森ビル フロー収益型融資への転換 取引銀行へ差し入れた担保の解除と、グループ収益力を裏づけとする借入への転換

1975年ごろ、森ビルが借り入れのために取引銀行へ差し入れていた土地・建物の担保をはずし、資産ごとの担保設定ではなくグループの収益力を裏づけに融資を受ける方式へ切り替えた財務判断。あわせて株式公開を選ばず、非上場のまま長期先行投資型の再開発を続ける方針をとった。

不動産賃貸業は土地を仕入れてからビルを建てる先行投資型で、事業が拡大するほど資金需要も増す。上場企業と違って資金調達が銀行借り入れに限られるため、金利負担が重く、表面の投資効率は低く見えた。

既存ビルの収支データを手に銀行と交渉を重ね、グループ全体を1つのプロジェクトと考えて融資してほしいと説得した。合意までに2年ほどを要し、1995年時点でも日本開発銀行の融資を除いて借入金は無担保であった。借入金の総額から現預金を差し引いたネットの借り入れを収益の5倍以内に抑える独自の基準も設けた。

1994年12月期の有利子負債総額は営業収益の7倍以上の7700億円に達し、自ら定めた基準を超えた。土地の含み益はピークの1兆5000億円から1000億円台まで目減りしたが、フローを意識した経営はバブル経済に翻弄された不動産業界のなかでは例外的とされた。