東京建物高輪物件のSPC第1号登録：SPC法施行直後の国内第1号登録取得と、不動産証券化・資産運用事業への進出
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- 概要
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1998年11月、東京建物はSPC法（現・資産流動化法）の国内第1号登録を取得した。同法の施行から2か月余りという早さで、この法律を用いた日本初の不動産証券化商品として高輪の外国人向けサービスアパートメントを証券化している。自ら保有して貸す事業に、投資家の資金で持たせて運用報酬を得る事業を並べる進出であった。
- 背景
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1995年3月に社長へ就いた南敬介氏は、就任してまず上場以来初の赤字決算を決断し、176億円の損切りで不良資産の処分を急いだ。1997年度には土地等の処分物件がゼロとなり、業界のなかで最も早くバブルの後始末を終えた。
- 内容
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1998年6月に成立したSPC法が同年9月1日に施行されると、11月に国内第1号の登録を取得した。1999年には不動産特定共同事業で国内初のパッケージ型商品を発売し、SPC法に基づく第1号登録商品の格付を取得して証券を発行している。2000年4月には資産運用会社の東京リアルティ・インベストメント・マネジメントを設立した。
- 含意
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2002年6月に上場した日本プライムリアルティ投資法人のスポンサーとなり、運用報酬を得る事業が3本目の柱に育った。一方で、貸借対照表の外で開発を進める同じ仕組みは、2011年12月期に出資SPCの評価損として717億円の純損失も運んだ。制度の先頭に立つことは、制度の未成熟を先に引き受けることでもあった。
制度の先頭に立つということ
施行から2か月で第1号の登録に間に合わせるには、法律が形になる前から手を動かしていたはずである。好採算の不動産をこれ以上売れば体力を弱める——所有と経営の分離という発想は、その問いへ向けた答えであった。持ち続けるか売り払うかの二択ではなく、投資家に持たせて運用で稼ぐ第三の道を、制度が用意された最初の年に取りに行ったとみることができる。
持たずに稼ぐ手法を得たことは、しかしリスクを手放したことと同じではなかった。特定目的会社に置いた大型開発は貸借対照表から見えなくなる一方、含み損は出資者の側に残り、2011年12月期には717億円の純損失として一度に表へ出た。アセットサービス事業が3本目の柱に育つまでには十数年を要し、その間に同じ仕組みが創業以来最大級の赤字も運んでいる。制度の先頭に立つことは、制度の未成熟を先に引き受けることでもあったといえる。
Yutaka Sugiura, 2026年7月
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