{ "spec_version": "4", "endpoint": "history", "stock_code": "8840", "company_name": "大京", "content_lang": "ja", "meta_lang": "en", "canonical_url": "https://the-shashi.com/tse/8840/decisions/", "api_url": "/api/8840/history.json", "updated": "2026-10-03", "license": "© 2026 Yutaka Sugiura. All rights reserved.", "attribution": "The社史 (the-shashi.com) — https://the-shashi.com/tse/8840/decisions/", "source": { "chapters": { "html_url": "https://the-shashi.com/tse/8840/", "primary": [ "社史", "有価証券報告書", "新聞・雑誌記事" ], "extraction": "一次資料を読み合わせて執筆" }, "long_term": { "primary": [ "会社年鑑（1986年版）" ], "extraction": "EDINET の XBRL、kabupro 掲載の旧有価証券報告書、会社年鑑・社史等からの転記", "row_field": "reference", "caveat": "創業期から現在までを 1 本に繋いだ長期系列のため、年代により出所・単位・連結範囲が変わる。行ごとの reference / unit / consolidation を必ず参照すること" } }, "title": "大京の歴史概略", "eras": [ { "title": "大京観光の設立とマンション分譲への参入", "start_year": 1964, "end_year": 1977, "phase": "founding" }, { "title": "マンション発売戸数全国1位と東証一部上場", "start_year": 1978, "end_year": 1995, "phase": "rapid_growth" }, { "title": "マンション不況と支店統廃合による経営再建", "start_year": 1996, "end_year": 2004, "phase": "decline" }, { "title": "穴吹工務店の買収とオリックスのTOBによる上場廃止", "start_year": 2005, "end_year": 2019, "phase": "transformation" } ], "overview": [ { "label": "創業", "text": "1960年7月、建売のセールスをしていた横山修二氏が、個人で営んでいた大京商事を株式会社に改め、不動産の仲介から事業を始めた。仲介だけでは採算がとれず、渋谷や千葉の建売に続いて那須白河の別荘地の開発分譲に参入した。1964年1月に販売専業の大京開発を、同年12月に販売とホテル経営を担う大京観光を東京都文京区に設立し、1965年9月には造成を担う大京地所を加えて4社で役割を分けた。1968年1月に大京観光が商事と開発の営業を譲り受け、1971年4月に大京地所を吸収合併して1社にまとめた。商号を大京に改めたのは1987年10月である。ただし別荘地の分譲は「那須の切り売り屋」の呼び名と原野商法の批判を残した。" }, { "label": "決断", "text": "マンションを売る組織と、売った後を預かる組織を同じ時期に立ち上げた会社である。1968年2月に「ライオンズマンション赤坂」で分譲を始め、用地費を抑えた分を価格に回して、高級路線の秀和とは逆に中堅サラリーマンへ売った。翌1969年4月には管理を担う大京管理を設立し、24時間の管理体制を販売と並ぶ経営の特徴に数えた。販売では営業社員の給与を歩合給から固定給へ改め、各自が抱える見込み客で契約の7割を埋める販売網を育てた。別荘地は横山修二氏の回想では2年で切り上げたが、実際は1974年9月期も売上高の42.3%を占め、主軸の移行は石油危機後の1975年以後だった。1977年には年2,951戸を供給し、長谷工不動産を抑えて業界首位に立った。" }, { "label": "現況", "text": "上場最後の通期決算で、売上の半分を占めたのは分譲ではなく管理だった。2018年3月期の営業収入3,351億円のうち、不動産管理が外部顧客向けで1,656億円と49%を占め、不動産開発の1,075億円、不動産流通の619億円が続いた。セグメント利益でも管理の110億円が開発の88億円を上回っている。2017年3月末のマンション管理受託戸数は531,957戸で、2013年12月に完全子会社化した穴吹工務店などM&Aによる増加も加わり、業界で初めて50万戸を超えた。1969年に設けた大京管理が、分譲で積み上げた戸数を管理の契約に変えてきた。2019年1月、2005年に資本提携したオリックスの公開買付けを受けて上場を廃止した。" }, { "label": "競合", "text": "分譲の首位は四半世紀以上守ったが、管理の首位は一度明け渡した。大京は1978年に事業主別のマンション発売戸数で全国首位に立ち、2005年まで28年連続でその座にあった。1977年に2位だった長谷工不動産とは、中堅サラリーマン向けの小規模な都市型物件の数で差をつけた。一方、管理受託戸数では2005年3月末に日本ハウズイングが284,786戸で首位に立ち、地域会社を分社した大京管理は268,555戸で2位に下がった。東急コミュニティー、長谷工コミュニティ、住友不動産建物サービスも、親会社の分譲物件を母体に戸数を積んでいた。大京は業界首位だったライオンズマンションの累計供給戸数に買収した戸数を足し、2017年3月末に業界で初めて50万戸を超えた。" } ], "profile": [ { "key": "founding_business", "label": "祖業", "value": "那須白河の別荘地分譲とホテル経営" }, { "key": "delisting", "label": "上場と廃止", "value": "1982年〜2019年", "note": "東京・大阪へ上場、2019年にオリックスの完全子会社へ" } ], "timelineLead": "1964年に東京都文京区で設立された大京観光が起源。\n1968年にマンションの分譲を始め、1978年に事業主別のマンション発売戸数で全国首位に立った。分譲と管理の大手だったが、2019年にオリックスの公開買付けを受けて上場を廃止した。", "foundingStory": true, "summary": { "description": "大京（旧大京観光）の歴史。1964年、横山修二氏が東京都文京区に大京観光を設立し1968年からマンション分譲へ。発売戸数全国第1位、オリックスとの資本提携、穴吹工務店の子会社化と上場廃止までの沿革と経緯を執筆。" }, "chapters": [ { "start_year": 1964, "end_year": 1977, "main_title": "大京観光の設立とマンション分譲への参入", "subsections": [ { "title": "後楽園の700倍の那須の別荘地で元手を得た大京商事と、販売とホテルを担う大京観光", "text": "横山修二氏は1960年7月、個人で営んでいた大京商事を株式会社に改め、不動産の仲介を主な業務として発足させた。横山修二氏はそれ以前の1958年11月に社員40人足らずの坂内商事へ入り、建売住宅のセールスを担当していた。独立の際、坂内商事で課長だった横山修二氏は7〜8人の部下を連れ、社長の了解は得ていたと説明している。仲介だけでは採算がとれず、大京商事は渋谷や千葉で小規模な建売住宅の販売にも参入した。オリンピック前の好況と別荘地ブームが重なるなか、那須白河地区での別荘地の開発分譲に着手。物件を自ら探して販売する営業の型は、仲介から出発したこの時期に根を持つとみられる。\n\n大京グループは那須白河の事業の広がりに合わせ、1964年に販売を担う会社を2つ設けた。1月に設立した大京開発は、大京商事が開発した別荘地の販売を専ら受け持った。同じ1964年の12月には事業量の急増を受けて販売部門を拡充し、ホテル経営も目的に加えた大京観光を資本金500万円で設立した。大京観光が設立時に掲げた業種は、宅地建物取引業・建設業・ホテル業の3つである。那須で開発した別荘地は後楽園の700倍の広さに及び、大京観光は日光や新甲子温泉にもホテルを建てた。販売とホテルを1社に持たせた設計は、のちに観光事業を残す下地になったと推察される。\n\n1965年9月、別荘地の造成と建設を担う大京地所を設立し、大京グループは商事・開発・観光・地所の4社で機能を分けた。別荘地の分譲はのちの大京の資金の土台となった一方、横山修二氏に「那須の切り売り屋」という呼び名を残した。ただ同然の山林や原野を高値で販売したとして、横山修二氏は原野商法の代表格と批判された。横山修二氏は1990年に、別荘地は2年で切り上げたとして『ズバリ、と方向を変えたんです』と振り返った。実際には大京観光の別荘地分譲は1970年代も続き、1974年9月期の売上高の42.3%を別荘地が占めた。方向転換の時期は、本人の回想より数年遅かったのだろう。", "references": [ { "title": "証券 1982年34巻10号（新規上場会社紹介）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "Decide 1990年7巻12号", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "実業往来 1970年228号", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "Yano report 1978年3月27日号「大京観光にみる攻めのマンション販売――セールスマン管理客に7割依存」", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "証券アナリストジャーナル 1982年20巻11号（横山修二）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "start_year": 1964, "opinionPos": [ [ 285 ], [ 271 ], [ 282 ] ] }, { "title": "4社を一体にした大京観光と、中堅サラリーマン向けのライオンズマンション", "text": "1968年1月、大京観光は大京商事と大京開発から営業譲渡を受け、グループの事業を自社に集めた。大京グループは1960年代後半、余暇需要を見込んだレジャー用地の分譲から、大都市の住宅需要に応える事業へ業容を広げると決めた。新たに手がける分野は、住宅地の造成と建売住宅、中高層住宅の建設販売である。全国規模で事業を展開するには仕入れ・建設・販売を1つの組織で通す必要があり、大京観光を母体として4社を1つにまとめた。横山修二氏は別荘地の販売で得た資金を元手に、土地を取得してマンションを建てる事業へ移った。別荘地で育った営業の人員を、都市の住宅へ振り向ける再編でもあったと思われる。\n\n1968年2月、シリーズ最初の物件となる「ライオンズマンション赤坂」の売り出し。横山修二氏は用地の取得費を抑え、その分を低い販売価格に反映させる方針をとった。同じ時期の秀和が高級物件を主力としたのに対し、大京観光は中堅サラリーマンを顧客に据えた。横山修二氏はこの方針を、『中堅サラリーマンでも買えるようなマンションを作ってきた』という言葉で表している。1970年時点で横山修二氏は、都市への人口集中と地価の高騰に応える都市開発の一環として、この名を冠したマンションを各地に建設した。建築学会賞を受けるような代表作はないという業界の評価も、戸数を優先した路線の裏返しだった。\n\n1969年4月、不動産の管理を担う大京管理の設立。1982年時点で大京観光はマンションの管理を別会社の大京管理に任せ、24時間体制で運営していた。戸数の少ない小規模な物件には巡回管理を採り、管理人の退勤する午後6時以降は大京管理の本社が故障の通報を受けた。横山修二氏は管理体制を、オートロックなどの安全対策や販売組織と並ぶ経営の特徴に数えた。1977年に供給したマンションは1棟あたり30.4戸と小規模で、都市型の物件が多かった。小さな物件を数多く抱えるほど、分譲後の管理をグループ内で受け持つ利点は大きくなったと考えられる。", "references": [ { "title": "証券 1982年34巻10号（新規上場会社紹介）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "Decide 1990年7巻12号", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "実業往来 1970年228号", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "Yano report 1978年3月27日号「大京観光にみる攻めのマンション販売――セールスマン管理客に7割依存」", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "証券アナリストジャーナル 1982年20巻11号（横山修二）", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "start_year": 1966, "opinionPos": [ [ 288 ], [], [ 262 ] ] }, { "title": "万座ビーチ大京ランドで沖縄に出た観光事業と、年2951戸で業界首位に立ったマンション販売", "text": "大京観光が1966年、現地資本と提携し通産省の認可を受けて那覇市に設けた合弁会社が、沖縄大京観光である。1969年5月、沖縄大京観光は恩納村で「万座ビーチ大京ランド」の第1期工事を終えて開業した。施設にはヨットハーバーやプール、熱帯植物園を備え、モーテルタイプ20戸とホテルタイプ10戸を建てた。続いて恩納村に敷地24万坪・18ホールのゴルフ場、沖縄大京カントリーを完成させた。横山修二氏は進出の理由に、沖縄の観光資源の豊かさと観光地としての将来の潜在力を挙げた。マンションへ軸足を移す途上でも、大京観光は観光事業を収益源の一つとして育てようとしたとうかがえる。\n\n1971年4月、大京観光は大京地所を吸収合併し、4社の組織統合を終えた。1968年の営業譲渡と合わせ、仕入れ・建設・販売を一貫して担う体制が大京観光1社にそろった。統合後もレジャー用地の分譲は続き、1971年5月に南紀白浜オレンジランド、1974年12月に中伊豆ニューライフヴィレッジを分譲した。大京観光が事業の主軸を中高層住宅の分譲へ移したのは、石油危機後の総需要抑制策と土地対策を受けた1975年以後である。別荘地の売上高は1974年9月期の147億99百万円から、1975年9月期には23億81百万円へ減少した。統合を先に終えていたことで、用地と人員をマンションへ振り替える判断が速くなったのだと推量できる。\n\n1977年の1年間に大京観光が供給したマンションは2,951戸で、2位の長谷工不動産の2,507戸を上回り業界首位に立った。うちライオンズマンション・シリーズは2,240戸で、前年の1,217戸に比べ84.1%の増加にあたる。販売を担ったのは300名のセールスマンで、物件の平均70%は各自が管理する見込み客との契約で埋まった。1971年頃までの飛び込み訪問から、団体との提携と電話による顧客管理へ販売方法を改めた。横山修二氏は1982年に、営業社員の給与を15〜16年前に歩合給から固定給へ改めたことが販売力に大きく効いたと説明した。1978年時点の給与は一般社員と同じ体系に、実績に応じた3段階の営業手当を加える仕組みだった。", "references": [ { "title": "証券 1982年34巻10号（新規上場会社紹介）", "year": null, "month": null, 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