FPG信託機能を用いた不動産小口化商品の提供開始と、国内不動産ファンド事業の主力化
- 概要
- 2016年4月、FPGは子会社FPG信託の信託機能を活用した不動産小口化商品の提供を始めた。自ら取得した都心一等地の不動産を信託し、その受益権を1口1,000万円から投資家に売る仕組みで、初年度の不動産関連事業の売上高は2億7,400万円にすぎなかった。9年後の2025年9月期には959億8,800万円と連結売上の7割超を占め、創業以来の本業だったリースファンド事業を抜いた。
- 背景
- 2004年に海上輸送用コンテナのオペレーティング・リース匿名組合出資持分の販売を始めて以来、FPGの売上は法人税の繰延べを求める中堅企業オーナー向けの一品で立っていた。2014年9月期の連結売上高63億円のうち58億6,500万円がタックス・リース・アレンジメント事業で、業績はリース資産の市況と法人税制に握られていた。
- 内容
- 2013年4月に宅地建物取引業の免許、6月に不動産特定共同事業法に基づく許可を取得してFPGリアルエステートを設立し、2014年10月に運用型信託会社ベルニナ信託を子会社化して信託事業へ入った。免許を3年かけて揃えたうえで、不動産の取得から信託・運用指図・販売までを自社グループで担う商品を組み、法人の利益繰延から個人の相続対策へ顧客の課題を移した。
- 含意
- 2023年9月期に国内不動産ファンド事業の売上高450億7,600万円がリースファンド事業の221億8,400万円を上回り、主力が入れ替わった。ただし乗り換えた先も相続税評価の圧縮という税制上の前提に立っており、2025年12月の令和8年度税制改正大綱で直撃を受けた。同時に、二本の柱を持ったことが減収時の支えにもなった。
筆者の見解
免許は前提を守らない
2016年9月期に2億7,400万円だった事業が、9年後に959億8,800万円になって創業以来の本業を抜いた。伸びた幅より効いたのは、初年度の販管費で不動産の販売体制を主力と同じ列に置いた配分であった。売上の1.5％にすぎない事業へ人と経費を先に配ったのは、コンテナから船舶、航空機へと対象を広げても法人の利益繰延という一つの需要しか持てない構造を、谷村尚永社長が限界と見ていたからだとみられる。宅建業から不動産特定共同事業、信託へと3年かけて免許を積んだ順序にも、行き先を決めてから道具を揃えた形跡が読める。
ただ、載せ替えた先の商品もまた、路線価と実勢価格の差という税制の一点に価値を預けていた。2025年12月の大綱でその一点が動くと、通期の売上高予想は1,305億円から828億7,600万円へ落ちた。宅建業も不動産特定共同事業も信託も、扱う資産を増やしはしても、前提そのものを守ってはくれない。それでも2026年9月期の中間期に売上総利益の減少が9.7％で止まったのは、10年前に二本目を立てておいたからで、多角化の効き目は伸びているときではなく、片方が折れたときに測られるといえる。
Yutaka Sugiura, 2026年7月
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- FPG 有価証券報告書【沿革】
- FPG 有価証券報告書（2015年9月期・連結）
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- FPG「国内不動産ファンド事業」事業案内
- FPG 2026年9月期 第1四半期 連結決算説明資料（2026年1月29日）
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