1922年に創業者の五島慶太氏が目黒蒲田電鉄として起こした東急は、関東大震災後の郊外移住需要と1932年の東横線全通で渋谷をターミナルに据え、戦時統合の「大東急」解体を経ても東横線・目蒲線と渋谷駅周辺を手元に残した。1956年の多摩田園都市構想で多摩丘陵55地区・3,204haの区画整理を約40年続け、田園都市線を1984年に中央林間まで全通させ、鉄道で赤字を覚悟し土地と住宅で回収する事業設計を採った。バブル期のリゾート・百貨店事業で1995年3月期に特別損失429億円を計上した後は非中核事業を整理し、2013年3月の東横線渋谷駅地下化で生まれた跡地を渋谷ヒカリエ・ストリーム・スクランブルスクエア第I期へ転用してきた。

2019年9月に東急本体を鉄道・不動産・生活サービスの持株会社に組み替え、2023年に堀江正博氏が代表取締役社長に就任した。堀江社長は渋谷の就業人口増加と沿線の居住人口増加を「人口誘致」と呼んで中期計画の柱に置き、渋谷で働く人を沿線に住まわせ鉄道・バス・生活サービスの利用者として取り込む循環として位置づけ直した。2025年3月期は営業収益1兆549億円・経常利益1,077億円で過去最高を更新し、不動産事業のセグメント利益483億円が交通事業289億円の約1.7倍に達したが、東急は今後3年間に大型再開発の建設仮勘定が積み上がりROEが一時的に下がる見通しを示している。

主な投資は渋谷再開発の最終フェーズに集中する。Shibuya Upper West（2029年度）、渋谷スクランブルスクエア中央棟・西棟（2031年度）、宮益坂地区第一種市街地再開発（2031年度）の3プロジェクトの想定投資額は、建築費高騰で従前の5,000億円から6,000億円へ上方修正された。中期経営計画では700億円の資産売却と100億円・650万株上限の自己株式取得を組み合わせ、建設仮勘定が積み上がる期間に資本効率の維持を図る。沿線側では2023年3月開通の東急新横浜線が新幹線との直通アクセスを生み、東急は手頃な価格帯の分譲マンションを人口誘致の手段として供給を進める。

東急は、渋谷6,000億円・中計700億円資産売却・自己株式取得の組み合わせを、月坪4万円超に届いた渋谷オフィス賃料と沿線人口の流入で回収しつつ、建設仮勘定が積み上がる3年間にROE低下と過去最高益の両立を投資家に説明する段階にある。1922年の郊外電鉄モデルは「鉄道で人を運び、沿線に住まわせ、ターミナルで消費させる」三段構えだったが、堀江社長体制はこの三段構えを渋谷オフィスの就業人口と沿線分譲マンションの居住人口という双方向で回し直そうとしている。五島慶太氏が約100年前に始めた郊外電鉄モデルを、持株会社化された3つの柱を通じて2030年代の都市集中局面で機能させ直す再定義の段階に、東急は入っている。