住友不動産の75年を貫いたのは、財閥解体由来の後発デベロッパーが、1974年就任の安藤太郎社長による東京都心オフィスビル賃貸への集中決断を起点に、自社保有・長期運用という他社と異なる路線を貫いた経営である。1949年12月の泉不動産設立時、三菱地所は丸の内、三井不動産は日本橋という東京の一等地を押さえており、住友本社の不動産部門を継承した同社が引き継いだのは大阪の住友本社ビルを中心とする物件群だった。1962年の調布での宅地分譲、1964年の神戸での初のマンション分譲、1970年の東証・大証一部上場、1974年3月の新宿住友ビル竣工と都心ビル賃貸を本格化したが、同年の第一次オイルショックで赤字に転落し、後発の財務脆弱が高度成長期の勢いを呑み込んだ。

安藤太郎が社長に就いた1974年は、住友グループ内でも泉不動産時代を引きずる経営体力の弱さが目立ち、住友の名を持つ会社のなかで最も体力の弱い存在と見られていた。安藤本人も後年「ボロ会社」と振り返ったほどである。郊外宅地が脚光を浴びる時期に、安藤は1976年に大阪ビジネスパーク開発から撤退し、東京都心オフィスビル賃貸への集中という逆張りに踏み切った。1982年にマンション・住宅分譲部門を縮小して売上の8割を占めた住宅部門の経営資源をビル新設と都心土地取得へ振り向け、同年9月の新宿NSビル竣工時点で首都圏賃貸ビル12棟・年間101億円を抱えた。安藤は「森ビル、三菱地所を目指して」（証券アナリストジャーナル 1981/02）と語り、新橋・浜松町・新宿副都心への集中出店を続けた。「中興の祖」と呼ばれた安藤は1994年の会長退任後も2008年に98歳で取締役を退任するまで影響力を保った。

バブル崩壊後の1998年3月期に特別損失681億円を計上して株価206円まで沈んだあとも、住友不動産は1997年から3年単位の中期計画を軸に、都心賃貸ビルの自社保有・長期運用にこだわった。三井不動産・三菱地所がJ-REITを活用するなか、銀行借入で資金を調達して都心賃貸ビルの安定キャッシュフローで返済を賄う構造を保った。不動産賃貸営業利益は2012年3月期の896億円から2020年3月期に1,694億円へ倍増、有利子負債は同期に2兆8,688億円に達した。2013年6月就任の仁島浩順はマンション供給戸数日本一を6年連続で維持、2019年のGoisu Realty設立でムンバイ事業を立ち上げた。2025年3月公表の十次中計は「営業キャッシュフローで成長投資も還元も賄える」（決算説明会 2025/05）財務方針への転換を宣言し、「都心集中」と「キャッシュフロー経営」の両立が次期の主題である。