2021年3月期、新型コロナ感染症の流行により連結営業収益は3,154億円と前年比27%の減少、経常損益は▲180億円、純損失は▲275億円と、京王は創業以来初の大幅赤字を計上した。運輸業は865億円の売上に対して営業損失▲164億円、レジャー・サービス業は226億円に対して▲193億円と、鉄道とホテルが同時に赤字へと転落している。一方で不動産業は売上高453億円・営業利益104億円を確保し、コロナ禍のなかでも利益を出し続けた。決算説明会では鉄道輸送人員がコロナ前比で14%減、通勤定期で22%減にとどまり、完全な回復は見込めないとの認識が示されている。沿線型の私鉄が前提としてきた通勤需要そのものが、ここで構造的に細る道筋がはっきり見えた。

この構造変化を受けて、京王は不動産事業のポートフォリオ拡大に動いた。賃貸中心から販売業とファンドビジネスへの転換を図り、約50億円規模の一号ファンドを組成して自社資産のオフバランス化を始めた。2024年7月には商業施設運営事業を京王エスシークリエイションに承継し、事業ごとの収益管理体制も整えた。2025年3月期の不動産業は売上高882億円・営業利益182億円と、コロナ前のおよそ2倍の利益水準に到達した。「これまで賃貸が中心だったが、金利動向を踏まえると今後も固定資産を持ち続けては資本効率が悪くなってしまう」（日本経済新聞 2025/5/25）と都村智史社長が語るとおり、保有不動産は総資産利益率が4%を切ればオフバランスする方針も示している。

2025年5月、京王は6カ年の中期経営計画「HIRAKU2030」を策定した。新宿駅西南口の再開発と、笹塚から仙川までのおよそ7キロにわたる連続立体交差事業（踏切25カ所の廃止）が柱で、2030年代に投資のピークを迎える計画である。新宿再開発では自社ブランドの五つ星ホテルの開業も計画されているが、「資材価格が高騰し、施工事業者を確保しづらくなっている」（日本経済新聞 2025/5/25）との社長発言があり、工期は現時点で未定にとどまっている。決算説明会では投資ピーク期に自己資本利益率7〜8%を維持することが前提条件として示され、ホテル業や不動産業の営業キャッシュフローの拡大が鍵となるとの経営認識が語られた。

鉄道事業では、保守管理のデジタル化による状態基準保全の推進と、ホームドア・定位置停止装置の整備による将来的なワンマン運転の検討が進んでいる。「鉄道事業は投資がかかる装置産業だ」（日本経済新聞 2025/5/25）と都村社長は位置づけたうえで、「鉄道会社の未来は暗くない」（日本経済新聞 2025/5/25）と強調した。鉄道需要が劇的に戻る想定は置かず、質を落とさず要員効率を高めることで生産性を引き上げ、2030年代以降の人口減少局面に備える方針である。2025年3月期の連結営業収益は4,529億円・経常利益533億円と過去最高を更新したが、有利子負債は4,469億円に達し、二大投資を支える資金調達の設計が次期中計の核心となる。