東京都心のオフィス市場は、まとまった面積のフロアの空室がほぼない状態が続いている。住友不動産の契約ベース空室率は3%台まで低下し、適正水準とされる5%を大きく下回る。定期借家契約への切り替えは7～8割に達し、契約満了時に賃料増額を交渉する体制が整った。1,600社超のテナントの改定期が順次到来するなか、賃貸キャッシュフローの上振れが続けば追加の株主還元も選択肢に入ると経営陣は説明している。十次中計が前提とする経常利益3,000億円目標の上方修正余地が、東京オフィス市場の需給タイト化で現実味を帯びている。安藤太郎時代から積み上げた自社保有ビル群の収益貢献が、賃料改定サイクルを通じて顕在化する段階に入った。

一方、建築コストの上昇は全業界的な課題で、八重洲2丁目南地区や六本木5丁目西地区など主要再開発プロジェクトの着工スケジュールに遅延が生じている。ただし経営陣は、コスト高で事業が進まないと考えるのではなく創意工夫で進めるとの方針を打ち出しており、着工方針そのものの変更はない。主要案件の遅延はスケジュール上の問題で、都心ビル集中保有モデルを支える投資パイプライン自体は温存されている。計画期間を延ばしつつ既存の開発計画を消化する流れが続いている。2020年6月の新宿住友ビル全面リニューアルで完成した三角広場のように、既存物件の刷新も並行して進めている。

住友不動産は保有資産のうち約2,000億円を「非プライム資産」と分類し、2025年にアセット戦略計画室を新設して戦略的活用の検討に入った。収益分譲型事業を新たな柱として育てる方針を打ち出すが、本格的な業績寄与は次期中計以降と位置づけている。既存の分譲マンション事業は、将来に向かって成長するマーケットではないと認識しつつ、建築コスト上昇を商品企画の工夫で吸収して規模を維持する方針で、大量供給路線を精査する段階に入った。2014年からの年間供給戸数日本一6年連続という実績を一旦の到達点として、今後は規模よりも収益性を軸にした住宅戦略へ切り替える見通しである。

政策保有株式は簿価ベースで株主資本比率10%以下を目標に縮減を進めており、十次中計3年間で時価4,000億円相当の売却を予定している。投資家からはPERが同業他社比で割安との指摘が続き、株価パフォーマンスのTOPIX比での劣後がIR上の課題になっている。都心ビル集中保有モデルの持続可能性、インド事業の立ち上がり、キャッシュフロー経営の定着という3つの論点を、どう投資家に伝え評価につなげるかが、仁島体制の次の段階の課題である。1949年の泉不動産設立から76年を経て、安藤太郎から仁島浩順へ続いた経営のバトンを次に誰にどう引き継ぐかも、今後数年のガバナンス上の論点として残っている。長期保有モデルを維持するためのトップ人事の継続性が焦点となる。