高輪ゲートウェイシティ──品川車両基地跡地の再開発と不動産第3の柱

JR東日本が自由に使える資産は、発足の時点から限られていた。1987年の分割民営化にあたり、初代の住田正二社長は、会社が自由裁量できるのは主要駅の上空や高架下だけであると語っている。国鉄から引き継いだ用地の多くは線路や駅の営業に縛られ、まとまった開発余地は乏しかった。その限られた余地に駅ビルと駅ナカを積み上げた三十年余の蓄積が、のちに都心の不動産開発へ射程を伸ばす土台になった^[1]。

駅の空間を収益化する試みは、やがて事業の形を得た。2016年3月期にセグメント区分が改められ、ショッピング・オフィス事業は「不動産・ホテル事業」として独立した区分に立てられる。2019年3月期には同事業のセグメント利益が814億円に達し、運輸事業の3,419億円に次ぐ規模となった。もっとも会社全体の稼ぎの多くはなお鉄道本業が占め、不動産をさらに大きな柱へ育てるには、駅ビルの延長にとどまらない都心の大規模用地が欠かせなくなっていた^[2]。

その用地を、会社は自らの線路際に見いだした。品川駅と田町駅のあいだにあった車両基地を再編し、都心にまとまった跡地を生み出す構想である。将来構想を含めた開発面積は約13万平方メートル、延床面積は約84万5,000平方メートルに及び、2025年のまちびらき段階の敷地面積は約7万4,000平方メートルとされた。山手線に半世紀ぶりの新駅を据え、都心では今世紀最大級とされる規模の再開発に用地を振り向ける絵が描かれた^[3]。

2020年3月、品川車両基地跡地の一角に、山手線で29番目となる高輪ゲートウェイ駅が開業した。1971年の西日暮里駅以来、約49年ぶりの山手線新駅である。駅の開業は、跡地一帯を都心の複合都市として開発する構想の入口に置かれた。JR東日本はこの品川開発プロジェクト第Ⅰ期に総事業費約6,000億円を投じる計画を示し、オフィス・商業・住宅・ホテル・文化施設を備えた街を、線路際の自社用地に立ち上げる方針を明らかにした^[4][5]。

開発の旗印には「Global Gateway」が掲げられ、街そのものを「100年先の心豊かなくらしのための実験場」と位置づけた。モビリティ・環境・ヘルスケアを実証の柱に据え、ロボットとの共生や脱炭素、健康長寿の技術を街区で試す構えである。構想は冨田哲郎社長の時代に品川の車両基地再編とともに動き出し、深澤祐二社長がこれを都心最大級の開発として推し進めた。鉄道会社が、線路際の用地でまちづくりそのものを担う判断であった^[6]。

この開発が担ったのは、単発の不動産案件を超える役割であった。JR東日本は、新幹線と駅ナカ・生活サービスに続く第3の収益軸を、都心の不動産とまちづくりで築こうとしていた。首都圏の通勤と新幹線の需要に業績が直結する構造を相対化し、鉄道以外で稼ぐ土台を厚くする狙いである。国鉄末期の車両基地という、営業に縛られてきた用地を大規模開発へ転じる点に、限られた自由裁量から出発した会社が到達した射程の広がりがうかがえる^[7]。

2025年3月27日、TAKANAWA GATEWAY CITY がまちびらきを迎えた。ツインタワー「THE LINKPILLAR 1」が開業し、高輪ゲートウェイ駅も全面開業した。ルミネが手がける商業施設「ニュウマン高輪」や国際会議場を備え、都心では今世紀最大級とされる街が動き始めた。国鉄末期の車両基地が、発足から38年を経て、線路際の巨大な複合都市へと姿を変えた^[8][9]。

もっとも、街の全体像はなお築きかけである。まちびらきは第Ⅰ期であり、グランドオープンを控えた段階で、不動産・まちづくりが業績に貢献する度合いは本稿の時点では見極めきれない。まちびらきと同じ2025年3月期の連結営業収益は2兆8,875億円、純利益は2,242億円で、コロナ前の3兆円にはなお届いていない。高輪の街は、喜勢陽一社長が掲げる「2軸の経営」の生活サービス側を支える資産として、鉄道と並ぶ稼ぎ口へ育つかどうかを問われる段階に入った^[10]。