東京建物：東京建物の設立と割賦販売方式による不動産売買

初代安田善次郎は、住宅の代金を一度に払える市民が乏しいという都市の事情に、法人組織の不動産金融で応じようとした。当時は住宅金融公庫の融資や銀行の住宅ローンにあたる制度がなく、市民の住宅資金はもっぱら個人の金融業者に依存し、取引上の弊害も多かった。1895年11月から事業計画の調査に入り、翌1896年6月20日に第1回発起人会を日本橋区浜町で開いた。発起人は安田善次郎、安田善四郎、武井守正、馬越恭平、中沢彦吉ら13名であった。創立目論見書は、15年を超えない期間の年月賦償却契約によって東京市内に建物を建てて住まわせ、償還を完済させたのちに所有権を移すことを第一の目的に掲げた。同年10月1日、日本橋呉服町18番地の不動産業三固商会の営業と資産を買収し、そこを本社として開業した。

創立目論見書は資本金100万円の使途まで書き込んでいた。土地建物および証券を担保とする貸付資金に45万円、年月賦償却契約による建築資金に30万円、土地と既設建物の購買および臨時の建築資金に24万円という配分であり、最も厚いのは貸付へ充てる資金であった。目論見書は、月賦契約者が元資の10分の6以上を償却したときにその受取証券を担保として貸し付けることも、営業の目的に数えている。設立時の営業目的は月賦建築請負、土地建物担保貸付、土地建物売買およびその仲介であった。1896年12月までの第1期には、月賦償却契約21件、東京建物が所有権を取得して完済後に売り戻す買収月賦67件、抵当貸付47件を扱った。同年11月には横浜市北仲通に支店を開いている。建築を請け負う会社の形を取りながら、収益の源は貸付の利息に置かれていた。

日清戦争後の爆発的な好景気は1897年には早くも反動を見せ、東京建物の営業もその波を受けた。1897年下期から1900年下期までは1割の配当を続けたが、1901年に不況が金融恐慌まで発展すると、貸付金の回収を急ぎ、土地建物の売買紹介も建築も減って、配当は7分へ下がった。1902年下期の計上利益はわずか27円にとどまり、無配となった。翌1903年、東京建物は営業部と庶務部の2部へ組織を畳み、東京市内2か所の申込所を閉じ、使用人を整理した。あわせて請負建築と月賦償却契約建築を手控え、貸付は拡張する方針をとった。それでも1903年下期には7万5千円余の損失を出し、8万3千円余を整理勘定として棚上げせざるを得なかった。立て直しを経て、1907年9月には東京株式取引所へ株式を上場した。

国内の営業が沈んでいた1902年、外務省は清国天津で日本専管居留地の設営に着手し、第1期設営地区64,600坪の埋立を始めた。東京建物は政府の勧めによって、このうち46,000坪の払下げを受け、居留民の住宅などを建設して経営に当たることになった。同年9月から準備に入り、翌1903年3月、日本租界寿街11番地に天津支店を設置した。工事は日露開戦によって一部の建築を終えただけで中断し、再開は戦後へ持ち越された。建設工事が完了した1908年4月には、建物484棟28,800坪、土地53,800余坪を所有するに至った。この支店は1945年8月の廃止まで営業を続けている。国内で月賦建築を手控えて貸付へ寄せた時期に外地では建てて貸す事業を選んだのは、制度が土地を安く供給する場面と国内の不況が重なったからである。

1907年1月、東京建物は天津企業組合の電力供給事業を継承し、居留地内への電力供給を兼営した。この電力事業は1922年に天津居留民団の直営へ切り替わるまで続き、家賃や蔵敷とともに収益へ大きく寄与した。1908年上期の所有建物は、本店2,547坪90,467円に対して天津支店が23,795坪1,182,992円を占め、金額では本店の13倍に達した。1907年5月に資本金を500万円へ増やし、1910年には京城府黄金町へ派出所を置いて1912年5月に支店へ昇格させた。1917年には南満洲鉄道との契約により満洲興業を設立し、1919年には漢口へ出張所を設けた。貸付で始めた会社の主な収益は、外地の賃料へ移っていた。

1923年9月1日の関東大震災は、東京建物の本拠を直撃した。日本橋呉服町の本店営業所は類焼して庶務の書類を焼失し、横浜支店営業所は全焼、所有建物も約85棟2,500余坪が焼けた。社長安田善雄は本所横網の自邸で罹災して死去し、副社長藪田岩松が社長に就いた。震災損失20万3千円を計上したため当期利益は12万7千円にとどまったが、前期繰越金と保険基金23万4千円を繰り入れて1割の配当を維持した。震災後は復興のための貸付金と月賦償却契約が増え、外地の営業も平常どおりの収益を挙げて、収益は元へ復した。1929年11月、東京駅の東側にあたる八重洲へ地下2階地上8階の本社ビルを建て、2階以上を貸室に充てた。

戦時下の東京建物は、外地の資産を厚くしながら、内地では合併によって建物を増やした。1937年3月に満洲興業を吸収合併して鞍山に支店を置き、資本金を1,437万5千円とした。1943年10月には安田ビルディングを合併して京都・大阪・福岡の3ビルを継承し、1944年3月の横浜桟橋倉庫の合併を経て、資本金は2,637万5千円となった。1941年末に所有した土地254,616坪のうち、天津45,601坪、京城42,046坪、漢口20,435坪を外地が占めていた。1945年8月の敗戦で天津・漢口・青島の資産は接収され、京城の資産は現地人への管理委託となった。内外地あわせて土地9万5千坪、建物約5万坪を失い、全資産の3分の2近くが消えた。

安田保善社は1945年10月15日、他の財閥に先んじて解散と同族持株の公開を決議し、東京建物でも社長石毛竹次郎らが退任した。同年12月に制限会社、1946年8月に特別経理会社の指定を受け、在外資産損失1,739万4,010円を含む特別損失1,515万7,879円が確定した。資産を失った会社に残っていたのは、引揚者と復員者を含む人手と、月賦建築で培った施工の経験である。東京建物は建設部門を拡張し、1947年に大阪と仙台へ営業所を開いた。同年12月には東京の練馬区成増で連合軍家族住宅の維持管理工事を一手に引き受け、主力をここへ集中して、終戦後の赤字経営を黒字へ転じさせた。1949年上期には売買仲介の増加と建設請負の収益増で390万円の利益を挙げ、繰越損失を償却した。

1950年6月、東京建物は戦時中に中断していた不動産担保貸付を再開した。同年7月に資本金を5,000万円、1952年10月には1億円へ増やしている。朝鮮動乱で鉄鋼類が急騰して建設部門の採算が悪化した局面では、福岡ビルを富士銀行へ7,000万円で譲り、その資金を運転へ充てた。建設請負はその後受注を伸ばしたが、ビル建設ブームで同業者との競争が激しくなり、建築技術の革新と機械化によって大規模な企業ほど有利となった。中程度の規模にとどまる東京建物は競争劣位に置かれ、1956年9月、建設業務の全廃を決めた。技術室に最小限の技術者を残し、事務関係の一部を他部門で受け入れたほかは、ほとんどが大成建設へ移った。創業60年の年に、会社は不動産だけを扱う形へ戻った。