東京建物SPC評価損で畑中誠辞任：出資SPCの評価損の一括計上による純損失717億円と、再開発・物件売却を両輪とする収益構造への組み替え
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- 概要
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2011年12月12日、東京建物は2011年12月期の最終損益見通しを60億円の黒字から720億円の赤字へ修正した。出資する特定目的会社（SPC）で計上した評価損によるもので、通期の実績は経常損失108億円・純損失717億円となった。畑中誠社長は事実上の引責辞任となり、以後の経営は再開発と物件売却を組み合わせる形へ組み替えられていった。
- 背景
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2006年から2008年にかけての不動産ミニバブル期に高値で仕込んだ用地が、リーマンショック後の市況悪化で含み損を抱えた。中野駅前は2007年夏に1,437億円で取得したものの、稼働を目前にしてテナントの内定率は3割にとどまり、想定賃料の引き下げも避けられない状態にあった。損失はSPCの内側にあり、決算には表れていなかった。
- 内容
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東京の中野駅前、京橋3丁目、大阪の梅田北ヤードという3案件に関する特別損失を、合計600億円弱として一度に計上した。中野駅前だけで250億円超の評価減となる。連結の最終赤字は1997年12月期以来14年ぶりで、単年度の損失としては創業以来最大級の水準に達した。
- 含意
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貸借対照表から切り離せるSPCは、良いときには利益を一度に立て、悪いときには表に出ていない損失を運ぶ器でもあった。1998年のSPC法第1号登録以来この手法に先行してきた会社が、その裏側を一度に引き受けた処理にあたる。2017年以降は再開発と物件売却を両輪とする形へ収益の作り方が整えられ、2024年12月期には経常利益717億円まで戻した。
出し切ることの意味と、その限界
1,437億円で取得した中野駅前の用地は、稼働を目前にしてテナントの内定が3割しか埋まらなかった。この赤字は市況を読み違えた買い物の後始末であって、経営が自ら選んだ攻めの一手ではない。それでも3案件の含み損を一度に出し切り、翌期以降へ持ち越さなかったことは、表に出にくいSPCの内側へ損を残す道を断つ処理であったとみることができる。修正の発表翌日から株価が続伸したのは、処理の遅れをそれまで市場が織り込んでいたことの裏返しでもあった。
ただ、これを英断と呼ぶには留保がいる。中野や京橋が不良資産であることは市場では既定の見方で、評価減はタイミングの問題と受け取られていた。経常段階の利益が赤字前の水準へ戻るには2017年12月期までを要し、その6年は再開発の竣工を待つ時間であった。
Yutaka Sugiura, 2026年7月
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