FPG令和8年度税制改正大綱を受けた不動産小口化商品の新規販売停止と特別解約措置

FPGが2016年に始めた不動産小口化商品は、9年で会社の収益基盤そのものになっていた。2025年9月期の国内不動産ファンド事業は、不動産商品販売額が通期で過去最高の949億5,000万円、売上高は959億8,800万円に達し、連結売上高1,297億6,000万円の7割を超えた。創業以来の本業であるリースファンド事業の298億4,200万円を、3倍以上引き離していた^[1]。

商品の中身は、FPGが都心一等地から取得した不動産を子会社のFPG信託に信託し、その信託受益権を1口1,000万円から投資家に売る仕組みにあたる。GINZA SIX、京橋トラストタワー、六本木ヒルズ森タワーといった単独では手の届かない物件の持分を、中堅企業のオーナーや富裕層が買う。2025年12月末までの累計組成金額は3,600億円を超え、提携する会計事務所は8,500を上回っていた^[2]。

この商品が富裕層に選ばれた理由は、利回りよりも相続税評価の圧縮にあった。相続税の計算では土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基に評価され、路線価は公示価格の8割程度に置かれている。貸家建付地としての減額や小規模宅地等の特例を重ねると、現金1,000万円で買った持分の評価額が400万円以下に下がる例もあった。所有権を持つ任意組合型・信託型は、現物不動産と同じ扱いを受けていた^[3]。

前提が税制にある商品の危うさは、専門家の側からも早くから指摘されていた。物件を買ったあとで税制改正が行われれば期待した節税効果は得られず、直近ではタワーマンションの相続節税が国税庁の解釈変更で否認された例もある、という警告である。FPGの創業以来の本業であるリースファンド事業も、減価償却の前倒しによる法人税の繰延べという、同じ性格の前提の上に置かれていた^[4]。

2025年11月付の社長メッセージで、谷村尚永社長は2025年9月期の売上高1,297億6,000万円を過去最高と報告し、2026年9月期は「さらなる事業成長と収益性の向上に取り組むことで、過去最高益の更新を目指してまいります」と書いていた。期初の通期予想は売上高1,305億円である。その同じ11月、FPGは税制改正報道を受けて不動産小口化商品の販売を止めていた^[5][6]。

12月19日、自民党と日本維新の会が令和8年度税制改正大綱を公表した。不動産小口化商品の相続税評価を実際の取引価格を基礎とする方式へ改める内容で、2027年1月1日以降、購入から5年以内の相続では路線価ではなく購入時の価格に基づいて評価するとされた。FPGは同日、今後の税制改正を踏まえた対応を適時開示した。週明けの12月22日、株価はストップ安売り気配となった^[7]。

FPGが選んだのは、税務上の扱いが確定するまで売り続けることではなかった。第1四半期に新規販売を一時停止したうえで、購入を申し込み済みの投資家には特別解約措置を適用した。12月末譲渡分の申込・契約済みの投資家から解約の申し出があれば、合意解約と返金で応じている。会社はこの対応を投資家保護の観点によるものと説明した^[8]。

代償はすぐ数字に出た。第1四半期の不動産商品販売額は47億2,000万円にとどまり、国内不動産ファンド事業の売上高は前年同期比69.6％減。連結売上高は149億9,000万円と46.4％の減収となった。ただし売上総利益の落ち込みは3.4％にとどまっている。不動産は販売額をそのまま売上高に、簿価を売上原価に計上するため、販売を止めると売上高だけが大きく削られる構造にあった^[9]。

止めたまま年度を終えるという選択は採らなかった。2026年1月、FPGは税理士・弁護士など専門家の大綱に関する意見を踏まえた新しい販売方針を組み、3月末譲渡分の販売を再開した。前面に出したのは節税効果ではなく、都心一等地の優良不動産に1,000万円から投資できるという商品の性格である。GINZA SIX、大手町案件、福岡天神南案件はいずれも早期に完売した^[10]。

売り方の組み替えは販路の絞り込みにも及んだ。2026年2月20日、FPGは不動産小口化商品のオンライン取引による販売を一時停止し、営業担当者による直接の説明と対面販売のみに切り替えた。前年10月に国内不動産ファンド事業へ広げたばかりの販路である。理由として挙げたのは、税制改正の内容と影響を正確かつ丁寧に説明することを最優先する、という一点であった^[11]。

2026年3月26日、FPGは通期業績予想を引き下げた。売上高は1,305億円から828億7,600万円へ36.5％、経常利益は306億円から228億6,000万円へ25.3％、親会社株主に帰属する当期純利益は210億円から155億1,300万円へ。年間配当も1株125円40銭から92円70銭に減額され、前期の130円40銭を下回った。翌27日、株価は大幅安となった^[12]。

下方修正の理由として会社が挙げたのは、業績の悪化そのものよりも見通しの立たなさである。2027年1月1日に予定される税制改正の詳細がパブリックコメントを含めて未公表であることを踏まえ、通期計画を慎重に見直す、とした。新しい販売方針を固めるのに時間を要し、上期の実績が期初想定を下回ったことも併せて説明されている^[13]。

一方で、止めた商品が売れなくなったわけではなかった。第2四半期の不動産商品販売額は119億3,000万円まで戻り、第1四半期の47億2,000万円から2.5倍に増えた。丁寧な説明を通じて投資家の理解を得ることで既存顧客に加えて新規顧客への販売も伸び、FPGは根強い投資家ニーズを確認したと総括している。3月単月の受注額は前年同期の水準に迫った^[14]。

中間期の連結売上高は355億8,600万円と43.9％減った。それでも売上総利益は181億4,500万円で9.7％減にとどまり、営業利益は121億4,900万円を確保している。穴を埋めたのは創業以来の本業であるリースファンド事業で、売上高171億4,100万円（18.0％増）、売上総利益151億2,000万円（24.0％増）と伸びた。一本足ではなくなっていたことが、初めて実務上の意味を持った^[15]。