森ビル六本木ヒルズの竣工と、用地の自社取得から地権者参画・床売却への切り替え

森ビル・グループの開発は、小さな土地をまとめて利用価値を最大限に高める手法であった。十分な収益を生む規模まで土地を集め、他の地権者と組合を設立して共同事業として進める。アークヒルズでは土地をまとめるのに16年、竣工までに計20年をかけている。この体力を裏づけていたのは土地の含みであり、地価の下落でその含みが失われれば、同じ手順は取れなくなる^[1][2]。

地価の下落は土地の先行取得を割高な原材料の仕入れに変えた。森ビルが志向する大規模再開発は10年単位の事業であるため、その負担は無視できない。これまでのように土地に投資はできないと、森稔社長と森章社長はいずれも認めていた。六本木六丁目では、飲食店と住宅が密集する敷地面積11万平方メートルの一角に、地上58階建てのオフィスビルやホテル、住宅の入った複合施設を建てる計画が動いていた^[3][4]。

用地の確保について、森ビルは自ら取得するのを避け、より多くの地権者が参画するように方針を切り替えた。アークヒルズでは最終的に敷地の4分の3を森ビルが取得したが、六本木では現在保有している3分の1に抑えたいと森稔社長は述べている。土地を買い集めて開発利益を独占する形から、地権者を事業の内側へ入れて負担を分ける形へ、用地の集め方そのものを変えた^[5]。

完成後の床の扱いも改めた。これまで森ビルが中心となって手がけた開発では、床の大半を森ビル自身が購入して賃貸してきたが、今後は高層化して床を売り、その代金で事業費を賄う方針をとる。中国で用いた共同投資方式も併せた。機関投資家などと共同出資して会社を設立し、その会社が床を購入して賃貸し、利益を投資家へ配当する。自社の投資額を最小限に抑え、運営料を取る事業へ移そうとした^[6][7]。

六本木ヒルズが竣工したのは2003年4月で、森ビルは同時に本社を六本木ヒルズ森タワーへ移した。1995年時点の目標であった2001年からは2年遅れたことになる。開業後の森タワーは観光客を集める東京の新名所となり、オフィスのように利用者が限られる施設とは客層が変わった。街区の運営そのものを収益にする構想は、この規模の集客を前提に組まれていた^[8][9]。

開業から1年に満たない2004年3月、森タワーの自動回転ドアに児童が頭などを挟まれて死亡した。警視庁捜査1課は、ビルを管理する森ビルと回転ドアを製造した三和シヤッター工業に業務上過失致死容疑で家宅捜索に入っている。センサーの死角の範囲、感知してから止まるまでの時間、これまでの事故件数などで両社の見解は食い違い、安全管理をめぐる批判は日に日に強まった。森稔社長は「回転扉はもう使わない」と語り、通夜への参列を希望したが葬儀場の受付で門前払いを受けた^[10][11]。