広域渋谷圏で段階売却（2019年・東急不動産ホールディングスの決断）

総合デベロッパーから資本効率を軸とする不動産企業への転換

概要

東急不動産ホールディングスは2019年前後から、開発した不動産を全量自己保有する資産積み上げ型の経営を改め、開発・賃貸・売却を組み合わせて回収の速度で稼ぐ"資本効率型不動産企業"への転換を進めた。西川弘典氏が主導し、広域渋谷圏の再開発を他人資本を活用した段階売却モデルで回す面的な戦略であった。

背景

開発物件を全て自己保有し資産を積み上げるモデルは、バランスシートを膨らませ資本効率を頭打ちにしていた。建築費の高騰と金利環境の変化のなかで、渋谷などの巨額の都心再開発をいかに資本を寝かせずに回すかが問われた。持株会社体制のもとで、資本の使い方そのものを見直す必要が高まっていた。

内容

重点立地は自社持分50%以上を保有し、それ以外は他人資本を入れて段階的に売却する。Shibuya Sakura Stageに象徴されるこのモデルで、開発益を回しながら保有資産を選別する。ROE9〜10%を掲げ、オフィス保有の大半を都心に集中させ、2031年3月期の連結営業利益1,500億円を長期目標に据えた。

含意

全量自己保有型の三井・三菱地所とは異なる"持たざる開発"の資本政策で差別化を図った。中期経営計画2025の財務目標を2年前倒しで達成し、賃貸等不動産の含み益は4,351億円に拡大した。資産の大きさではなく資本の回転で稼ぐ企業へと、事業モデルの重点を移した。