大東建託「建託」への社名変更と土地建託システムの確立
- 概要
- 1988年4月、大東建設は商号を大東建託へ改めた。地主から賃貸住宅の建設を請け負うだけでなく、完成後の入居者募集・管理・空室保証までをひとまとめに引き受ける『土地建託』システムを、社名に掲げた経営判断。
- 背景
- 主戦場は都市近郊に農地を持つ地主であった。相続税と土地活用を糸口にした飛び込み営業で受注を積んだが、完成後に部屋が埋まるかどうかの不安は地主が抱えるほかなく、建設を決めさせる最後の壁として残っていた。
- 内容
- 1980年に設けた大東共済会を軸に、地主は基準家賃の4%を共済会費として払い込み、中途で空室が生じれば基準家賃の90%が給付される仕組みを整えた。建築請負・管理受託・空室保証を同じ営業の場で一括して契約する形へ移った。
- 含意
- 一回限りの請負収入を、管理費と共済会費という継続収入に組み替えた。同時に空室の損失を会社側が引き受ける関係も抱え込み、のちの一括借上げ（サブリース）をめぐる論争の原型となった。
筆者の見解
不安を肩代わりして市場を開くということ
この判断の中心にあるのは、建物を売る会社から、建てたあとの空室を引き受ける会社へ、収益と危険の置き場所を移した点である。地主の側から見れば、決断を阻んでいた不確実性が会社へ渡り、手取りは入居の有無にかかわらずほぼ一定になる。会社の側から見れば、一回限りの請負収入に、管理費と共済会費という細く長い収入が重なる。1988年の社名変更は、この交換を対外的に宣言する手続きであったとみることができる。分散した工務店の市場を全国規模で寡占するのに、価格でも工法でもなく契約の設計で勝負した点に、この会社の性格がうかがえる。
ただし、引き受けた危険が消えたわけではない。空室率が数ポイント動くだけで保証の収支は反転し、1994年には保証率と会費率に手を入れて受注そのものにブレーキをかける事態となった。同じ緊張は、30年一括借り上げの家賃減額交渉として四半世紀後に再び表面化している。地主の不安を肩代わりすることで市場を開いたモデルが、その肩代わりの条件をどこまで説明し、どの時点で見直すのか——大東建託が今日まで説明を求められているのは、1988年に自ら選んだ交換条件の中身であるとみられる。
Yutaka Sugiura, 2026年7月
- 日経ビジネス 1994年3月21日号
- 証券アナリストジャーナル（1992年12月・30巻12号） 多田勝美社長講演
- 証券アナリストジャーナル（1993年6月・31巻6号） 多田勝美社長講演
- 証券アナリストジャーナル（1994年6月・32巻6号） 多田勝美社長講演
- 証券アナリストジャーナル（1995年12月・33巻12号） 藤田浩一常務取締役講演
- 大東建託 有価証券報告書【沿革】
- 証券 1992年4月号（第44巻第4号）掲載の大東建託業績推移