1937年、長谷川武彦は兵庫県尼崎市で長谷川工務店を個人創業し、木造請負から事業を始めた[1]。1950年に伊藤忠商事から受注した芦屋打出荘アパートで鉄筋コンクリート造の技術を蓄え、これが後のマンション事業の基盤となった。1968年に三井信託銀行と組んで自社マンション第1号を着工し、翌年の日商岩井との業務提携で、商社の用地情報をもとに特命で受注する営業モデルを固めた。1981年には首都圏のマンション施工シェアが約20%に達し[2]、売上高はFY1970の110億円からFY1983の2,684億円へと約24倍に拡大する。だが市場の成熟を受けて1985年以降は1,000億円規模のホテル・リゾート投資で多角化に走り[3]、1988年に商号を長谷工コーポレーションへ改めた[4]。

バブル崩壊は多角化に傾いた長谷工を直撃した。有利子負債はピーク時に1兆3,000億円へ膨張し、株価は1999年に13円の史上最安値をつけた。再建を決めたのは合田耕平社長で[6]、1996年3月期に不動産含み損を含む1,850億円の特別損失を一括計上し[5]、翌期に黒字へ転じた。34の金融機関への債務免除と2002年の優先株発行による債務の株式化を経て、自己資本比率は2001年度のマイナス22.1%を底にプラスへ転じた[7]。バブル期に広げたホテルや商業施設から撤退してマンション専業へ回帰し、土地を自ら仕入れてデベロッパーに持ち込み特命で受注する営業モデルを磨いた結果、特命受注比率は2003年3月期に85%へ高まった[8]。

2014年に就任した辻範明社長[9]のもとで、再建期に固めた特命受注モデルは、都心の用地が希少になるほど競争優位が強まる構造を見せた。用地を持ち込み設計から施工まで一貫で担えるゼネコンは事実上長谷工に限られ、2018年3月期に連結経常利益は1,005億円へ達した[10]。マンション専業ゼネコンが経常利益1,000億円を超えたのは業界初である。辻社長は売上目標を掲げない方針を貫き、2023年3月期に連結売上高は初めて1兆円を超えた[11]。2020年に就任した池上一夫社長[12]はマンション専業であることが大きいと述べ、競合がマンション施工から退くほど発注が長谷工へ集まる非対称な構造を強みに、首都圏分譲マンション施工シェアは2017年に34.5%へ拡大した。