FPG令和8年度税制改正大綱を受けた不動産小口化商品の新規販売停止と特別解約措置
- 概要
- 2025年12月19日に公表された令和8年度与党税制改正大綱は、不動産小口化商品の相続税・贈与税評価を実際の取引価格に基づく方式へ改める方針を示した。連結売上の7割超を国内不動産ファンド事業に依存していたFPGは、大綱公表を受けて主力商品の新規販売を一時停止し、購入申込済みの投資家には特別解約措置を適用した。2026年3月26日、通期の売上高予想を1,305億円から828億7,600万円へ引き下げた。
- 背景
- 2016年に始めた信託機能を用いた不動産小口化商品は、2025年9月期に売上高959億8,800万円と連結1,297億6,000万円の7割超を占めるまでに育っていた。都心一等地の不動産を1,000万円から購入できる商品の価値は、路線価・固定資産税評価額による相続税評価が実勢価格を下回るという税制上の一点に支えられていた。
- 内容
- 税制改正報道を受けて2025年11月から販売を止め、12月末譲渡分の申込・契約済み投資家からの解約申し出には合意解約と返金で応じた。2026年1月からは税理士・弁護士の見解を踏まえた新方針で3月末譲渡分の販売を再開し、2月にはオンライン取引を止めて対面説明のみに切り替えた。第1四半期の不動産商品販売額は47億2,000万円にとどまった。
- 含意
- 通期予想は売上高36.1％減、配当は1株125円40銭から92円70銭へ削られた。一方、第2四半期の販売額は119億3,000万円まで戻り、中間期の売上総利益は9.7％減にとどまった。2027年1月1日に予定される改正の詳細は本稿の時点で公表されておらず、節税を旗印にした商品が投資商品としてどこまで支持されるかは決着していない。
筆者の見解
前提を売る商売の勘定
過去最高益の更新を目指すと社長メッセージに書いた同じ月に、谷村尚永社長は連結売上の7割を占める商品の販売を止めている。税制改正大綱が出たのは翌月であり、この時点で確定していたのは報道だけであった。売り続けて後から評価が変わった投資家に不利益を負わせるより、申込済みの契約まで解いて返金する道を選んだことになる。前提が動いたときにまず投資家の側に立つという判断は、税制の解釈を商品価値に変えて売る会社にとって、信用を守る唯一の手立てだったとみられる。
ただ、その代償は株主が払った。年間配当は125円40銭の計画から92円70銭へ削られ、前期実績の130円40銭も下回った。会社は2027年以降も一定の相続税圧縮効果が続き、相続対策としての有用性は維持されると見込むが、改正の詳細は本稿の時点でも公表されていない。売上高1,000億円水準への復帰という目標も、いまは見通しにとどまる。より根深い問題は、リースファンド事業もまた法人税の繰延べという税制の一点に立っていることで、同じことが起きない保証はどこにもない。制度が商品の価値を決める商売では、何を売るかより、前提が動いたときにどう畳むかに経営の質が表れるといえる。
Yutaka Sugiura, 2026年7月
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