットマネジメントのフィービジネスへ重心が移った変化が、売掛金の顔ぶれからも読み取れる" } ], "factBasis": [ [ { "fact": "2004年12月 ジャスダック証券取引所に上場", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2004年12月、ジャスダック証券取引所に上場した。" }, { "fact": "2006年10月 商号を「トーセイ株式会社」へ統一・本社を港区虎ノ門へ移転／11月 東証市場第二部に上場／2007年9月 第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2006年10月に商号を「トーセイ株式会社」へ統一して本社を港区虎ノ門へ移し、同年11月に東京証券取引所市場第二部へ上場、2007年9月には第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録を取得して、金商法下のファンド運営体制を整えた。" } ], [ { "fact": "2007年末に保有物件の売却を開始し2008年9月までに在庫整理を概ね完了（リーマンショック直前）", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "2007年末、市場の過熱を警戒した経営陣は保有物件の売却を開始した。" }, { "fact": "2008年11月期 連結売上高510億円（過去最高）", "source": "トーセイ 有価証券報告書", "url": null, "genbun": "同月のリーマンショック直撃を在庫圧縮済みの状態で迎え、2008年11月期には在庫整理の売上で過去最高の連結売上高510億円を計上した。" } ], [ { "fact": "手元資金がリーマン前の約50億円から約20億円へ減少", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "ただし金融危機の影響は避けられず、手元資金はリーマン前の約50億円から約20億円へ減少した。" } ] ] }, { "title": "リーマン後の財務再建と東証一部上場", "text": "2009年11月期、連結売上高は前期比34%減の336億円、経常利益は同90%減の6.6億円まで落ち込んだ。不動産投資市場の急縮小が流動化事業の販売停滞と棚卸資産評価減に直結し、ファンド組成も停滞した。\n\n経営陣は中期経営計画「Charge up 2011」を策定し、新規仕入を停止して在庫売却で財務体質を修復した。並行して2009年9月にRestyling事業を新設し、中古オフィス・マンションの再生販売という新たな収益源を立ち上げた。シンジケートローンの組成と新株予約権発行により、有利子負債は596億円から352億円へ圧縮された。\n\n2011年9月、東京証券取引所市場第一部へ上場した。リーマンショック直撃から3年での一部昇格であり、MBOから17年、流動化事業開始から15年にあたる。在庫圧縮による財務修復と、Restyling事業による新収益源の確立を並行させたことが、この回復速度を支えた。", "references": [ { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "トーセイ 決算説明会", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "山口誠一郎『倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!』（日経BPコンサルティング, 2019）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "factBasis": [ [ { "fact": "2009年11月期 連結売上高336億円（前期比34%減）・経常利益6.6億円（同90%減）", "source": "トーセイ 有価証券報告書", "url": null, "genbun": "2009年11月期、連結売上高は前期比34%減の336億円、経常利益は同90%減の6.6億円まで落ち込んだ。" } ], [ { "fact": "中期経営計画「Charge up 2011」を策定し新規仕入停止・在庫売却で財務体質を修復", "source": "トーセイ 決算説明会", "url": null, "genbun": "経営陣は中期経営計画「Charge up 2011」を策定し、新規仕入を停止して在庫売却で財務体質を修復した。" }, { "fact": "2009年9月 Restyling事業を新設（中古オフィス・マンションの再生販売）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "並行して2009年9月にRestyling事業を新設し、中古オフィス・マンションの再生販売という新たな収益源を立ち上げた。" }, { "fact": "シンジケートローン組成・新株予約権発行で有利子負債を596億円→352億円へ圧縮", "source": "トーセイ 決算説明会（2011年11月期）", "url": null, "genbun": "シンジケートローンの組成と新株予約権発行により、有利子負債は596億円から352億円へ圧縮された。" } ], [ { "fact": "2011年9月 東京証券取引所市場第一部へ上場（MBOから17年・流動化開始から15年）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2011年9月、東京証券取引所市場第一部へ上場した。" } ] ] } ] }, { "start_year": 2012, "end_year": 2024, "main_title": "6事業ポートフォリオとアセットマネジメント主導の事業構造", "subsections": [ { "title": "シンガポール同時上場と海外進出の起点", "text": "2012年1月、トーセイは海外進出の第一歩としてシンガポールにTOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立した。2013年3月にはシンガポール証券取引所メインボードへ株式を上場し、東証一部とシンガポール証取の同時上場体制を実現した。日本企業によるシンガポール証取への上場は2000年以来13年ぶりで、証券コードはS2Dが割り当てられた。中堅不動産業者がアジアでの二重上場を選択した狙いは、海外投資家への直接の情報発信窓口と、シンガポールを起点とする東南アジア向け不動産投資の橋頭堡を確保することにあった。2014年11月にはトーセイ・リート投資法人を東京証券取引所に上場し、連結子会社のトーセイ・アセット・アドバイザーズが運用を担う体制を整えた。J-REIT市場への自社運用REITの組成で、ファンド事業のEXITチャネルが増えた。\n\n2012年から2014年の3年間で立て続けに実行された二つの株式上場（シンガポール証取・J-REIT）は、中期経営計画「Next Stage 2014」（2012〜2014年）の中核施策だった。決算説明会 FY12では同計画について「総資産783億円→599億円へ圧縮、棚卸資産入替えオフィス→住宅、自己資本比率27.9％→41.6％」と前計画「Charge up 2011」の総括が示されており、財務体質の修復が完了した上で次の海外展開フェーズに移った経緯がわかる。決算説明会 FY15では「3か年で売上高2倍、当期利益4倍、投資市場向け売上4倍」と総括しており、リーマンショック後の最初の中期経営計画期間で売上・利益の急回復を実現した。\n\n海外投資家との接点強化は、後のアセットマネジメント事業の急拡大につながった。トーセイ・アセット・アドバイザーズが運用するファンドの主要出資者は外資系機関投資家で、東洋経済オンライン 2021/10/29 の山口社長インタビューでは「顧客は外資系ファンドが8割」と紹介されている。シンガポール上場で得たのは資金調達手段だけでなく、欧米投資家との直接対話のチャネルだった。FY24時点でアセットマネジメント受託資産残高は2兆4,438億円まで拡大し、長期ビジョン2032ではAUM 3兆円目標へ前進している（決算説明会 FY25）。日本の不動産市場へ流入する海外マネーの仲介役を担う中堅独立系として、トーセイはファンドの黒子企業と評される位置を占めた。", "references": [], "factBasis": [ [ { "fact": "2012年1月 シンガポールにTOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2012年1月、トーセイは海外進出の第一歩としてシンガポールにTOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立した。" }, { "fact": "2013年3月 シンガポール証券取引所メインボードへ上場（証券コードS2D）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2013年3月にはシンガポール証券取引所メインボードへ株式を上場し、東証一部とシンガポール証取の同時上場体制を実現した。" }, { "fact": "2014年11月 トーセイ・リート投資法人を東証に上場（連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズが運用）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2014年11月にはトーセイ・リート投資法人を東京証券取引所に上場し、連結子会社のトーセイ・アセット・アドバイザーズが運用を担う体制を整えた。" } ], [ { "fact": "中期経営計画「Next Stage 2014」（2012〜2014年）", "source": "トーセイ 決算説明会（2012年11月期）", "url": null, "genbun": "2012年から2014年の3年間で立て続けに実行された二つの株式上場（シンガポール証取・J-REIT）は、中期経営計画「Next Stage 2014」（2012〜2014年）の中核施策だった。" }, { "fact": "「Charge up 2011」総括＝総資産783億円→599億円・自己資本比率27.9％→41.6％（決算説明会 FY12）", "source": "トーセイ 決算説明会（2012年11月期）", "url": null, "genbun": "決算説明会 FY12では同計画について「総資産783億円→599億円へ圧縮、棚卸資産入替えオフィス→住宅、自己資本比率27.9％→41.6％」と前計画「Charge up 2011」の総括が示されており、財務体質の修復が完了した上で次の海外展開フェーズに移った経緯がわかる。" }, { "fact": "「Next Stage 2014」3か年で売上高2倍・当期利益4倍・投資市場向け売上4倍（決算説明会 FY15）", "source": "トーセイ 決算説明会（2015年11月期）", "url": null, "genbun": "決算説明会 FY15では「3か年で売上高2倍、当期利益4倍、投資市場向け売上4倍」と総括しており、リーマンショック後の最初の中期経営計画期間で売上・利益の急回復を実現した。" } ], [ { "fact": "山口社長インタビューで「顧客は外資系ファンドが8割」（東洋経済オンライン 2021/10/29）", "source": "東洋経済オンライン（2021年10月29日）", "url": "https://toyokeizai.net/articles/-/575753", "genbun": "トーセイ・アセット・アドバイザーズが運用するファンドの主要出資者は外資系機関投資家で、東洋経済オンライン 2021/10/29 の山口社長インタビューでは「顧客は外資系ファンドが8割」と紹介されている。" }, { "fact": "FY24時点のアセットマネジメント受託資産残高は2兆4,438億円（決算説明会）", "source": "トーセイ 決算説明会（2024年11月期）", "url": null, "genbun": "FY24時点でアセットマネジメント受託資産残高は2兆4,438億円まで拡大し、長期ビジョン2032ではAUM 3兆円目標へ前進している（決算説明会 FY25）。" }, { "fact": "長期ビジョン2032でAUM 3兆円目標", "source": "トーセイ 決算説明会（2025年11月期）", "url": null, "genbun": "FY24時点でアセットマネジメント受託資産残高は2兆4,438億円まで拡大し、長期ビジョン2032ではAUM 3兆円目標へ前進している（決算説明会 FY25）。" } ] ] }, { "title": "6事業ポートフォリオの完成 ── 売買と安定の50：50化", "text": "2017年12月、トーセイは自社ホテルブランド「ココネ」第1号として「トーセイホテル ココネ神田」を開業し、ホテル事業へ本格参入した。2016年2月にトーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立して開業準備を実施した事業で、6事業ポートフォリオの最後のピースが埋まった。続く2020年4月には不動産開発事業に物流施設開発を追加し、第1号として「T's Logi橋本」を竣工した。コロナ禍で物流需要が高まる時期と重なり、新規アセットタイプとして物流施設の開発が立ち上がった。2020年7月にはクラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始し、第1号案件として「TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンド」を組成した。個人投資家向け小口商品の本格展開で、機関投資家中心だったファンド事業に個人マネーの調達経路が加わった。\n\nセグメント別売上構成は、FY18からFY24にかけて貢献度が入れ替わった。中核事業の不動産再生事業（旧不動産流動化事業）はFY18売上347.9億円・利益67.7億円からFY24売上372.2億円・利益59.6億円と、規模では横ばいだった。一方、不動産ファンド・コンサルティング事業はFY18売上30.4億円・利益16.2億円からFY24売上68.6億円・利益38.2億円へ伸長し、ホテル事業はFY19売上10.9億円からFY24売上63.3億円・利益22.1億円へ成長した。コロナ禍のFY20-22期はホテル事業が3期連続赤字となったが、FY23以降のインバウンド需要回復で黒字化し、FY24では事業全体の利益貢献の柱の一つとなった。連結売上高はFY18の615.4億円からFY24の821.9億円へ34%増加し、6事業のいずれかが落ち込んでも他が補う構造が動いた。\n\n中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2018〜2020年）で示された「売買事業と安定事業の売上総利益50：50化」は、リーマンショック後の経営陣の課題意識から導かれた目標である。決算説明会 FY18では「自己資本比率35％程度を目安に財務健全性を維持」する方針も合わせて示された。コロナ禍のFY20期には不動産開発事業で37.4億円の赤字、ホテル事業で6.7億円の赤字を計上したが、安定3事業（賃貸・ファンド・管理）の利益でカバーし、連結営業利益64億円・当期純利益36億円を確保した。山口社長は2020年8月のオンライン決算説明会で、安定事業の利益96億4,100万円がすべての固定費と金利をカバーしている点を示し、危機時に安定事業が金利と固定費の防波堤を担った事実を強調した。", "references": [], "charts": [ { "path": "8923-segment-fy18", "chart_type": "sales_composition", "paragraph": 2, "caption": "FY18のセグメント別売上は不動産再生事業348億円が構成比56%と過半を占め、開発133億円・賃貸60億円・管理52億円・ファンド30億円が続く。ホテル事業はまだ独立セグメントになっていない" }, { "path": "8923-segment-fy24", "chart_type": "sales_composition", "paragraph": 2, "caption": "FY24では再生事業が372億円と規模横ばいのまま構成比44%へ低下し、ファンド69億円・ホテル63億円が新たな柱に加わった。6事業のいずれかが落ち込んでも他が補う分散構造が、構成比の上でも確認できる" } ], "factBasis": [ [ { "fact": "2017年12月 自社ホテルブランド「ココネ」第1号「トーセイホテル ココネ神田」を開業（ホテル事業本格参入）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2017年12月、トーセイは自社ホテルブランド「ココネ」第1号として「トーセイホテル ココネ神田」を開業し、ホテル事業へ本格参入した。" }, { "fact": "2016年2月 トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立（開業準備）", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2016年2月にトーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立して開業準備を実施した事業で、6事業ポートフォリオの最後のピースが埋まった。" }, { "fact": "2020年4月 不動産開発事業に物流施設開発を追加・第1号「T's Logi橋本」を竣工", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "続く2020年4月には不動産開発事業に物流施設開発を追加し、第1号として「T's Logi橋本」を竣工した。" }, { "fact": "2020年7月 クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始・第1号「TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンド」", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2020年7月にはクラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始し、第1号案件として「TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンド」を組成した。" } ], [], [ { "fact": "中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2018〜2020年）で「売買事業と安定事業の売上総利益50：50化」を目標化", "source": "トーセイ 決算説明会（2018年11月期）", "url": null, "genbun": "中期経営計画「Seamless Growth 2020」（2018〜2020年）で示された「売買事業と安定事業の売上総利益50：50化」は、リーマンショック後の経営陣の課題意識から導かれた目標である。" }, { "fact": "FY20 安定事業の利益96億4,100万円がすべての固定費と金利をカバー（山口社長 2020年8月オンライン決算説明会）", "source": "ログミーファイナンス トーセイ（2020年8月18日）", "url": "https://finance.logmi.jp/articles/375639", "genbun": "山口社長は2020年8月のオンライン決算説明会で、安定事業の利益96億4,100万円がすべての固定費と金利をカバーしている点を示し、危機時に安定事業が金利と固定費の防波堤を担った事実を強調した。" } ] ] }, { "title": "名古屋鉄道との資本業務提携と長期ビジョン2032", "text": "2024年5月、トーセイは名古屋鉄道株式会社と資本業務提携契約を締結した。名古屋鉄道はトーセイ株式の15.47%（FY24末時点）を保有する筆頭株主となり、山口社長個人の持株比率は27%台から11.11%へ低下した。決算説明会 FY24では「業務提携推進委員会を設置し協議開始」と示されており、中部圏での事業展開と中長期の安定株主獲得を狙う提携である。トーセイは1都3県を主たる事業エリアとしてきた首都圏特化型の不動産業者で、中部圏の大手私鉄を資本パートナーに迎えることで、事業エリアの拡張余地と地方私鉄沿線の不動産開発機会を得る構図となった。MBOから30年、東証一部上場から13年を経て、同社の株主構成は山口社長の個人持株中心から、戦略的事業会社を組み入れた構成へと移行した。\n\n長期ビジョン2032は、2024年から2032年までの9年間を3つのフェーズに分けた経営計画で、その第1フェーズが中期経営計画「Further Evolution 2026」（2024〜2026年）となる。決算説明会 FY26では「税引前利益は1年前倒しで当初目標190億円を超過達成、配当性向は中計目標35％を上回る35.2％計画」と総括している。FY25（2025年11月期）の連結業績は売上高946.9億円・営業利益223.4億円・当期純利益147.5億円で、いずれも過去最高を更新した。アセットマネジメント受託資産残高は3兆円目標に向けて積み上がっており、長期ビジョン2032期間中にAUM 3兆円・連結税引前利益200億円超を狙う計画である。2025年12月1日効力発生の1→2株式分割で流動性も改善した。\n\nトーセイの事業上の源流は父・山口誠氏の東誠商事にあり、1993年の同社の倒産を機に、山口誠一郎氏が1994年のMBOで別法人の東誠ビルディングを引き継いで第二創業した。1996年の流動化事業創始から28年で、売上946億円・税引前利益199億円・AUM 2.7兆円規模のアセットマネジメント主導の不動産グループに育っている。山口誠一郎氏は1994年から30年以上にわたり代表を務め、倒産から引き継いだ会社をジャスダック・東証・シンガポール証取の3度の上場へ導いた。中堅独立系の不動産業者が外資系機関投資家の資金を媒介する「黒子」を担い、首都圏中小不動産マーケットを6事業の組み合わせで取り扱う事業構造は、父の会社の倒産を継いだMBOと、リーマンショック後の安定事業強化という2つの転換点を経て成立した。", "references": [], "factBasis": [ [ { "fact": "2024年5月 名古屋鉄道株式会社と資本業務提携契約を締結", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "2024年5月、トーセイは名古屋鉄道株式会社と資本業務提携契約を締結した。" }, { "fact": "名古屋鉄道がトーセイ株式の15.47%（FY24末時点）を保有する筆頭株主に", "source": "トーセイ 有価証券報告書", "url": null, "genbun": "名古屋鉄道はトーセイ株式の15.47%（FY24末時点）を保有する筆頭株主となり、山口社長個人の持株比率は27%台から11.11%へ低下した。" }, { "fact": "山口社長個人の持株比率は11.11%へ低下（FY24末）", "source": "トーセイ 有価証券報告書", "url": null, "genbun": "名古屋鉄道はトーセイ株式の15.47%（FY24末時点）を保有する筆頭株主となり、山口社長個人の持株比率は27%台から11.11%へ低下した。" } ], [ { "fact": "長期ビジョン2032の第1フェーズが中期経営計画「Further Evolution 2026」（2024〜2026年）", "source": "トーセイ 決算説明会（2026年11月期）", "url": null, "genbun": "長期ビジョン2032は、2024年から2032年までの9年間を3つのフェーズに分けた経営計画で、その第1フェーズが中期経営計画「Further Evolution 2026」（2024〜2026年）となる。" }, { "fact": "AUM長期ビジョン2032でAUM 3兆円・連結税引前利益200億円超を狙う", "source": "トーセイ 決算説明会（2025年11月期）", "url": null, "genbun": "アセットマネジメント受託資産残高は3兆円目標に向けて積み上がっており、長期ビジョン2032期間中にAUM 3兆円・連結税引前利益200億円超を狙う計画である。" }, { "fact": "2025年12月1日効力発生の1→2株式分割", "source": "トーセイ 有価証券報告書", "url": null, "genbun": "2025年12月1日効力発生の1→2株式分割で流動性も改善した。" } ], [ { "fact": "事業上の源流は父・山口誠氏の東誠商事（1993年倒産）、山口誠一郎氏が1994年MBOで東誠ビルディングを継いで第二創業", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "トーセイの事業上の源流は父・山口誠氏の東誠商事にあり、1993年の同社の倒産を機に、山口誠一郎氏が1994年のMBOで別法人の東誠ビルディングを引き継いで第二創業した。" }, { "fact": "山口誠一郎氏は1994年から30年以上代表を務め、ジャスダック・東証・シンガポール証取の3度の上場へ導いた", "source": "トーセイ 有価証券報告書【沿革】", "url": null, "genbun": "山口誠一郎氏は1994年から30年以上にわたり代表を務め、倒産から引き継いだ会社をジャスダック・東証・シンガポール証取の3度の上場へ導いた。" } ] ] } ] } ], "summary": { "title": "サマリー", "text": "### 創業\n\n1994年、バブル崩壊の信用収縮が続く東京で、山口誠一郎氏が父の建物管理会社・東誠ビルディングをMBOで取得し、現在のトーセイを再出発させた。前年に事実上倒産した父の東誠商事は、投機を避けて中小ビルの開発・賃貸に徹した堅実な会社だった。それでも、不動産業を一括りに忌避した信用収縮からは逃れられなかった。借入で動く不動産業は、個社の堅実さと関係なく、信用が収縮すれば行き詰まる。信用ゼロから興産信用金庫に半年通って6億円を借りた山口氏は、市況は必ず崩れるという前提を事業の設計に置いた。\n\n### 決断\n\n1996年に始めた不動産流動化事業は、都内の処分不動産を安く買い、再生して売る商売である。だが真の顧客は、物件の買い手ではなく海外のファンドだった。2002年、自社組成ファンドの第1号で世田谷の4億円の物件にスイスのファンドの出資を受け、数か月後に5.2億円で売り、出資者へほぼ100%のリターンを返す。すると同じファンドから10億円規模の追加出資の打診が来た。リターンを返し、信用を得て、次のより大きな資金を任される。この繰り返しが事業拡大の本質である。いまでは顧客の8割が外資系ファンドで、受託資産は2兆円を超える。", "sections": [ { "label": "創業", "body": "1994年、バブル崩壊の信用収縮が続く東京で、山口誠一郎氏が父の建物管理会社・東誠ビルディングをMBOで取得し、現在のトーセイを再出発させた。前年に事実上倒産した父の東誠商事は、投機を避けて中小ビルの開発・賃貸に徹した堅実な会社だった。それでも、不動産業を一括りに忌避した信用収縮からは逃れられなかった。借入で動く不動産業は、個社の堅実さと関係なく、信用が収縮すれば行き詰まる。信用ゼロから興産信用金庫に半年通って6億円を借りた山口氏は、市況は必ず崩れるという前提を事業の設計に置いた。", "tags": { "primary": { "id": "F24", "label": "買収・MBOによる第二創業", "group": "出自・後ろ盾" }, "sub": [ { "id": "F3", "label": "独立系・個人創業", "group": "出自・後ろ盾" }, { "id": "F19", "label": "構造的ハンデ・依存を内包", "group": "出自の宿命" } ] } }, { "label": "決断", "body": "1996年に始めた不動産流動化事業は、都内の処分不動産を安く買い、再生して売る商売である。だが真の顧客は、物件の買い手ではなく海外のファンドだった。2002年、自社組成ファンドの第1号で世田谷の4億円の物件にスイスのファンドの出資を受け、数か月後に5.2億円で売り、出資者へほぼ100%のリターンを返す。すると同じファンドから10億円規模の追加出資の打診が来た。リターンを返し、信用を得て、次のより大きな資金を任される。この繰り返しが事業拡大の本質である。いまでは顧客の8割が外資系ファンドで、受託資産は2兆円を超える。", "tags": { "primary": { "id": "D9", "label": "業態転換・収益モデルの転換", "group": "モデルの転換" }, "sub": [ { "id": "D18", "label": "危機・外圧が引き金", "group": "動機・論理" }, { "id": "D17", "label": "リスク分散の論理", "group": "動機・論理" } ] } } ], "qa": [ { "q": "なぜ1994年に倒産会社の名を継ぐMBOで再出発し「市況は必ず崩れる」を事業の前提に置いたのか", "a": "借入で動く不動産業は、個社の堅実さと無関係に、信用が収縮すれば行き詰まる。それを父の会社の倒産で見たことが、山口誠一郎社長の事業観を決めた。父・山口誠氏の東誠商事は投機を避けて中小ビルの開発・賃貸に徹した堅実な会社だったが、バブル崩壊後の信用収縮から逃れられず1993年に事実上倒産した。翌1994年、山口社長は別法人の建物管理会社・東誠ビルディングをMBOで取得し、市況は崩れる前提で事業を設計して再出発した。", "factBasis": [ { "fact": "東誠商事は投機を避け中小ビルの開発・賃貸に徹したが業界の信用収縮から逃れられなかった", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "父・山口誠氏の東誠商事は投機を避けて中小ビルの開発・賃貸に徹した堅実な会社だったが、バブル崩壊後の信用収縮から逃れられず1993年に事実上倒産した。" }, { "fact": "1994年に別法人の東誠ビルディングをMBOで取得して再出発", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "翌1994年、山口社長は別法人の建物管理会社・東誠ビルディングをMBOで取得し、市況は崩れる前提で事業を設計して再出発した。" } ] }, { "q": "なぜ2002年に自社組成ファンドで外資ファンドの出資を受ける流動化モデルへ進んだのか", "a": "処分不動産を再生して売る流動化の真の顧客は、物件の買い手ではなく海外のファンドだった。リターンを返して信用を得れば、次のより大きな資金を任される。この反復こそが事業拡大の本質だったためである。2002年、自社組成ファンド第1号で世田谷区砧の4億円の物件にスイスのファンドの出資を受け、数か月後に5.2億円で売って出資者へ約100%のリターンを返すと、同じファンドから10億円規模の追加出資の打診が入った。いまでは顧客の8割が外資系ファンドである。", "factBasis": [ { "fact": "2002年に自社組成ファンド第1号で世田谷区砧の4億円物件にスイスのファンドが出資、数か月後5.2億円で売却し約100%をリターン、同ファンドから10億円規模の追加打診", "source": "倒産から3つの上場へ 見えない扉をひらけ!（山口誠一郎 著, 日経BPコンサルティング, 2019）", "url": null, "genbun": "2002年、自社組成ファンド第1号で世田谷区砧の4億円の物件にスイスのファンドの出資を受け、数か月後に5.2億円で売って出資者へ約100%のリターンを返すと、同じファンドから10億円規模の追加出資の打診が入った。" }, { "fact": "山口社長インタビューで「顧客は外資系ファンドが8割」（東洋経済オンライン 2021/10/29）", "source": "東洋経済オンライン（2021年10月29日）", "url": "https://toyokeizai.net/articles/-/575753", "genbun": "いまでは顧客の8割が外資系ファンドである。" } ] }, { "q": "なぜ2024年に名鉄と資本業務提携し、筆頭株主が創業者個人から事業会社に替わったのか", "a": "首都圏に特化してきたトーセイが中部圏の開発機会を得るため、名鉄の中部圏の顧客基盤と提案力に自社の不動産ソリューション力を組み合わせる狙いがあった。同時に、創業者個人の持株に代わる中長期の安定株主を据える意味も持つ。2024年5月の提携では、名鉄が取得した株式は山口誠一郎社長個人からの譲渡であり、これにより名鉄がトーセイ株式の15.47%を持つ筆頭株主に立ち、MBO以来27%台を握ってきた山口社長の持株は11.11%へ下がった。", "factBasis": [ { "fact": "名鉄の中部圏に根差した顧客層・提案力とトーセイの不動産ソリューション力を組み合わせ名古屋エリアで共同事業を推進する提携", "source": "日本M&Aセンター M&Aニュース（トーセイ、名古屋鉄道と資本業務提携, 2024/5/24）", "url": "https://www.nihon-ma.co.jp/news/20240524_8923-2/", "genbun": "首都圏に特化してきたトーセイが中部圏の開発機会を得るため、名鉄の中部圏の顧客基盤と提案力に自社の不動産ソリューション力を組み合わせる狙いがあった。" }, { "fact": "名鉄が取得した株式は山口社長個人からの譲渡で、名鉄が15.47%の筆頭株主に・山口社長持株は27%台から11.11%へ低下", "source": "トーセイ 有価証券報告書／名古屋鉄道 適時開示（2024/5/24）", "url": "https://www.nikkei.com/nkd/disclosure/tdnr/20240523506074/", "genbun": "2024年5月の提携では、名鉄が取得した株式は山口誠一郎社長個人からの譲渡であり、これにより名鉄がトーセイ株式の15.47%を持つ筆頭株主に立ち、MBO以来27%台を握ってきた山口社長の持株は11.11%へ下がった。" } ] } ] }, "quotes": [ { "text": "この76億円の評価減をもちまして、すべての棚卸資産の膿出し・アク抜きは終わったと考えています", "speaker": "山口誠一郎社長", "source": "ログミーファイナンス トーセイ 2020年8月18日", "context": "", "url": "https://finance.logmi.jp/articles/375639" }, { "text": "安定事業の利益が96億4,100万円で、すべての固定費と金利をカバーしています", "speaker": "山口誠一郎社長", "source": "ログミーファイナンス トーセイ 2020年8月18日", "context": "", "url": "https://finance.logmi.jp/articles/375639" }, { "text": "顧客は外資系ファンドが8割", "speaker": "東洋経済オンライン編集部（インタビュー記事タイトル）", "source": "東洋経済オンライン 顧客は外資系ファンドが8割 不動産運用1兆円超に急拡大 【8923】トーセイ 2021/10/29", "context": "", "url": "https://toyokeizai.net/articles/-/575753" }, { "text": "ファンドの「黒子企業」が明かす成長戦略", "speaker": "東洋経済オンライン編集部（インタビュー記事タイトル）", "source": "東洋経済オンライン 「世界一の不動産投資市場」日本に資金が集まる訳 2024/11/7", "context": "", "url": "https://toyokeizai.net/articles/-/838358" } ], "reference_sources": [ { "name": "日経BPコンサルティング 2014年）", "date": "2014", "date_fy": null, "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY18", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "東洋経済オンライン", "date": "2021/10/29", "date_fy": null, "url": null, "title": "トーセイ 山口誠一郎", "author": null, "editor": null, "publisher": "東洋経済新報社" }, { "name": "東洋経済オンライン", "date": "2024/11/7", "date_fy": null, "url": null, "title": "世界一の不動産投資市場", "author": null, "editor": null, "publisher": "東洋経済新報社" }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY06", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY08", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY09", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY10", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY11", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY12", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY14", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY15", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY25", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY24", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "決算説明会", "date": null, "date_fy": "FY26", "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "ログミーファイナンス", "date": "2020/8/18", "date_fy": null, "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "東洋経済オンライン", "date": "2021/10/29", "date_fy": null, "url": null, "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": "東洋経済新報社" }, { "name": "ログミーファイナンス トーセイ 2020年2Q決算説明会", "date": "2020/8/18", "date_fy": null, "url": "https://finance.logmi.jp/articles/375639", "title": null, "author": null, "editor": null, "publisher": null }, { "name": "東洋経済オンライン", "date": "2021/10/29", "date_fy": null, "url": "https://toyokeizai.net/articles/-/575753", "title": "顧客は外資系ファンドが8割 不動産運用1兆円超に急拡大 【8923】トーセイ", "author": null, "editor": null, "publisher": "東洋経済新報社" }, { "name": "東洋経済オンライン 日本に資金が集まる訳", "date": "2024/11/7", "date_fy": null, "url": "https://toyokeizai.net/articles/-/838358", "title": "世界一の不動産投資市場", "author": null, "editor": null, "publisher": "東洋経済新報社" } ] }