1887年に三菱為換店の倉庫業務を継承して深川で発足した有限責任東京倉庫会社は、1907年神戸港の海陸一貫取扱、1918年の三菱倉庫への商号変更、1962年深川での複合賃貸ビル建設を経て、都心の旧倉庫用地を簿価のまま不動産事業に転用した。1963年自動車運送、1971年航空貨物で陸海空の総合物流が出そろい、三菱倉庫は不動産と物流を別会計で半世紀並走させた。FY24は連結営業収益2,840億円・経常利益186億円・純利益318億円で、不動産の安定賃料が物流の景気変動を吸収する関係はFY24も働いた。一方でグループ荷主の受託に依存した従来路線のままでは、1,000億円規模の海外M&Aや物流不動産投資は資本余力を超える。

2022年6月に斉藤秀親氏が社長へ就任し、2025年3月発表の経営計画[2025-2030]で2030年度事業利益630億円・ROE10%を掲げた。事業利益の50%を既存事業のオーガニック成長で、残りをM&Aと資産回転型ビジネスで取りに行く配分は、グループ荷主の取引基盤に依存した従来路線をM&Aと資産回転で転換する内容である。期間中のM&A投資は1,000億円以上、株主還元は1,200億円以上、政策保有株の売却は1,000億円規模を見込む。総還元性向60%で純資産の積み上がりを抑え、ROE10%を狙う。FY24純利益318億円が経常利益186億円を132億円上回ったのは政策保有株売却益によるもので、資本政策の第一弾はすでに実行された。

具体の投資では、2023年10月に米国持株会社経由でCavalier Logisticsグループ4社（米英）を子会社化し、富士物流TOB以来13年ぶりの海外本格M&Aで日系荷主追随から現地企業取込みへ40年来の海外事業モデルを切り替えた。2025年1月には持株会社と米国3社を合併して組織を整理した。物流不動産では新規開発一辺倒ではなく既存物件の取得とバリューアップを組み合わせ、テナントへの荷役・配送・流通加工サービスをデベロッパーとの差別化に使う。資産回転型ビジネスでは賃貸不動産のファンド売却益、分譲マンション利益、AMのフィー収入を組み合わせ、経営計画[2025-2030]は2030年度に100億円以上の利益を見込む。

つまり、三菱倉庫はM&Aと資産回転で物流と不動産を初めて束ねる方針を打ち出した。グループ荷主からの受託に依存した従来路線から、自社資産と自社オペレーションを掛け合わせて稼ぐ事業へ事業基盤を物流不動産で連結させる経営フェーズに入った。海外買収ののれん償却や物流不動産の開発利回りが計画値どおりに推移するかという実装リスクを抱えつつ、現場と組織がM&A主導の運営に切り替わるかが残る課題となる。