三菱倉庫日本橋・江戸橋倉庫ビルの建て替えと賃貸オフィスビルへの用途転換
- 概要
- 2010年1月29日、三菱倉庫は東京・日本橋一丁目の江戸橋倉庫ビル（1930年竣工）を賃貸オフィスビルへ建て替える計画を公表した。外壁の概ね7割と船橋状の塔屋を残したまま地上18階・地下1階の高層棟を築き、2014年9月3日に日本橋ダイヤビルディングとして竣工した。投資額は約138億円であった。
- 背景
- 三菱倉庫は倉庫業とともに不動産賃貸を営み、2014年3月期は不動産事業のセグメント利益97億円が物流事業の68億円を上回っていた。賃貸用不動産の連結貸借対照表計上額849億円に対し時価は2,650億円で、都心に抱えた含み資産をどう収入に変えるかが課題として残っていた。
- 内容
- 本店事務所とトランクルームに使っていた倉庫ビルの内部を解体し、外観を保存したまま賃貸オフィスへ用途を替えた。8〜17階が1フロア約1,000平方メートルの賃貸オフィス、2〜6階がトランクルームと本店事務所となる。投資予定額130億円は自己資金と社債で賄い、工事中の3年間は本店を新川へ移した。
- 含意
- 竣工した2015年3月期の不動産事業は減価償却費と不動産取得税等の一時費用で減益となり、賃料が通年で寄与した2016年3月期にセグメント利益106億円へ伸びた。都心の含み資産を賃料に替える判断が、費用と時間を先に払う性格を持つことを示している。
筆者の見解
残した外壁と、入れ替えた中身
歴史的建造物の保存という枠だけで読むと、この工事の芯を取り逃がす。三菱倉庫がここで行ったのは、簿価849億円に対し時価2,650億円という含みを抱えたまま眠っていた都心の土地を、賃料を生む18階分の床へ入れ替える資本の組み替えであった。外壁7割の保存は、その組み替えを地域と行政に受け入れてもらうために引き受けた条件でもあったとみられる。発祥の地という言葉は、余分な費用と工期を払う理由としても働いた。
もっとも、入れ替えが直ちに報われたわけではない。投資額は公表時の約125億円から約138億円へ膨らみ、竣工した2015年3月期の不動産事業はむしろ減益であった。工事の3年間、本店は新川に間借りし、日本橋の一等地は収入を生まない現場として空いていた。土地の含みを賃料に変えるには、これだけの時間と費用を先に払う必要がある。倉庫会社の不動産事業が長い時間軸でしか組めない事情が、ここに表れているといえる。
Yutaka Sugiura, 2026年7月
同じ問いに直面した会社
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