高輪ゲートウェイシティは2025年3月にまちびらきを迎えた。品川車両基地跡地約13ヘクタールに総事業費約6,000億円を投じた都心最大級の再開発であり、オフィス・商業・ホテル・住宅・文化施設を組み合わせた複合街区である。2020年3月に山手線29番目の駅として開業した高輪ゲートウェイ駅と一体で、国鉄末期の車両基地跡地を首都圏の新しいビジネス拠点へ変える事業に位置づけられる。都心再開発の収益化は2020年代後半の業績を押し上げる要素となる見込みで、会社は本案件を不動産事業の成長を担う中核に据える。1987年発足時に住田正二社長が「金の卵を抱え、関連事業の限りない展開の可能性を秘めてはいるものの、商売と割り切って活動できる領域は案外、狭いのかもしれない」（日経ビジネス 1987/06/08）と語った狭い領域が、約40年で都心最大級の街区開発に育った。

不動産・ホテル事業のセグメント利益は2025年3月期に1,203億円と過去最高を記録した。運輸事業の利益1,760億円に対し、不動産・ホテル事業が全体の約3割を占めるまでに育っている。コロナ前の2019年3月期の814億円と比べると約1.5倍の水準で、鉄道依存の構造からの緩やかな脱却が数字で示された。1991年の東京駅乗り入れ以降、新幹線と駅ナカを軸に積み上げた事業ポートフォリオが、2020年代に入り不動産・ホテル事業の収益性を引き上げる構図に変わった。駅という不動産ストックを、商業施設・オフィス・ホテル・複合再開発へ振り向けてきた数十年の蓄積が、コロナ後の収益構造のなかで存在感を増している。

「国鉄の遺産を乗り越えていく」（日経ビジネス 2025/11/07）と語る喜勢社長のもと、2025年夏に国鉄以来の縦割り組織を再編する組織改革が予定されている。運輸・不動産・流通・生活サービスという4つの事業領域を、従来の鉄道会社の組織論とは異なる設計で再配置する試みで、分割民営化から約40年を経たJR東日本にとって最大級の組織改革となる。1987年の発足以来、組織構造は何度か手を入れてきたが、鉄道部門を頂点に据え関連事業を周縁に置く国鉄時代の縦割り文化を解消する試みは、コロナ後のこの数年で本格的に始まった。営業エリアを跨いで人材や予算を融通しにくい縦割りは、首都圏通勤需要が右肩上がりだった時代には合理的だったが、需要減を不動産や生活サービスで埋める二軸経営とは噛み合わない。組織改革は、収益構造の転換を実装段階へ進めるための土俵作りでもある。

Suicaアプリの2028年度リリースを前に、金融・決済・小売り・ポイント・データ分析を一体で扱う生活サービス基盤の整備が進む。2033年度までの「Suica経済圏」創出という長期目標は、2001年に首都圏424駅で始まったIC乗車券サービスを、約30年をかけて生活サービスの中核に育てる構想を掲げている。鉄道会社から生活関連事業会社への脱皮を、Suicaという既存資産を中核に据え直して進める。37兆円の負債を清算する分割民営化から始まった企業の次の15年は、国鉄の遺産を清算しつつ、首都圏の鉄道利用者の日常動線に紐付くデータ・決済・生活サービスを積み上げ、鉄道一本足ではない収益構造へ移れるかに懸かる。