不動産小口化商品の販売停止（2025年・FPGの決断）

何をなぜ決めたか：令和8年度税制改正大綱を受けた主力商品の販売一時停止と、投資運用商品としての立て直し

概要

2025年12月19日付で自由民主党および日本維新の会が公表した令和8年度税制改正大綱には、不動産小口化商品の相続税評価額を実際の取引価格をベースとする方式へ改める内容が含まれていた。この改正が実現すれば、2027年1月1日以降、相続税・贈与税での税務上の利点は大きく減少するか、なくなるおそれがあった。

FPGは大綱が公表されたその日に今後の対応を決定し、内容と影響を丁寧に説明したうえで販売を継続する方針を公表した。

背景

FPGは2016年4月にFPG信託の信託機能を使って不動産小口化商品の提供を開始した。国内不動産ファンド事業は2025年9月期に売上高95,988百万円・売上総利益10,076百万円を計上し、連結売上高129,764百万円の74％を占めていた。不動産商品販売額は94,950百万円で、前年度から28.6％増加している。

税制の変更はかねて事業等のリスクに挙げていた項目で、2005年度税制改正で匿名組合の損失計上に上限が設けられた経験も自ら記している。

内容

販売継続を掲げる一方、FPGは第1四半期のうちに不動産小口化商品の販売を一時停止し、2025年12月末譲渡分の申込・契約済みの投資家からの解約申し出に合意解約・返金で応じた。2026年1月からは3月末譲渡分の販売を再開し、税理士・弁護士などの専門家の情報・意見を踏まえた新しい販売方針に切り替えて売り込んだ。2月にはオンライン取引による販売を一時停止し、営業担当者の直接の説明と対面販売に限っている。

含意

不動産商品販売額は第1四半期に4,720百万円にとどまり、第2四半期には11,930百万円まで戻った。FPGは2026年3月、国内不動産ファンド事業の通期の不動産商品販売額の予想を100,000百万円から50,516百万円へ引き下げ、2027年1月1日に予定される税制改正の詳細が未公表であることを理由に挙げた。

中間期の決算短信では、2027年以降も一定の相続税圧縮効果が続き、相続対策としての有用性は保たれるとの見通しを示している。節税の看板を外した商品が投資運用商品としてどこまで支持されるかは、まだ決着していない。