{ "title": "リログループの歴史概略", "sections": [ { "start_year": 1967, "end_year": 2000, "main_title": "三井物産の留守宅管理から始まったリロケーション事業の発明", "subsections": [ { "title": "山陰の建設業者が東京の総合商社の社宅管理を引き受けるまで", "text": "1967年3月、創業者の佐々田正徳氏が島根県鹿足郡津和野町に日本建装株式会社を設立した。勤労者向け住宅の新築・増改築および内装工事の施工を事業目的とし、地方の小規模建設業者として出発した。1969年1月に日本住建へ商号変更し、1970年代を通じて住宅関連工事を主力としていたが、1978年9月に三井物産株式会社の社宅・寮等の営繕の指定業者となったことで企業の性格が一変した。翌1979年10月には三井物産の国内・海外転勤者の留守宅管理を開始し、日本の大企業から見て「転勤で空家になった社員宅を企業の費用で第三者に管理させる」という新しいサービス区分を提示した。山陰の建設業者が東京の総合商社の福利厚生機能を請け負う接点を、ここで得た。\n\n留守宅管理事業の特徴は、建物の物理的な維持管理という従来の建設業の延長線上にありながら、転勤者本人とその家族・企業人事部の三者を媒介する役務を組み込んだ点にある。空家の換気・清掃・郵便物転送・近隣対応といった作業は、賃貸不動産の管理業者にとっては割に合わない案件だが、企業から見れば社員の海外赴任を後押しするうえで必要な裏方サービスだった。1984年5月に同社は社名を日本住建から日本リロケーションセンターへ変更し、リロケーション事業を主業とする企業へ転じた。創業から17年で建設業から転勤者支援サービスへ事業の主力が移った。", "references": [ { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "リログループ公式 創業者ご挨拶", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "リログループ公式 サービス創出のあゆみ・沿革", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "ヤノ・レポート1985年11月号(690)", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "証券アナリストジャーナル 37(10) 1999年10月", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ] }, { "title": "米国記事が拡張した事業の射程と1985年の三段収入構造", "text": "1984年5月の商号変更を、創業者の佐々田正徳氏は「名実ともに当社の創業」（証券アナリストジャーナル 1999/10）と振り返っている。同誌で佐々田氏が語る転機の起点は、1983年1月に米国のリロケーションサービス企業を紹介したビジネス誌の記事にあった。住宅売買・賃貸契約・赴任先住居確保・家族の就職・車や家具のリース・税金対策まで転勤者向けにワンストップで請け負う米国企業の様子を読み、三井物産1社向けに組み立ててきた留守宅管理を日本企業の勤労者全般を対象とする全国規模サービスへ拡張できると確信したという。すぐ営業に動き1年で50数社の取引先を獲得し、1984年5月の商号変更で事業化に踏み切った。1967年の日本建装設立でも1979年の三井留守宅管理開始でもなく、1984年5月こそが本人にとっての創業地点だった経緯を、次のように回顧している。\n\n業態転換の翌1985年時点、リロケーション事業の収入構造は新規受託・累積管理・帰任時リフォームの三層で組み上がっていた。同年11月のヤノ・レポート(690)によれば、新規取扱い800件から事務代行手数料・借主企業手数料・入居時営繕で計2.4億円が立ち、これに過去7年間の累積管理客（約1,800戸、戸建：マンション=4：6）からの月次管理費と転勤者帰任時のリフォームが加わって、1985年度の総収入は3.5〜4億円に達した。空室管理は累積1,800件のうち約60戸（5%未満）にとどまり、本業は借主が居住中の物件を貸主・借主・借主企業の三者間で管理する役務だった。新規一時収入と帰任までの累積管理費と帰任時リフォームを組み合わせた三段の収益構造は、以後のリロケーション事業の原型となり、福利厚生倶楽部・賃貸管理事業へ拡張した後もBtoBストック型の収益モデルとして継承された。\n\n業態転換は資本構成にも反映され、1989年6月には三井物産・物産不動産・MITSUI&CO. (U.S.A.)と合弁でRelocation International (U.S.A) Inc.を米国に設立し、社名を日本リロケーションへ短縮した。三井物産の海外駐在員向けに、米国現地でも生活支援を提供する体制を整えるためで、留守宅管理から派生して「赴任先での日常生活サポート」へサービス範囲を広げた。創業地から1,000km離れた東京を経由して、さらに太平洋を越えた米国市場まで事業領域が広がった経緯の根に、三井物産との1978年の指定業者契約があった。", "references": [ { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "リログループ公式 創業者ご挨拶", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "リログループ公式 サービス創出のあゆみ・沿革", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "ヤノ・レポート1985年11月号(690)", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "証券アナリストジャーナル 37(10) 1999年10月", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "charts": [ { "path": "8876-revenue-structure-1985", "chart_type": "table", "paragraph": 2, "caption": "1985年度の新規取扱い800件から事務代行手数料＋借主企業手数料（1件20万円）で1.6億円、入居時営繕経費（平均10万円/件）で0.8億円、新規分だけで2.4億円が立った。\n累積1,800戸からの月次管理費（戸建賃料の8%／マンション賃料の5%）と帰任時リフォーム（1件70〜80万円）が積み重なり、1985年度の総収入は3.5〜4億円に達した。" } ], "quotes": [ { "speaker": "佐々田正徳", "role": "日本リロケーションセンター創業者", "date": "1999-10", "text": "転機が訪れたのは、1983年1月、あるビジネス誌に掲載されたリロケーションサービスの記事である。その内容は、転勤命令を受けたビジネスマンを対象に、住宅の売買、賃貸契約、赴任先の住居の確保、家族の就職、車や家具のリース、税金対策に至るまで、さまざまのサービスをする米国企業の紹介であった。\n私はこの記事を見て、私が三井物産でシステム化したことは、日本の企業の勤労者すべてにとって重要なことであり、将来、日本にも全国規模でのそうしたサービス機関が、必ず生まれてくると思った。\nそしてすぐ行動に移り、営業活動を開始した。\nその結果、1年間で50数社のお得意先を獲得することができた。そこで事業化を決意、1984年5月に会社も「（株）日本リロケーションセンター」に商号を変更、本格的にリロケーション事業を開始した。この時が、名実ともに当社の創業だと考えている。", "source": "証券アナリストジャーナル 37(10)、1999年10月", "paragraph": 1 } ] }, { "title": "福利厚生倶楽部 ── 留守宅管理の隣に第二の柱を建てる", "text": "1993年9月、同社は企業の福利厚生を総合的に支援する代行サービス「福利厚生倶楽部」を開始した。当時の日本企業は自社保養所の維持費負担と社員のレジャー嗜好の多様化との間で板挟みになっており、提携先施設の利用権を会員制で従業員に提供する代行サービスは、企業の固定費負担を会員1人あたりの月額単価に置き換える設計として支持を集めた。リロケーション事業で築いた「企業人事部を顧客とする営業力」と「全国の不動産・宿泊事業者との接点」が、福利厚生代行サービスの立ち上げ期に有効に作用した。同じ人事部の決裁者が留守宅管理と福利厚生倶楽部の両方の発注権限を持つため、クロスセルの構造が早期に確立した。\n\n1999年9月、同社は日本証券業協会に株式を店頭登録し、創業から32年で公開市場での資金調達手段を得た。同年10月には麻生セメントとの合弁で福利厚生倶楽部九州を、翌2000年5月には名古屋鉄道との合弁で福利厚生倶楽部中部を、同年7月には中国電力との合弁で福利厚生倶楽部中国を設立し、地域有力企業を地方の福利厚生代行事業の販売チャネルとして取り込んだ。地方の有力企業群を販売パートナーとして抱え込む手法は、地方の中小企業向け福利厚生事業を全国に面展開するうえで効率的だった。同時に2000年7月には住まいのトータルソリューションサービス「リロネット」を開始し、リロケーション事業を「転勤留守宅管理」から「転居全般の支援」へ拡張した。\n\n1990年代を通じて事業の二本柱がそろう構造ができた。第一が三井物産との取引から発展したリロケーション事業、第二が1993年に立ち上げた福利厚生代行サービスである。両事業ともに企業のBtoB契約を顧客の中心に据え、人事・総務部門を媒介に契約数を積み上げるストック型の収益モデルとなった。創業時の建設業の遺伝子は薄れ、企業の人事・福利厚生機能を外部から代行する事業者という性格が前面に出た。1999年の店頭登録時点で、すでにリログループの基本構造は二大事業のBtoBアウトソーサーとして確立しており、2000年代以降の持株会社化・本則市場への上場・グループ拡張は、この構造を制度的に整える作業だった。", "references": [ { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "リログループ公式 創業者ご挨拶", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "リログループ公式 サービス創出のあゆみ・沿革", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "ヤノ・レポート1985年11月号(690)", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "証券アナリストジャーナル 37(10) 1999年10月", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ] } ] } ], "summary": { "title": "サマリー", "text": "### 創業\n\n1967年、高度成長期の山陰で、創業者の佐々田正徳氏が島根県津和野町で日本建装（後のリログループ）を創業。原体験は1978年に三井物産から社宅・寮の営繕指定業者に選ばれ、翌1979年に同社の国内・海外転勤者の留守宅管理を請け負ったことにある。「企業の費用で社員の空家を第三者に管理させる」という日本になかったサービス区分を、総合商社との接点で発明した。\n\n### 決断\n\n1993年に福利厚生代行「福利厚生倶楽部」を立ち上げ、人事・総務部門を顧客とするBtoBストック収益の二本柱を据えた。2001年に持株会社制へ移行し、リロケーションと福利厚生を事業子会社に分けて評価可能な体制を整え、連続M&Aを資本構造の側から支えた。2019年には業界3位のBGRSを買収し海外展開を狙ったが、コロナ禍と米国金利急騰で統合会社が機能せず、2024年に476億円の全額減損を計上したうえで撤退を決めた。\n\n### 課題\n\n借上社宅27.8万戸・福利厚生倶楽部727万人という国内ストック基盤は各事業でNo.1規模に達し、同じ基盤を人口減局面で伸ばし続けることには限界がある。海外資本のEXITで身軽になった財務を地方中小ホテル・旅館の事業承継M&Aと国内BtoBの深掘りに振り向ける枠組みが第四次オリンピック作戦で示されており、海外で一度挫いた成長戦略を国内事業承継の領域で再設計できるかが、次の分岐点となる。", "sections": [ { "label": "創業", "body": "1967年、高度成長期の山陰で、創業者の佐々田正徳氏が島根県津和野町で日本建装（後のリログループ）を創業。原体験は1978年に三井物産から社宅・寮の営繕指定業者に選ばれ、翌1979年に同社の国内・海外転勤者の留守宅管理を請け負ったことにある。「企業の費用で社員の空家を第三者に管理させる」という日本になかったサービス区分を、総合商社との接点で発明した。" }, { "label": "決断", "body": "1993年に福利厚生代行「福利厚生倶楽部」を立ち上げ、人事・総務部門を顧客とするBtoBストック収益の二本柱を据えた。2001年に持株会社制へ移行し、リロケーションと福利厚生を事業子会社に分けて評価可能な体制を整え、連続M&Aを資本構造の側から支えた。2019年には業界3位のBGRSを買収し海外展開を狙ったが、コロナ禍と米国金利急騰で統合会社が機能せず、2024年に476億円の全額減損を計上したうえで撤退を決めた。" }, { "label": "課題", "body": "借上社宅27.8万戸・福利厚生倶楽部727万人という国内ストック基盤は各事業でNo.1規模に達し、同じ基盤を人口減局面で伸ばし続けることには限界がある。海外資本のEXITで身軽になった財務を地方中小ホテル・旅館の事業承継M&Aと国内BtoBの深掘りに振り向ける枠組みが第四次オリンピック作戦で示されており、海外で一度挫いた成長戦略を国内事業承継の領域で再設計できるかが、次の分岐点となる。" } ] }, "references": [ { "target": "サマリー", "sources": [ "有価証券報告書", "決算説明会 FY24", "決算説明会 FY25", "証券アナリストジャーナル 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"「転機が訪れたのは、1983年1月、あるビジネス誌に掲載されたリロケーションサービスの記事である。その内容は、転勤命令を受けたビジネスマンを対象に、住宅の売買、賃貸契約、赴任先の住居の確保、家族の就職、車や家具のリース、税金対策に至るまで、さまざまのサービスをする米国企業の紹介であった。私はこの記事を見て、私が三井物産でシステム化したことは、日本の企業の勤労者すべてにとって重要なことであり、将来、日本にも全国規模でのそうしたサービス機関が、必ず生まれてくると思った。そしてすぐ行動に移り、営業活動を開始した。その結果、1年間で50数社のお得意先を獲得することができた。そこで事業化を決意、1984年5月に会社も「（株）日本リロケーションセンター」に商号を変更、本格的にリロケーション事業を開始した。この時が、名実ともに当社の創業だと考えている。」", "speaker": "佐々田正徳（日本リロケーションセンター創業者）", "source": "証券アナリストジャーナル 37(10) 1999年10月", "context": "", "url": null }, { "text": "「人口減による日本市場の縮小、またそれを見越した日本企業の海外展開への加速を念頭に、2019年6月、グローバルリロケーション事業への展開を目指し、当時業界3位でありましたBGRSを買収いたしました」", "speaker": "門田康（リログループ取締役CFO）", "source": "決算説明会 FY24（2024年5月9日）", "context": "", "url": "https://www.relo.jp/ir/library/docs/20240509SCRIPT.pdf" }, { "text": "「そのような中、2023年の初頭に、同業であるSIRVAの株主であったプライベートエクイティファンドから、SIRVAとBGRSの合併について提案を受けました。当方としても、先の見えないコロナ禍による苦境を脱するということ、またいずれは必要となる海外基盤の確立ということを勘案しまして、SIRVAとの統合について本格的な検討に入りました。SIRVAは当時業界1位にならんとしていたスケールがあり、加えてリロケーションだけではなく、利益の半分を引っ越しで上げていたということが、業績の安定化に資すると期待されました。慎重な条件交渉の結果、先方が77%、当方が23%の株式シェア、かつキャッシュをおよそ200億円引き上げられるという条件で、統合を決断いたしました。」", "speaker": "門田康（リログループ取締役CFO）", "source": "決算説明会 FY24（2024年5月9日）", "context": "", "url": "https://www.relo.jp/ir/library/docs/20240509SCRIPT.pdf" }, { "text": "転機が訪れたのは、1983年1月、あるビジネス誌に掲載されたリロケーションサービスの記事である", "speaker": "佐々田正徳（日本リロケーションセンター創業者）", "source": "証券アナリストジャーナル 37(10) 1999年10月", "context": "", "url": null }, { "text": "1年間で50数社のお得意先を獲得することができた。そこで事業化を決意、1984年5月に会社も「（株）日本リロケーションセンター」に商号を変更、本格的にリロケーション事業を開始した。この時が、名実ともに当社の創業だと考えている", "speaker": "佐々田正徳（日本リロケーションセンター創業者）", "source": "証券アナリストジャーナル 37(10) 1999年10月", "context": "", "url": null }, { "text": "人口減による日本市場の縮小、またそれを見越した日本企業の海外展開への加速を念頭に、2019年6月、グローバルリロケーション事業への展開を目指し、当時業界3位でありましたBGRSを買収いたしました", "speaker": "門田康（リログループ取締役CFO）", "source": "決算説明会 FY24（2024年5月9日）", "context": "", "url": "https://www.relo.jp/ir/library/docs/20240509SCRIPT.pdf" }, { "text": "そのような中、2023年の初頭に、同業であるSIRVAの株主であったプライベートエクイティファンドから、SIRVAとBGRSの合併について提案を受けました", "speaker": "門田康（リログループ取締役CFO）", "source": "決算説明会 FY24（2024年5月9日）", "context": "", "url": "https://www.relo.jp/ir/library/docs/20240509SCRIPT.pdf" }, { "text": "大型M&Aを実施したグローバルリロケーションカンパニーに関しては、フロー収益への依存度が高いビジネスモデルで、パンデミックリスクにも脆弱であることが判明したため、一旦撤退し、今後の海外展開については改めて仕切り直してまいります", "speaker": "門田康（リログループ取締役CFO）", "source": "決算説明会 FY25（2025年5月8日）", "context": "", "url": "https://www.relo.jp/ir/library/docs/f6c598471ed114374f365d9d6bd933f93e301a42.pdf" }, { "text": "転機が訪れたのは、1983年1月、あるビジネス誌に掲載されたリロケーションサービスの記事である。その内容は、転勤命令を受けたビジネスマンを対象に、住宅の売買、賃貸契約、赴任先の住居の確保、家族の就職、車や家具のリース、税金対策に至るまで、さまざまのサービスをする米国企業の紹介であった。\n私はこの記事を見て、私が三井物産でシステム化したことは、日本の企業の勤労者すべてにとって重要なことであり、将来、日本にも全国規模でのそうしたサービス機関が、必ず生まれてくると思った。\nそしてすぐ行動に移り、営業活動を開始した。\nその結果、1年間で50数社のお得意先を獲得することができた。そこで事業化を決意、1984年5月に会社も「（株）日本リロケーションセンター」に商号を変更、本格的にリロケーション事業を開始した。この時が、名実ともに当社の創業だと考えている。", "speaker": "佐々田正徳", "source": "証券アナリストジャーナル 37(10)、1999年10月（1999-10）", "context": "日本リロケーションセンター創業者", "url": null } ], "number_basis": [ { "item": "日本建装株式会社設立", "value": "1967年3月", "sources": [ "有価証券報告書", "リログループ公式 サービス創出のあゆみ・沿革" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "日本住建へ商号変更", "value": "1969年1月", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "三井物産の社宅・寮等の営繕指定業者となる", "value": "1978年9月", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "三井物産の国内・海外転勤者の留守宅管理開始", "value": "1979年10月", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "米国リロケーションサービス記事との出会い", "value": "1983年1月", "sources": [ "証券アナリストジャーナル 37(10) 1999年10月（佐々田正徳）" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "営業活動1年で獲得した取引先数", "value": "50数社", "sources": [ "証券アナリストジャーナル 37(10) 1999年10月（佐々田正徳）" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "日本リロケーションセンターへ商号変更", "value": "1984年5月", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "留守宅管理の新規取扱い件数（1985年度）", "value": "800件", "sources": [ "ヤノ・レポート1985年11月号(690)" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "留守宅管理の累積管理戸数（1985年時点）", "value": "約1,800戸", "sources": [ "ヤノ・レポート1985年11月号(690)" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "事務代行手数料＋借主企業手数料（1985年度）", "value": "20万円/件", "sources": [ "ヤノ・レポート1985年11月号(690)" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "入居時営繕経費（1985年度・平均）", "value": "10万円/件", "sources": [ "ヤノ・レポート1985年11月号(690)" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "累積管理客の月次管理費率", "value": "戸建賃料の8%／マンション賃料の5%", "sources": [ "ヤノ・レポート1985年11月号(690)" ], "type": "会社公式", "url": null }, { 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