1口1,000万円の不動産商品（2016年・FPGの決断）

何をなぜ決めたか：信託機能を用いた不動産小口化商品の提供開始と、国内不動産ファンド事業の主力化

概要

2016年4月、FPGは子会社FPG信託の信託機能を活用した不動産小口化商品の提供を開始した。自ら取得した都心一等地の不動産を信託し、その受益権を1口1,000万円から投資家に売る仕組みで、初年度の不動産関連事業の売上高は2億7,400万円にすぎなかった。9年後の2025年9月期には959億8,800万円と連結売上の7割超を占め、創業以来の本業だったリースファンド事業を抜いた。

背景

2004年に海上輸送用コンテナのオペレーティング・リース匿名組合出資持分の販売を開始して以来、FPGの売上は法人税の繰延べを求める中堅企業オーナー向けの一品で立っていた。2014年9月期の連結売上高63億円のうち58億6,500万円がタックス・リース・アレンジメント事業で、業績はリース資産の市況と法人税制に握られていた。

内容

2013年4月に宅地建物取引業の免許、6月に不動産特定共同事業法に基づく許可を取得してFPGリアルエステートを設立し、2014年10月に運用型信託会社ベルニナ信託を子会社化して信託事業へ参入した。免許を3年かけて揃えたうえで、不動産の取得から信託・運用指図・販売までを自社グループで担う商品を組み、法人の利益繰延から個人の相続対策へ顧客の課題を移した。

含意

2023年9月期に国内不動産ファンド事業の売上高450億7,600万円がリースファンド事業の221億8,400万円を上回り、主力が入れ替わった。ただし乗り換えた先も相続税評価の圧縮という税制上の前提に立っており、2025年12月の令和8年度税制改正大綱で直撃を受けた。同時に、二本の柱を持ったことが減収時の支えにもなった。