2001年8月、苗代亮達氏は石川県内で「株式会社アイテム」を創業した。当時28歳の苗代氏は、大学在学中に腎臓病を患って摘出手術を受け、長期入院を経て大学を中退した経歴を持つ。退院後、通常のサラリーマンとして勤め続ける体力的な余裕がないなかで、自分1人でも回せる事業を起業の選択肢として選んだ。「他と違うことをする。それが成功の鍵。」「人と同じことをやっていては成功できない。だから、人がやっていないことが何かを常に考えていました。」（学生新聞オンライン 2023/12/5）と苗代氏が後年語ったとおり、創業時から競合の少ない領域で独自ポジションを取る発想が経営の基底にあった。法人としては1979年設立の「有限会社アイテム商業建築研究所」を継承する形で発足し、最初の事業はバリアフリー専門の工務店だった。

祖業のバリアフリー工務店は、施工単価4〜5万円の小規模な手すり設置・段差解消等の改修工事を中心に請け負った。当時の建設業界では施工単価20万円以下の住宅改修案件を専門に扱う事業者がほとんど存在せず、競合空白地帯で受注を積み上げる事業構造を作った。背景には2000年4月施行の介護保険制度があり、要介護認定を受けた高齢者の住宅改修に対して上限20万円までの保険給付が下りる仕組みが整っていた。介護保険給付の対象工事は単価が小さく従来型の工務店が手を出しにくい一方、保険申請手続きと小口工事の標準化さえできれば、案件件数で稼ぐビジネスとして成立する余地があった。アイテムはこの空白を埋める専門業者として、石川県内で従業員10名規模に成長した。

2006年9月、苗代氏は介護施設運営に本格参入するため子会社「ケア・コニュニケーションズ」を設立した。きっかけは古民家を利用したデイサービスの事業モデルに着想を得たことで、建物の新築や大規模改修ではなく、既存の古民家を介護施設に転用する手法で初期投資を抑える運営方式が想定された。2000年代後半の介護業界は介護保険制度の浸透で需要が拡大する一方、大手の事業者が都市部の大型施設に集中する流れがあり、地方の中規模・小規模施設の運営を担う事業者は分散していた。アイテム・グループとしては、バリアフリー工務店から介護事業者へ、住宅改修の延長線で高齢者向けサービス事業に踏み込む転換を始めた。

2011年4月、苗代氏は自身が代表取締役社長に就任し、社名もサンウェルズへ変更した。創業から10年、バリアフリー工務店と介護施設運営の2本柱で地方の中堅事業者としての事業基盤を整えた段階だった。日本の介護業界はこの時期、団塊世代が65歳以上に到達し、認知症高齢者の急増と特養待機者の長期化という構造課題が顕在化していた。介護施設の供給は需要に追いつかず、要介護度の高い高齢者ほど受け入れ先が見つからない状況が広がっていた。サンウェルズはこの構造のなかで、より医療依存度の高い患者を専門に受け入れる施設運営に活路を見出そうとしていた段階である。創業地の石川県は人口減少が進む一方で高齢化率が全国平均を上回り、地方発の介護事業者にとって需要の実証実験を行いやすい環境にあった。