サンフロンティア不動産：リプランニング事業の開始とジャスダック上場

1999年4月8日、堀口智顕氏が代表を務める株式会社サンフロンティアが東京都千代田区神田錦町で設立された。資本金は1,000万円、事業目的は事業用不動産の売買・賃貸・管理とその仲介である。同年12月には宅地建物取引業者として建設大臣免許を取得。堀口智顕氏は31歳で独立した後、バブル経済の崩壊で不動産需要が冷え込むなか、経営のあり方を5年にわたり模索した経緯を持つ。設立直後の主事業は売買仲介で、社内では『すぐやる、必ずやる、できるまでやる』を行動の基準に据えた。売買仲介は金融機関や弁護士、サービサー（債権回収会社）と連携し、売却を迫られた事業用収益ビルを査定して買い手を紹介する事業だった。不良債権の処理が続く都心で、売り急ぐ中小ビルの持ち主が最初の取引相手になったとみられる。

2000年8月、サンフロンティアは管理部を設けて建物管理と入居者管理を始めた。翌9月には銀座六丁目に自社保有ビルの第1号を取得し、不動産賃貸業に参入。同年11月には事業内容を明確にする目的で商号をサンフロンティア不動産に改め、資本金を5,000万円に増やした。2001年4月には虎ノ門店を開設し、事業用不動産の賃貸仲介を始めている。多角化の起点は、取引したビルの持ち主と建物の寿命を通じて付き合うなかで生じた管理や賃貸の依頼だった。賃貸仲介の営業員は2005年には50名を超え、成約事例から地域の賃料相場をつかむ体制が整った。売買仲介の手数料は取引の有無で波打つため、管理と賃貸の継続収入で収益を均す狙いもあったと推察される。

2001年1月、サンフロンティア不動産はリプランニング事業（ビル再生・活性化事業）を始めた。参入のきっかけは仲介の顧客から寄せられた要望で、売買仲介の物件情報と賃貸仲介の募集力が事業の土台になった。対象は空室が多く収益の低い中古の事業用ビルである。取得したビルに用途変更を含む改修を施し、テナントを埋めてから投資家やビルファンドへ売却した。2003年1月下旬に取得した大手町駅徒歩圏の築30年のビルでは、改修後に年間賃料収入が1,300万円から2,000万円へ増えた。2005年までに手がけた再生は約40棟に上り、売上高の8割を占めるまでに拡大した。建て替えずに既存の建物を生かす手法は、資金力で上回る大手デベロッパーとの競争の焦点をずらす差別化要因になったのだろう。

2004年11月、サンフロンティア不動産は店頭（JASDAQ）市場に株式を上場し、翌12月にジャスダック証券取引所の上場銘柄となった。上場の狙いは、銀行借入れに加えて投資家から直接資金を調達し、信用力を高めて調達コストを下げることにあった。2005年3月期（第6期）の売上高は77.6億円、従業員は130名に達した。社長の堀口智顕氏はこれを足場に、9年後に売上高1,000億円の企業となる目標を掲げた。仕入れの減少を懸念する業界の声に対しては、バブル期に建ったビルの更新期を成長余地と見立てた。営業地域は千代田区・港区・新宿区の3区と横浜市に限るドミナント戦略を続けている。ビルを買い取って再生する事業は資金の量が規模の上限を決めるため、上場による調達力の拡大が目標の前提になったと思われる。

2004年12月、サンフロンティア不動産は再生型不動産ファンドの第1号を組成し、不動産証券化事業を始めた。前月の11月には一般不動産投資顧問業の登録を受けた。再生したビルを私募ファンドに組み入れ、金融商品として一般投資家へ提供する事業である。リプランニングの出口には、一棟ごとの売却に加えて証券化という選択肢が加わった。証券化したファンド商品は、投資家の資金の運用先と位置づけた。2005年8月には信託受益権販売業者の登録も受け、ファンド持分を自社で販売できるようになった。一棟ごとに買い手を探すより多数の投資家から資金を調達するほうが、再生の回転を速められるとの判断があったと考えられる。

2005年7月、サンフロンティア不動産は100%出資子会社のSFビルサポートを設立し、滞納賃料保証事業を始めた。土台は年間700件を超えるオフィス・店舗の賃貸仲介実績と、独自の企業与信審査のノウハウだった。仕組みは、SFビルサポートが保証委託契約と保証契約を結び、損害保険会社との保険契約で裏打ちする構成をとった。保証が付けば、ビルの持ち主は家賃滞納の不安を抑えつつ入居者を選ぶ幅を広げられる。再生したビルを中心にこの制度を使い、稼働率の一段の引き上げを企図。2006年3月期（第7期）の事業は、不動産再生事業と不動産サービス事業の2群で構成された。仲介から管理、再生、証券化、保証までが揃い、次の東証一部上場に向けた事業の骨格ができたと言える。