大東建託 の歴史

1974年6月20日、多田勝美氏が名古屋市千種区に大東産業株式会社を資本金100万円で設立した^[1][2]。目的は土地所有者を対象とした工場・倉庫など事業用賃貸建物の建築^[3]で、賃貸住宅ではなかった。翌1975年6月には建築した賃貸建物への入居者募集・斡旋を担う大東興産株式会社を設立^[4]し、1976年6月には一級建築士事務所として大東設計株式会社を設立した^[5]。設立当初はこの3社の分社体制で、主に名古屋近郊の農家を対象に受注を積んだ^[6]。1978年9月に商号を大東建設へ改め^[7]、同年10月には大阪府に本社を置く大東建設株式会社と大東設計株式会社を、11月には大東興産株式会社を設立して関西へ営業を広げた^[8]。

顧客は市街化区域内農地を持つ農家^[9]であった。後継者不足や農地の宅地並み課税から所有農地の有効利用を迫られながら、賃貸事業への不安から決断できない層^[10]で、市街化区域内農地は当時、毎年7,000ha程度が転用されていた^[11]。大東建設はこの転用農地を受注の対象に定め、支店開設と営業員の拡充で潜在顧客の掘り起こしを進めた^[12]。関東への足掛かりとして1982年10月に横浜支店を、翌1983年7月には仙台支店を開設して東北へも進んだ^[13]。1985年4月には名古屋と大阪の6社が合併比率1対1で合併し、1社へ統^[14]合した。

取扱物件は設立当初から倉庫・工場など事業用建物に限られていたが、品ぞろえの観点から1984年に住居用建物の取扱いを始めた^[15]。建物は規格標準化され、資材の種類と規格が絞られたことで仕入コストの低減と外注先の施工効率の向上につ^[16]ながった。資材調達と施工は約5,000社の外注先へ材料・施工の一括発注^[17]で回した。入居者の募集は全国4,000程度の不動産業者からの情報提供を中心に行い、管理する賃貸建物の空家率は1%台で推移した^[18]。1982年3月期の売上高は22億3,900万円、経常利益1億5,200万円で、期末従業員は98名、事業所は7か所^[19]であった。

賃貸事業への不安のうち最大のものは入居者が退去した後に部屋が埋まるかどうかで、顧客からの要望を受け、空家時の家賃保証制度を導入するため1980年3月に大東共済会株式会社を設立した^[20][21]。加入した家主は月額家賃の4%を会費として払い込み、中途で空家が生じた場合には家賃の90%の保証を受けられる^[22]仕組みとした。新築完成引渡しの時点での空家保証は本体が引き受け、事業用物件では建築請負金額に対する金利相当額を、居住用物件では家賃の90%を保証した^[23]。共済会への加入率は1990年3月期92.0%、1991年3月期92.3%、1992年3月期91.8%で、汎用性の高い標準物件のテナントはほぼ全数が加入していた^[24]。

受注は地主への飛び込み営業で取り、農協や銀行の情報網を通すルート営業を排した^[25]のは、そこに乗ってくる地主が複数の業者を競わせて価格交渉に及び、農協へフィーを支払う必要も生じるため^[26]であった。飛び込み営業では建築工事を定価で売ることができ、建築営業部隊には受注高の2%を歩合給として個人の収入とする仕組みを与えた^[27]。入居需要の高い地域を中心に支店を置き、営業員が戸別訪問で潜在顧客を掘り起こす体制^[28]をとった。積水ハウスが強い駅周辺と大和ハウスが強いロードサイドを避け、郊外の農地を対象に定めた^[29]差異化でもあった。

業績は1982年3月期の売上高22億3,900万円から1991年3月期の1,511億5,000万円へ67.5倍に伸び、経常利益は1億5,200万円から268億600万円へ176.4倍となった^[30]。期末従業員数は98名から2,828名へ、事業所数は7か所から65か所^[31]へ増えた。販売費・一般管理費も営業員の拡充に伴う人件費の急増で5億7,300万円から273億4,100万円へ47.7倍に増えたが、売上高比率は25.6%から18.1%へ低下した^[32]。売上総利益率は建設業界では高率の30%台で安定して推移し、経常利益率は1988年3月期の13.4%から1991年3月期の17.7%へ上がった^[33]。

1988年4月の社名変更で、商号は大東建設から大東建託株式会社^[34]へ改まった。土地建託事業は、地主に土地の有効活用を働きかけ、マンションや店舗などその立地にあった建築物を提案し、それらの建設を請け負うもの^[35]であった。完成後の入居者募集、家賃回収の代行、建物管理、中途空家時の家賃保証までを一貫して引き受ける賃貸事業の総合支援システム^[36]として組み立てられ、建築請負と管理受託と空室保証を同じ営業の場で一括して契約する形へ移った。建設を請け負って終わる一回限りの収入は、管理費と共済会費という継続収入に組み替え^[37]られた。

地主から見ると、入居者やテナントが全部埋まっている状態でも月々の支払いは共済会へ4%、大東建託へ管理費として家賃の5%で、手取りは家賃の91%^[38]であった。空室が生じても90%が保証されるため、入居者の有無で手取りはほとんど変わ^[39]らない。竣工後3か月を過ぎても入居者が決まらない場合は、大東建託本体が販売経費として同じく家賃の90%を保^[40]証した。地主が抱えるほかなかった空室の不安を、会社側の費用として引き受ける設計^[41]であった。大東共済会に加入した物件の空家率は1992年9月末で1.9%にとど^[42]まった。

強力な営業体制と建築工事の定価販売、徹底したコスト削減により、粗利益率は約30%^[43]に達した。客付けを社内の体制で行う理念のもとテナント営業部門を社内に抱え、1992年時点で全社員の1割強にあたる約500人がこの部門^[44]に属した。単体売上高は1988年3月期の447億円から1989年3月期737億円、1990年3月期1,052億円へ伸び、期末従業員数も1,156名から2,220名へ増えた^[45]。1989年1月には大東共済会株式会社を全額出資子会社とし、同年3月には名古屋証券取引所市場第二部へ株式を上場した^[46]。

1989年3月に名古屋証券取引所市場第二部へ上場したのち、1991年9月には同取引所の市場第一部へ指定替えとなり、1992年2月5日に東京証券取引所市場第一部へ上場した^[47]。二部上場から一部指定替えまでは2年6か月^[48]であった。1990年4月には首都圏での受注拡大などのため、本社を名古屋市から東京都品川区北品川^[49]へ移した。上場時点の大株主は有限会社ダイショウが9,270千株で20.91%、多田勝美氏が8,740千株で19.71%、多田正代氏が1,629千株で3.68%^[50]と、創業者側で4割を超えていた。

1991年3月期の売上高1,511億5,000万円のうち、建設事業による完成工事高が1,444億3,300万円で95.6%を占め、賃貸借仲介料収入と賃貸建物管理収入などの兼業事業は67億1,600万円であった^[51]。事業システムは、土地所有者との建築請負契約で賃貸建物を建て、完成引渡後に入居者を斡旋し、別に賃貸建物管理委託契約を結んで家賃回収の代行と建物管理を請け負う形^[52]をとった。1991年9月時点の支店は73か所、営業員は約1,100名で、期末従業員2,828名のおよそ4割が営業員^[53]であった。

工事代金の回収が外注先への支払いに先行し、土地や資材の在庫負担もないことから資金繰りは良好で、借入金を必要^[54]としなかった。上場前後の3期に3度実施したファイナンスで得た資金と、業績拡大で積み上がった利益剰余金の運用益が営業外収益として利益に寄与し、経常利益率は上昇を続けた^[55]。1991年3月期の株主資本比率は60.2%^[56]であった。ファイナンス資金は本社ビルをはじめとする設備投資で使う予定とされ、1993年3月期には広島地区の支店事務所用地の取得に32億1,200万円を投じた^[57]。1992年9月末時点の短期借入金と長期借入金は、いずれもゼロ^[58]であった。

1991年の生産緑地法改正をはじめとする新土地税制の施行で、三大都市圏では顧客の顕在化^[59]が進んだ。1993年3月期の売上高は2,779億7,100万円で前期比34.2%増、11期連続の増収増益となり過去最高益を更^[60]新した。完成工事高の工事区分別ではアパート・マンションが前期比144.4%増と伸び、構成比は前期の34.2%から62.3%へ高まった^[61]。一方で倉庫は24.2%減、工場も22.0%減と事業用物件は不振であった^[62]。倉庫や工場を建てられる土地が市街化区域内の2割程度に限られたことが、主力を居住用へ移した理由^[63]であった。

東証一部への上場までの過程で多角化は抑制されていたが、1992年を「多角化元年」と定めて取り組み^[64]を始めた。施工能力を支える下請協力会社数は1992年9月時点で8,800社^[65]、1993年3月期には前期比31.3%増の9,542社となり、1994年3月期末には1万2,000社ほどへ増える見込みが立った^[66]。社員数も1992年3月期の3,875名から1993年3月期4,102名へ増え、うち建設営業が1,379名、テナント営業が459名、工事関係が870名であった^[67]。人海戦術による飛び込み型の営業は1992年3月期にいったん抑制されたが、1993年3月期から再び拡大^[68]へ転じた。

1993年4月から5月ごろにかけて空家数が増え、1994年3月期は上期を終えた時点で業績予想の下方修正^[69]に至った。大東共済会に加入している物件の空家率は1993年実績の2%から1994年3月末には5.2%へ上昇した^[70]。同期の売上高は2,741億4,600万円で前期比1.4%減となり、創業以来20年で初めての減収を記^[71]録した。空家の悪化に歯止めをかけるため、1994年8月に共済会の保証率を90%から80%へ引き下げ、10月には営業社員の採用を中止し、1995年1月には会費率を4%から6%へ引き上げ、1994年12月からは定期借地事業へ営業戦力を移した^[72]。営業社員は1,600人ほどから1,100人ほど^[73]まで減った。

1995年10月には地域別に10社の販売子会社を設立し、賃貸建物の企画提案から受注に至る業務を営業譲^[74]渡した。1996年3月期の受注高は本体と販売子会社を合わせて1,670億6,100万円で前期比10.4%減、売上高は1,884億2,000万円で同10.4%減となった^[75]。営業利益は93億1,300万円で31.8%減と売上以上に落ち込んだが、これは販管費の6割強を人件費が占め、売上が落ちても販管費は落ちにくい事業構造^[76]によるものであった。経常利益は126億6,500万円で36.9%減となり、無借金で余資を預金等に置いていたため、預金金利の低下が営業外収益を押^[77]し下げた。

ブレーキ策は1995年に順次外され、共済会の保証率は1995年10月に90%へ復元し、営業社員の採用は同年4月に再^[78]開した。受注高は1994年10月から1995年3月の6か月累計621億6,200万円を底に回復^[79]し、貸家の新設住宅着工戸数も1995年11月に22か月ぶりで前年比プラスへ転じた^[80]。1996年5月には今期を初年度とする5カ年の中長期経営計画を策定し、事業の多角化推進と、土地活用の総合支援をグループとして補完しあえる体制づくり^[81]により、2001年3月期に売上高3,500億円・経常利益350億円の達成を目標に掲げた^[82]。

補完体制の実体は賃貸経営に必要な機能を順に子会社として持つことで、1993年10月に設立した大東ファイナンス株式会社は施主へのつなぎ融資を主たる業務^[83]とした。1994年には全額出資でハウスコム株式会社を設立し^[84]、首都圏・中部圏・近畿圏に初年度20店舗を開き、3大都市圏を中心に全国300店舗以上へ広げる構想^[85]を掲げた。1998年10月には販売子会社10社を吸収合併し、1999年9月には大東建物管理株式会社が賃貸建物管理業務を開^[86]始した。2001年6月には株式会社ガスパル関東と株式会社ガスパル中部を、2002年6月には近畿・中国・九州のガスパル3社を設立してプロパンガス供給へ参^[87]入した。2002年3月期の連結売上高は3,322億円、経常利益は424億円^[88]であった。

2003年3月、品川駅東口に賃貸複合ビル「品川イーストワンタワー」が竣工し、翌4月に本社機構を同ビルへ移した^[89]。本業以外への広がりも続き、1999年2月に在宅介護事業へ参入し、2000年10月には「タクセルホーム」のブランドで戸建て住宅事業へ、2004年10月にはホテル事業へ入った^[90]。2004年1月にはハウスコムと関西ハウスコムを統合再編し、大阪・東京・愛知を中心とする全国の仲介網^[91]へまとめた。連結売上高は2002年3月期の3,322億円から2003年3月期3,761億円、2006年3月期5,387億円へ伸び、経常利益は424億円から654億円^[92]へ増えた。

2004年3月期から2006年3月期にかけて代表取締役社長を務めたのは麻田守孝氏で、創業者の多田勝美氏からの最初の社長交代^[93]であった。2007年3月期には多田勝美氏が代表取締役会長兼社長として再び社長を兼ね、麻田氏は社長^[94]を退いた。2008年3月期からは三鍋伊佐雄氏が代表取締役社長に就き、多田氏は会長専任へ退いた。三鍋氏は2013年まで社長を務めている^[95]。2005年には社外取締役を導入し、株主は外国人投資家と機関投資家で合わせて8割を超え^[96]ていた。2004年時点の1人当たり役員報酬は6,600万円で、役員報酬が多い会社として名が挙がって^[97]いた。

2006年には30年間一括借上げの制度を導入した。家賃保証の期間は10年間で、建築期間を考慮すれば契約開始から10年を経た物件は2018年以降に出てくる設計^[98]であった。2007年9月には連帯保証人不要サービスを扱うハウスリーブ株式会社を設立し^[99]、入居審査で連帯保証人を確保する必要をなくした。2008年4月には大東共済会株式会社を大東建物管理株式会社へ合併し^[100]、1980年に始めた共済の機能を管理子会社の内側へ移した。2009年3月期の連結売上高は9,549億円、営業利益は704億円^[101]であった。

営業利益は2007年3月期の726億円がひとつの頂で、同時期のレオパレス21の760億円とともにスーパーゼネコンの営業利益を上回った^[102]。2009年3月期の営業利益は704億円と小幅な減益にとどまったが、賃貸の側では景気後退と非正規雇用者の解雇から法人向けを中心に空室が増え、入居率は0.8ポイント下がって95.6%となった^[103]。建築請負では、事業化を考える遊休地所有者に対する金融機関の融資が2008年後半以降に絞られ、融資難によるキャンセルが過去3期平均の16.5%から9.9ポイント拡大した^[104]。

2011年6月、連結子会社のハウスコム株式会社が大阪証券取引所JASDAQ（スタンダード）へ上場した^[105]。連結子会社の単独上場としては初の例で、ここから14年続く親子上場の関係が始^[106]まった。ハウスコムは1994年に賃貸仲介の子会社として設立され、設立当初から他社物件も扱って自ら黒字を確保する設計であった。駅前に店舗を構える仲介業は、地主を訪ねる建築請負とは事業の性格も必要な資金も異なっていた^[107]。2011年3月期の連結売上高は1兆12億円、営業利益738億円、経常利益780億円、親会社株主に帰属する当期純利益は432億円^[108]であった。

上場と同じ2011年6月の株主総会で、創業者の多田勝美氏が取締役を退任した^[109]。役員退職慰労引当金繰入額は6億4,900万円で、株主総会の決議により退職慰労金30億円が支払^[110]われた。資産管理会社が保有していた大東建託株3,678万株は、公開買い付けを経て消却^[111]された。2015年6月のコーポレートガバナンス・コード施行後、報告書を最初に提出した3社の1社が大東建託^[112]であった。同じ時点の連結子会社には、賃貸仲介のハウスコム、賃貸管理の大東建物管理、金融の大東ファイナンス、プロパンガス供給のガスパル各社が並んだ^[113]。

2013年3月期から熊切直美氏が代表取締役社長執行役員^[114]に就いた。2015年1月に施行された相続税制の改正で基礎控除が40%引き下げられ^[115]、土地を持つ地主の相続税負担が増したことから、相続税対策としての賃貸住宅建設が全国で活発になった。連結売上高は2013年3月期の1兆1,524億円から2017年3月期の1兆4,971億円へ、経常利益は855億円から1,245億円^[116]へ増えた。2016年3月期の連結売上高は1兆4,116億円、経常利益は1,056億円^[117]であった。2015年3月期の連結売上高は1兆3,532億円、経常利益は959億円^[118]であった。

2014年4月には全額出資の大東みらい信託株式会社と、大東建物管理株式会社の全額出資による少額短期保険ハウスガード株式会社を設立し^[119]、信託と家財保険をグループの内側へ入れた。同年8月には大東エナジー株式会社を設立して電力事業へ入り、2015年6月にはCRS BLVD LLCの出資持分を取得して米国の不動産開発事業^[120]へ進んだ。2015年12月には株式会社ソラストの株式を取得して資本業務提携を結び^[121]、2016年1月に全額出資のDAITO KENTAKU USA, LLC、同年11月に全額出資の大東建託リーシング株式会社を設立した^[122]。

2017年4月、大東建物管理株式会社を大東建託パートナーズ株式会社へ改^[123]称した。同年5月には大東建託株式会社・大東建託パートナーズ株式会社・大東建託リーシング株式会社を主要3社と定め^[124]、建設請負・賃貸管理・賃貸仲介の3機能を分担する体制を始めた。2017年11月にはヒルトン・クアラルンプールの所有会社を取得し^[125]、海外の不動産保有にも入った。1980年に始めた空室保証は、2018年時点で全国103万戸の居住用住戸の管理へ広がっていた^[126]。2018年3月期の連結売上高は1兆5,570億円、経常利益は1,315億円^[127]であった。

2019年3月期から小林克満氏が代表取締役社長兼建築事業本部長^[128]に就いた。1986年2月に大東建託へ入社し、商品開発部長、営業企画部長、執行役員営業統括部長を経て、2013年に大東ファイナンス代表取締役社長、2017年に常務取締役建築事業本部長、2018年に専務取締役建築事業本部長を務めた生え抜き^[129]であった。同じ時期に機能ごとの本部長を取締役執行役員として並べる体制が整い、建築事業本部長・不動産事業本部長・経営管理本部長・関連事業本部長が置かれた^[130]。社外取締役では、旧富士銀行とモルガン・スタンレー証券を経た佐々木摩美氏が2015年6月から任にあった^[131]。

家賃保証の期間は一般に10年で、契約から10年を経た物件は2018年以降に順次^[132]現れた。東京都杉並区で自宅兼賃貸住宅を建てたオーナーには、退去者の通知から3か月ほど後に「家賃の減額交渉に応じてもらえないので、一括借り上げの家賃保証はできない」という趣旨の書面が届いた^[133]。埼玉県内で事務所付き倉庫の契約を大東建託パートナーズ株式会社と結んでいたオーナーは、家賃設定の計算根拠が示されないとして2020年5月に裁判所の調停を申し立てた^[134]。不動産鑑定士の鑑定に基づく調停の結果、賃料は35万円となり、空室保証料266万円余りの支払い義務が認められた^[135]。

営業の現場では、6か月の間に着工した物件がなければ賞与が支給されず給与も減額される仕組み^[136]が重圧となった。2015年12月には長野県松本市で、顧客に無断でアパート建築を進めるため契約書を偽造した元建築営業員による殺人未遂事件が起き、2017年11月には大卒新入社員の過労自殺の疑いが持^[137]たれた。2017年12月末の建築営業担当者数は前年比82人減の3,273人で、2年続けて人員^[138]が減った。2020年12月15日にはサブリース新法が一部施行され、不当な勧誘や誇大広告が禁じ^[139]られた。同年11月の決算説明会で小林克満社長は「販促物についてすべてチェックし、誤認される可能性がある部分はすべて修正している^[140]」と述べた。

2023年3月期から竹内啓氏が代表取締役社長執行役員^[141]に就いた。1989年4月に大東建託へ入社し、首都圏営業部長、東海営業部長、執行役員テナント営業統括部長を経て、2015年に取締役執行役員中日本建築事業本部長、2017年に取締役不動産事業本部長、2020年に常務取締役西日本建築事業本部長、2021年に常務取締役建築事業本部長^[142]を務めた。2024年4月にはCEO職位を新設して竹内氏が就き、社長執行役員として建築事業本部長^[143]を兼ねた。2023年6月には監査等委員会設置会社へ移行し、2024年6月には大内智重子氏と大和田順子氏を社外取締役^[144]に迎えた。

買収は2020年11月の株式会社インヴァランスの全株式取得^[145]から続いた。2022年9月にはライジング・フォース株式会社（現・大東建託アセットソリューション株式会社）の全株式を取得し、2023年2月には大東建託パートナーズ株式会社が株式会社セイルボート（現・株式会社キマルーム）の全株式を取^[146]得した。2023年6月にはハウスコム株式会社が株式会社シーアールエヌの株式90%を取得し、同年11月に追加取得して完全子会社^[147]とした。2023年9月には大東バイオエナジー株式会社とDAITO CANADA TRADING INC.を設立し、同年11月には株式会社シマの全株式を取得して介護事業^[148]を広げた。

2024年1月にはSTASIA CAPITAL MANAGEMENT LIMITED（現・DK Realty Management America, Inc.）の全株式を取得し^[149]、米国の不動産アセット運用機能を得た。2024年7月にはAmethyst Investment, LLCを設^[150]立した。海外では2019年8月に大東建託リーシング株式会社の全額出資で良部屋商務咨詢（上海）有限公司を設立して中国へ入り、同年12月には合弁会社JustCo DK Japan株式会社を設立してフレキシブル・ワークスペース事業へ参入した^[151]。ハウスコム株式会社も2019年7月にエスケイビル建材株式会社、2021年3月に株式会社宅都（現・大阪ハウスコム）を取得している^[152]。

2022年4月の東京証券取引所および名古屋証券取引所の市場区分見直しに伴い、東証プライム市場と名証プレミア市場^[153]へ移った。2024年10月29日にはハウスコム株式会社の完全子会社化に関する株式交換契約を締^[154]結した。株式交換比率は大東建託1に対しハウスコム0.08で、大東建託はハウスコム株式の52.36%を保有しており、親子上場解消を目的^[155]に掲げた。2025年2月の完全子会社化でハウスコムは上場廃止となり、2011年から14年続いた親子上場の関係は終^[156]わった。2025年3月には株式会社アスコットの株式96.03%を取^[157]得した。ハウスコムは2019年6月に東京証券取引所市場第二部へ、同年8月に市場第一部へ移って^[158]いた。

小林克満社長のもとでの連結売上高は2019年3月期の1兆5,912億円から2022年3月期の1兆5,830億円とほぼ横ばいで、2021年3月期は1兆4,889億円へ落ちた^[159]。連結売上高は2023年3月期の1兆6,576億円、2024年3月期の1兆7,315億円、2025年3月期の1兆8,424億円と伸び、経常利益も1,039億円、1,087億円、1,295億円と増えた^[160]。2025年3月期の親会社株主に帰属する当期純利益は939億円で、創業から半世紀での最高^[161]となった。営業利益率は2023年3月期6.0%、2024年3月期6.1%、2025年3月期6.5%^[162]であった。1982年3月期に22億3,900万円だった売上高は、43年で約820倍^[163]になっている。2025年3月期の営業利益は1,189億円^[164]であった。

2015年前後の相続税増税を受けて供給された賃貸物件は、2025年ごろに築10年^[165]を迎える。超高齢化で空き家が急増するといわれる「2025年問題」が重なり、賃料下落のリスクは深刻化する可能性が指摘^[166]された。2019年12月に公表された国土交通省のアンケートでは、業者がオーナーに空室リスクや賃料減額のリスクを説明している割合は6割程度にとど^[167]まっていた。サブリース契約では借り主にあたるサブリース会社に借地借家法が賃料の減額請求を認めており、契約の途中であっても家賃の見直^[168]しを行える。サブリース新法は契約時に家賃の変動リスクなどの重要事項を書面で説明することを義務づけ、違反者には業務停止命令や罰金を科す^[169]。