東京建物：新宿センタービルの竣工とマンション分譲への参入

建設請負を捨てた東京建物が次に掲げたのは、不動産の四つの機能を一社で兼ねる形であった。1957年からの営業期にあたり、商業的なものとしての売買、工業的なものとしての宅地造成、金融的なものとしての賃貸、役務的なものとしての仲介と鑑定を兼備し、これらを有機的に結んで運営する総合不動産会社を目標に据えた。当時の収益は賃料に偏り、1956年12月期の収入5,391万3千円のうち86.6パーセントを地代家賃が占めていた。10年後の1966年12月期には収入が7億7,495万9千円へ増え、賃料74.2パーセント、売買益9.9パーセント、仲介手数料10.7パーセント、鑑定報酬5.2パーセントと配分が均された。この四つの柱による再出発から、のちに成長と近代化の時代と呼ばれる10年が始まった。

四部門のうち東京建物が資本を集中したのは賃貸であった。木造家屋と異なり火災や風水害の危険が小さく、大きな資本の長期固定を要するために乱立的な競争が起こりにくく、入居者も銀行や商社など法人が多くて収入が安定する。1956年9月に着工した本社ビルの増改築は、1929年竣工の旧館へ延1,851坪を継ぎ足し、冷房を備えて1958年3月に竣工した。1958年8月には大阪ビルを増築し、1959年11月に神田ビルが全館完成している。この増築の竣工をもって、東京建物は戦後のビル事業を本格化させた。賃貸面積は1956年末の4.0千坪から1966年末の31.5千坪へ、下期の賃貸収入は4,660万円から5億7,510万円へ増えた。面積で約8倍に対し収入は12倍を超え、賃料単価の上昇が面積の拡大を上回った。

新宿副都心計画が発表されると西口がいずれ栄えるのは確実とみられるようになり、有力百貨店との内交渉では機が熟さなかった東京建物の構想、すなわち新宿西口の所有地に百貨店用のビルを建てる計画について、小田急電鉄との折衝が進んだ。賃貸借の正式契約を結ぶことは1959年暮の両社社長の会談で公式に合意され、基礎工事は1960年7月に始まった。小田急電鉄が小田急百貨店を設けたのは1961年6月で、富士銀行、安田火災、東京建物が株式を1割ずつ持った。地下3階地上8階、延約1万3千坪の新宿ビルは1962年10月に竣工し、11月3日に百貨店が開店している。1964年6月には新宿へ営業所を開き、副都心の客を受ける窓口とした。続く横浜駅西口ビルは従来の所有地をまったく使わない新規投資の第1号であり、区分所有としても第1号であった。

住宅金融公庫や日本住宅公団などの公的機関が長期低利の貸付を拡充し、銀行と信託銀行も住宅ローンに乗り出し、官庁や会社は従業員の持家を後押しする融資を増やしていった。創業以来の柱だった不動産担保金融が活発だったのは1950年の再開から1956年頃までで、加えて住宅をめぐる社会政策的な立法が強まり、住宅を担保にしても、いざ担保権を行使すれば社会から強い反発を受けかねない事情も重なった。東京建物はこの業務から距離を置く方針をとり、1966年末の貸付金残高は2億6,700万円、総資産に対する比率も下がった。東京建物が創業からおよそ半世紀かけて形にした不動産担保金融と住宅ローンのひな形は、公的機関と銀行が制度として提供するものとなり、同社はその市場から退いた。

宅地造成分譲で東京建物が最初に手掛けたのは、住宅地ではなく別荘地であった。湯河原の戦前からの社有地に自動車道路を造成し、1959年に売出しを始めたところ成績が良好で、これが翌年から那須の分譲へ進む動因となった。那須は1960年春から計画したが、冬期の工事ができないため売出しは1963年5月までずれ込んだ。湯河原と那須には、いずれも戦前からの所有地であること、住宅地ではなくレジャー用地であること、既成の有名温泉地であることの三つの共通点があった。湯河原桜山では大手法人企業の保養所や寮の用途に区画分譲を進め、別荘地分譲の先駆けとなった。持ち続けていた土地が、高度成長期の余暇需要によって商品へ変わった。

東京建物が戦後の住宅事業に本腰を入れたのは、府中市中河原での分譲からである。1963年4月、造成が途中までの土地を買い取って仕上げ、その年のうちに売り出すと、売り始めてすぐに全区画が売れた。1964年秋に分譲した埼玉県鶴ヶ島も翌年3月末には完売し、その後に千葉県野田と西八王子が続く。西八王子の造成では、それまで経験のない量の土を動かした。宅地造成等規制法を適用した造成として第1号にあたる現場でもある。住宅ローンを東京建物が初めて付けたのも野田と西八王子で、提携先は安田信託銀行だった。1968年9月からは藤沢でマンションの分譲に乗り出した。1972年に川越市などで売りに出したのは、総区画数700という大規模な分譲地である。土地を仕込んで造成し住戸まで建てる流れが、ここで一本につながった。

1967年2月、東京建物は新宿副都心計画の造成街区のうち第10号地約3,900坪を大成建設と共同で取得した。新宿センタービルは大成建設・朝日生命と組んだ共同事業で、用地の取得から竣工まで12年をかけ、1979年11月に超高層ビルとして完成した。その年の3月には、生え抜きの西川英夫前社長に代わって富士銀行副頭取の柴田隆三氏が社長に就いている。不動産業の先行きは情報網をどこまで整え強められるかで決まるとみた柴田氏は、富士銀行が抱える200を超える支店とのつながりを自らの使命の一つに据えた。用地の仕入れも借り手の紹介も情報から始まる事業だけに、銀行出身の社長にはそこでの働きが求められていた。

収益の構成は1970年代に大きく動いた。単体の売上高は1970年12月期の31億円から1975年12月期に153億円、1979年12月期に218億円へ伸びている。増えたぶんの多くは分譲であり、1980年12月期の営業収益183億7,266万円のうち、土地建物の賃貸収益は94億2,975万円、不動産の売上高は78億2,682万円、仲介と鑑定その他は11億1,609万円であった。事業の構成比では不動産分譲が42.6パーセントを占め、賃貸に次ぐ柱となった。一方で地価と建築資材の値上がりに住宅ローン金利の引き上げが重なり、1980年の住宅市場は冷え込んだ。それでも賃貸が下支えし、1980年12月期の当期利益は前期を4億3,145万円上回る16億689万円を計上している。

別荘地の分譲で得た土地と経験を、東京建物は1980年代に宿泊と運営の事業へ伸ばした。1982年7月には栃木県那須高原へ那須フォレストヒルズを開き、テニスコートとクラブハウスを備えた長期滞在型の別荘地とした。1987年6月には日本ビューホテルなどとの共同出資で河口湖リゾート開発を設立し、山梨県河口湖に地上12階、延べ床面積1万185平方メートルのレジーナ河口湖を1988年7月に開業した。分譲した126戸のうちホテル68戸は客室の運営を子会社へ委託する方式をとり、一般客が泊まった場合には客室売上高の40パーセントを所有者へ返す仕組みを組み込んだ。1988年からの中期経営計画は、1990年12月期に売上750億円、1993年に1,000億円を掲げている。分譲して売り切る事業に、運営して受け取り続ける事業が重ねられた。