1890年 三菱社（地所部門）を創業

明治22（1889）年、明治政府は財政難から陸軍練兵場として使われていた丸ノ内一帯約35万坪を売却に付したが、東京市予算3年分にあたる150万円という価格設定と当時の交通アクセスの悪さから入札では落札者が現れなかった。蔵相の松方正義は三菱財閥2代目の岩崎弥之助に直接購入を打診し、岩崎は政府との長期的な関係維持を優先して翌1890年3月に128万円で一括買収した。

当時の丸ノ内は明治維新まで大名屋敷が建ち並んだ広大な敷地が更地化された草原で、商業用地としてはほぼ無価値とみなされていた。三菱社内では「何の目的で不用の地を買うのか」との批判が噴出したが、岩崎は「竹を植えて虎でも飼うさ」（1993三菱地所社史）と応じたと伝わる。同時に「私はわが国においてもまた速やかに西洋式オフィス・ストリートを建設することが必要であり、かつ急務である」（1993三菱地所社史）と西洋式オフィス街構想を語り、設計監理機能として丸ノ内建築所を社内に設置した。

1894年6月、丸ノ内最初の本格的オフィスビルとして三菱1号館がジョサイア・コンドル設計、煉瓦造3階建てで竣工した。岩崎弥之助は「私は微力ではあるが、投資する以上、石造・煉瓦など堅固な建築物以外は建築しないつもりである」（1993三菱地所社史）と述べ、丸ノ内を西洋式オフィス街として整備する方針を明示している。しかし1914年の東京駅開業以前は丸ノ内への交通アクセスが悪く、テナント誘致は難航した。

1896年の第2号館竣工後、新築は9年間ほぼ止まり、1891年10月の読売新聞は「丸の内に街を作ろうとしても、到底繁盛する見込みはないと思われる」（読売新聞 1891/10/02）と冷ややかな観測を伝えた。1904年の第7号館で開発が再開し、1918年までに第26号館に至る19棟の煉瓦造・RC造ビル群が馬場先通り一帯に並んだ。明治末期から大正期にかけ「一丁倫敦」と呼ばれる赤レンガオフィス街が成立し、岩崎弥之助の構想は買収から28年で物理的に具現化した。

1923年2月、桜井小太郎設計による初代丸ノ内ビルヂング（丸ビル）が東京駅前に竣工した。8階建ての大貸事務所で当時「東洋一の大貸事務所」（時事新報 1923/02/05）と評され、1927年には大蔵省の土地賃貸価格調査で全国一位と認定された。一方で1935年12月の時事新報は「丸ノ内もこれらの建築物で殆ど空地がなくなり、2、3年の後はニューヨークのウォール街にも比すべきビジネスセンターになろうという」（時事新報 1935/12/14）と書いている。

1937年5月、三菱合資会社は丸ビル並びに同敷地の所有権と丸の内地区他の土地建物営業権を譲渡する形で、地所課を切り出して三菱地所株式会社を資本金1500万円で設立した。同年11月には三菱合資会社建築課を吸収し、設計・開発・賃貸を一体運営する体制が整った。財閥本体で「雑務」扱いだった不動産事業が独立主力事業へ格上げされた節目で、戦前日本における都市不動産経営の専門化の到達点でもあった。

1945年9月のGHQ財閥解体指令で三菱本社は持株会社として解体対象となった。1945年4月に三菱本社から現物出資で取得していた丸ノ内八重洲ビルを除く資産の整理が進められ、1947年の過度経済力集中排除法下で三菱地所も再編対象となった。1950年1月、三菱地所は丸ノ内ビル・八重洲ビルを除く丸の内地区他の土地建物営業権を三菱本社に返還し、三菱本社解散に伴って第二会社として陽和不動産株式会社と開東不動産株式会社が設立された。

丸ノ内の資産は3社（三菱地所・陽和不動産・開東不動産）に分散して管理される構造となり、明治23年以来60年にわたり一元管理されてきた丸ノ内の土地・建物が法人格レベルで分かれた。三菱地所は当時、東京ビル・永楽ビル・新丸ビルを建設しており、1952年の朝鮮戦争特需による景気もあり大幅な増収増益を記録した。一方、陽和不動産は外部からの株式買い占めの脅威にさらされ、丸ノ内の分断管理が事業上の脆弱性として顕在化した。

1953年4月、三菱地所は陽和不動産・開東不動産を吸収合併し、丸ノ内の土地・建物を再び一体管理する法人格に戻った。GHQの財閥解体方針による分割からわずか3年での再統合は、丸ノ内という巨大資産を一元管理することが不動産事業の本質であると、戦後の実務を通じて裏付けた異例の展開となった。合併後の三菱地所は営業用土地22万6360平方メートル・建物32万5100平方メートルを保有し、規模・収益ともに日本最大の不動産会社となった。

合併翌月の1953年5月、三菱地所は東京・大阪両証券取引所に株式を上場した。続いて1954年8月札幌、1955年1月福岡、1955年2月名古屋と全国の証券取引所に上場し、戦後再統合直後の公開企業として資本市場での資金調達基盤を整えた。岩崎弥之助の1890年丸ノ内買収から数えて63年、1937年の独立法人化から16年で、戦後の三菱地所は丸ノ内一極の単一資産を運営する公開不動産会社として法人格・資本構造を完成した。