1987年4月、累積債務37兆円の国鉄を分割民営化して発足したJR東日本は、住田正二初代社長が指摘した「主要駅の上空や、高架下」という狭い裁量から駅空間の収益化を始めた。1990年の東京圏駅ビル開発（現アトレ）設立、1991年の東京駅新幹線乗り入れ、2001年の首都圏424駅でのSuica導入、2005年のエキュート大宮、2020年の高輪ゲートウェイ駅開業と、駅という不動産ストックを商業施設・決済基盤・複合再開発へ振り向ける施策を30年余で重ねた。だが2021年3月期に発足以来初の純損失5,779億円を計上し、JR東日本は首都圏通勤需要が増え続けるという発足以来の前提を捨てた。

2024年4月就任の喜勢陽一社長は「鉄道事業だけを主軸にすると脆弱」と語り、金融・不動産・小売りを束ねる生活関連事業との「2軸の経営」を掲げた。2025年3月には新ビジョン「勇翔2034」へ移行し、Suicaアプリの2028年度リリースと2033年度までの「Suica経済圏」創出を据えた。喜勢社長は「国鉄の遺産を乗り越えていく」とも述べ、2025年夏に運輸・不動産・流通・生活サービスの4領域を再配置する組織改革を予定している。鉄道部門を頂点に関連事業を周縁に配してきた国鉄以来の組織構造を、収益構造の転換に合わせて4領域並置に組み替える。

具体的な投資の到達点が、2025年3月にまちびらきを迎えた高輪ゲートウェイシティとなる。品川車両基地跡地約13ヘクタールに総事業費約6,000億円を投じた再開発で、オフィス・商業・ホテル・住宅・文化施設を組み合わせた複合街区を、2020年開業の山手線29番目の駅と一体で運営する。不動産・ホテル事業のセグメント利益は2025年3月期に1,203億円と過去最高を記録し、運輸事業1,760億円の68%まで上がった。コロナ前2019年3月期の814億円に比べ約1.5倍の水準となる。Suicaアプリでは金融・決済・小売り・ポイント・データ分析を一体で扱う基盤の整備をJR東日本が進めている。

それゆえに、JR東日本の40年は国鉄が手をつけられなかった駅という空間資産を商業・決済・複合再開発へ順に再編した歴史であり、3兆円企業の規模になっても関連事業を母屋の鉄道に対する補完に置く構造は残る。首都圏通勤需要の構造的減少を埋めるには、運輸を凌ぐ利益規模の生活サービス収益が要る。初代社長の住田正二氏が示した「駅を地域の核に」の構想を、改札外の生活基盤へ拡張できるかは、喜勢社長率いる経営陣が2025年夏の組織再編と高輪ゲートウェイシティの収益化で答えを出す段階に移った。