{ "title": "東京建物の歴史概略", "sections": [ { "start_year": 1896, "end_year": 1956, "main_title": "住宅ローンの原型を作った明治期不動産金融会社", "subsections": [ { "title": "100年前に住宅ローンの原型を作った安田善次郎の事業設計", "text": "東京建物は1896年10月、初代安田善次郎らの発起により資本金100万円をもって設立された。営業目的は月賦建築請負、土地建物担保貸付、土地建物販売および仲介の3つである。日清戦争直後の都市膨張と工場建設で個人住宅需要は伸びていた。だが住宅金融公庫や銀行住宅ローンは制度として存在せず、市民の住宅資金は個人金融業者に依存していた。取引上の不便と弊害を見た安田が、法人組織による不動産金融事業の必要性から旧安田系の人脈と資本を集め、設立を主導した。本店は東京市日本橋区呉服町18番地、翌11月に横浜支店を開設し、首都圏の主要港湾都市を初期から押さえた。\n\n月賦で住宅を建て、土地建物を担保に資金を貸し、不動産を売買仲介するという組み合わせは、住宅ローン・不動産担保融資・不動産流通を1社の定款に同居させた設計にあたる。会社史総覧はこれを「およそ100年前に、今日の不動産担保金融や住宅ローンの原型を創り、それを基盤とした不動産業務を生んだ先見性は、注目に値する」（日本会社史総覧 1995/11）と評している。1907年9月には東京株式取引所に株式を上場し、旧安田系の中核不動産会社として早期に公開市場で資本を調達する体制を整えた。1928年8月には関口台町分譲地で宅地分譲事業を開始し、不動産金融から土地分譲への業容拡大を始めた。設立から約30年で月賦金融・担保貸付・仲介・分譲の4事業の原型がそろった。", "references": [ { "title": "日本会社史総覧", "year": 1995, "month": 11, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ] }, { "title": "天津・京城進出と震災復興期の貸付金需要", "text": "明治30年代後半から東京建物は海外に進出した。1903年3月の天津支店開設では政府の要請で日本専管居留地の払い下げを受け、居留民住宅の建設や電力供給など居留地インフラを担っている。1907年1月には天津企業組合を吸収合併し、現地拠点を法人として束ねた。1912年5月には京城支店を開設し、朝鮮半島でも都市不動産業務に着手した。明治期の不動産会社としては異例の海外展開だが、国家の海外経済政策に組み込まれた業務拡大でもあった。天津支店は1945年8月の終戦まで維持されたが、在外資産はほぼ失った。これら海外拠点の喪失は、米国東京建物を設立する1990年6月まで、半世紀近い空白を生む要因となった。明治期に作った海外居留地インフラの蓄積は、戦後はほぼ持ち越せなかった。\n\n1923年9月1日の関東大震災では所有建物5棟と多数の担保建物を焼失し、家賃減収と貸付金利息の延滞が重なって減益となった。ただし震災復興のための貸付金需要が急増し、建物建設の月賦償却契約も増加したため、収益は改善した。1929年11月には東京駅東側の八重洲口に「東京建物本社ビルディング」が竣工する。震災復興期に建てられた当時最新のインテリジェントビルは、長く同社の顔となった。約90年後の2020年5月、本社再移転先である「東京建物八重洲ビル」へと土地の系譜がつながる。災害で家賃が減るのと同時に、復興資金の貸付需要が伸びる構造は、不動産金融会社という業態の二重性を示している。", "references": [ { "title": "日本会社史総覧", "year": 1995, "month": 11, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ] }, { "title": "戦時統合とGHQ財閥解体下での再出発", "text": "昭和10年代、東京建物は旧安田系の不動産機能を束ねる役割を強めた。1937年3月に満州興業、1939年10月に臨港倉庫、1943年10月に安田ビルディング、1944年3月に横浜機橋倉庫を相次いで吸収合併している。戦時下の経済統制のなかで、旧安田系の不動産・倉庫機能が一つの会社に集約され、戦後の不動産事業再開の基盤となる物件ポートフォリオが一体化された。同時に天津支店や京城支店など海外資産の喪失リスクもそのまま引き受けた。終戦を境に資産構成は歪み、残された国内ポートフォリオが戦後再建の元手となる。旧安田系の不動産会社としての性格は、戦時経済統制下で一段と強まった。\n\n終戦後、東京建物はGHQの財閥解体指令のもとで制限会社に指定され、業務全般について厳しい統制を受けた。不動産事業そのものも低迷したが、同社は建設事業への進出で難局を支え、企業体制を整備した。1947年6月に大阪営業所を開設して戦前の関西拠点を再建し、1949年5月に東京証券取引所に株式を再上場した。1952年9月には宅地建物取引業者免許、1956年3月には一級建築士事務所登録と、戦後制度の枠組みに合わせて事業を整え直した。旧安田系の不動産金融会社から総合不動産会社への再出発は、この統制解除と制度整備の過程で準備された。月賦建築請負を出発点とする創業期の事業モデルは、戦後再建期に一度解体され、設計し直された。", "references": [ { "title": "日本会社史総覧", "year": 1995, "month": 11, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "charts": [ { "path": "8804-lineage-wartime.json", "chart_type": "image", "paragraph": 1, "caption": "- 1937年3月の満州興業を皮切りに、1939年10月臨港倉庫、1943年10月安田ビルディング、1944年3月横浜機橋倉庫と、戦時統制下で旧安田系の不動産・倉庫機能4社が東京建物へ集約され、戦後の物件ポートフォリオの母体が一体化した。\n- 1945年8月の終戦で天津・京城の海外資産は失われ、残された国内集約資産がGHQの制限会社指定を経て1949年5月の東証再上場へ持ち越され、旧安田系の総合不動産会社としての再出発の元手となった。" } ] } ] }, { "start_year": 1957, "end_year": 2015, "main_title": "高度成長期からバブル崩壊までの総合不動産会社への脱皮", "subsections": [ { "title": "ビル賃貸の拡大と4事業体制の輪郭", "text": "1958年3月の旧東京建物本社ビル新館増築工事の竣工を戦後ビル事業の起点として、東京建物は不動産の売買・宅地造成・賃貸・仲介鑑定の4事業を柱に再出発した。1956年11月に東京不動産管理を設立して管理機能を内製化し、1959年10月に東京不動産清掃（現東京ビルサービス）、1962年8月に東建商事（現東京建物アメニティサポート）と関連会社を矢継ぎ早に整備した。都心部のビル賃貸事業も拡大し、1962年に新宿ビル（現小田急ハルク）、1964年6月に新宿営業所、同年に区分所有ビル第1号となる横浜ビルが竣工した。戦後の都心立地は1960年代前半に押さえられ、後年の都心再開発パイプラインの遠い出発点となる。\n\n宅地造成事業の最初は別荘地分譲となった。戦前からの所有地を活用した湯河原は1959年に売り出しを開始し、那須も1960年から計画を進めて1963年に売り出した。都市の住宅事業と並行して別荘地開発を早期に手がけた点は、後年のリゾート事業の出発点となる。1987年6月の河口湖リゾート開発（現東京建物リゾート）設立、1988年7月のホテル・レジーナ河口湖開業まで系譜は続く。1963年8月には府中市中河原で住宅地開発を本格化し、戦後の住宅事業を再起動した。1965年3月には不動産鑑定業者登録を取得し、鑑定・コンサルティング機能も柱として加わった。売買・造成・賃貸・鑑定の4事業体制の輪郭は、別荘地と都心ビル、郊外住宅と鑑定がそろうことで完成に近づいた。", "references": [ { "title": "日本会社史総覧", "year": 1995, "month": 11, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ] }, { "title": "「藤沢マンション」から「Brillia」へ ── 住宅分譲の系譜", "text": "東京建物のマンション分譲は1968年9月、藤沢市での分譲開始が起点である。大衆マンションブームのただなかで、同社の供給するマンションは即日完売物件が相次いだ。1972年には川越市等で約700区画の「東建富士見ハイツ」を分譲、1977年には1,046戸の座間ハイツと、千戸前後の分譲地を続けて手がけた。1980年5月には東建住宅サービス（現東京建物不動産販売、2015年7月完全子会社化）が営業を開始し、販売機能が別会社として独立した。1974年2月には特定建設業許可も取得し、自社開発から販売、管理までを一貫して担える体制が、昭和50年代半ばには既に整っていた。藤沢から座間ハイツまでの流れは、住宅事業の中心をマンションに切り替えるきっかけとなる。\n\nマンション事業は2003年4月にブランドを「Brillia（ブリリア）」に統一し、プロダクトとしての輪郭を定めた。2013年10月には「Brillia多摩ニュータウン」、2015年3月には日本初の区本庁舎一体型高層マンションとなる「Brillia Tower 池袋」が竣工した。区本庁舎と民間分譲マンションの一体開発は、PPP（官民連携）型の再開発手法として注目され、再開発と公共施設整備を同時に担う仕組みになった。「Brillia」ブランドは2020年5月の「Hareza Tower」、2024年1月の「Brillia Tower堂島」へと受け継がれ、住宅事業の顔として定着した。マンション分譲はビル賃貸と並ぶ収益の二本柱となった。Brilliaは都心超高層から郊外ニュータウン、区本庁舎一体型、堂島のラグジュアリー複合まで、立地の幅を広げている。", "references": [ { "title": "日本会社史総覧", "year": 1995, "month": 11, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ] }, { "title": "新宿センタービル竣工とSPC法第1号登録の先行", "text": "1973年の石油危機を乗り越えた後、昭和50年代は東京建物が総合不動産会社としての体制を固める時期となる。1977年の座間ハイツ分譲、1979年11月の新宿センタービル竣工で、超高層ビル建設による都市開発の足跡を残した。1980年5月に東建住宅サービスを設立、1984年11月に共同ビル管理（現東京建物不動産投資顧問）を設立し、住宅販売・ビル管理・投資顧問と機能別の子会社群を育てた。1987年11月に札幌営業所を開設、1992年10月に札幌支店へ昇格させるなど、地方主要都市への営業網も並行して広げている。新宿センタービルは同社ビル事業のランドマーク物件として、以後数十年の中核収益源となった。\n\n昭和60年代に入ると、リゾートホテル・海外の動きも加速した。1987年6月に河口湖リゾート開発（現東京建物リゾート）を設立し、1988年7月のホテル・レジーナ河口湖オープンでホテル運営に正式に進出している。1990年6月には米国東京建物を設立し、海外不動産事業のノウハウ蓄積を再開した。1995年11月には不動産特定共同事業許可を取得、1998年11月にはSPC法（現資産流動化法）の国内第1号登録を取得し、資産流動化スキームでは業界先行の位置を取った。100周年に近い1995年時点で同社は「商品企画の充実と営業力の増強を図るとともに、経営の効率化推進により、経営基盤を強化していきたい」（日本会社史総覧 1995/11）と総括しており、月賦金融からSPCまでの100年史を一文に圧縮している。", "references": [ { "title": "日本会社史総覧", "year": 1995, "month": 11, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] } ], "charts": [ { "path": "8804-building-1985", "chart_type": "table", "paragraph": 1, "caption": "1985年時点の都心部保有ビルは18棟で、新宿センタービル(1969年竣工・54階建)の帳簿価額172.0億円が最大、次点は京橋ビル5.6億円と10倍以上の差がついている。\n日本橋・新宿・八重洲・上野神田に分散するポートフォリオの中で、新宿センタービル1棟に帳簿価額が集中する構図が、この時期のビル事業の収益を支えていた。" } ] } ] }, { "start_year": 2016, "end_year": 2024, "main_title": "717億円の赤字から過去最高益への反転攻勢", "subsections": [ { "title": "Brillia統一と都心再開発のパイプライン形成", "text": "2003年4月にマンションブランドを「Brillia」に統一した東京建物は、2000年代後半から都心再開発の一翼を担い始める。2005年10月に名古屋支店を開設、同月にプライムプレイスを設立、2006年11月に東京建物上海房地産咨詢有限公司を設立と、国内外の営業網整備が進んだ。2007年9月の霞が関コモンゲート竣工を皮切りに、2008年11月のSMARK伊勢崎開業、2012年5月の中野セントラルパーク、2013年3月の東京スクエアガーデン、2014年4月の大手町タワー、2015年3月の「Brillia Tower 池袋」と、ほぼ毎年のペースで都心の複合物件を竣工させた。ビル賃貸・マンション分譲・街区開発を一体で手がける総合デベロッパーの姿が、物件の連続竣工で可視化される。\n\n並行して金融・デジタル・駐車場・海外の各機能を相次いで子会社化した。1998年のSPC法第1号登録を起点に、2000年4月に東京リアルティ・インベストメント・マネジメントを設立、2001年2月にイー・ステート・オンライン、2005年10月にプライムプレイス、2011年2月に日本パーキング株式取得（同年6月完全子会社化）、2014年2月にTokyo Tatemono Asia Pte. Ltd.と続いている。1896年に月賦建築請負で始まった会社は、100年あまりで「物件開発＋不動産ファンド＋情報プラットフォーム＋駐車場インフラ＋海外展開」の複合構成へと組み直された。REIT市場の立ち上げに合わせたリアルティ・インベストメント・マネジメントの設立は、資産運用会社としての地位を固める布石となった。", "references": [ { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "日経ESG", "year": 2021, "month": 12, "date": 16, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "日本経済新聞", "year": 2023, "month": 4, "date": 28, "url": null, "quotes": [] } ] }, { "title": "2011年12月期 ── 純損失717億円という創業以来最大級の赤字", "text": "2011年12月期、東京建物は経常損失108億円・純損失717億円の赤字に転落した。直前期までは数十億円から百数十億円の純利益を計上していた同社にとって、この損失幅は創業以来最大級の水準にあたる。並行して保有資産の減損会計処理が進み、長期保有した物件の含み損が一度に表面化した。2008年のリーマンショック以降の不動産市況の冷え込みと、保有物件の評価見直しが重なった結果でもある。バブル崩壊以降も抱えた資産の重さが、単年度損失としては関東大震災以来の規模で表面化した。以後の経営方針を決定づける転換点となる。含み損の実現で貸借対照表は一度リセットされた。\n\n赤字は単発では終わらず、翌2012年12月期から純利益100億円前後の水準で緩やかな回復基調に入る。2014年12月期は特殊要因で純利益829億円を計上したが、経常利益ベースでは173億円にとどまり、経常段階の本格的な利益回復には数年を要した。2011年の損失は、保有物件ポートフォリオと資金調達構造の見直しを迫るきっかけとなり、その後の大手町・池袋・八重洲といった再開発への集中投資につながる。2017年12月期には経常利益394億円・純利益225億円と、ようやく経常段階の回復基調が定着し、以後は都心再開発の本格的な収益化フェーズに入った。赤字計上から6年を経て財務状態は反転し、この過程で形成された集中投資の方針が、後の野村体制・小澤体制の成長路線の下敷きとなる。", "references": [ { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "日経ESG", "year": 2021, "month": 12, "date": 16, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "日本経済新聞", "year": 2023, "month": 4, "date": 28, "url": null, "quotes": [] } ] }, { "title": "野村均体制の「次世代デベロッパー」と八重洲回帰", "text": "2016年に野村均が社長に就任し、東京建物は都心再開発を軸とする成長路線に方針を変えた。2020年5月、本社事務所を東京建物八重洲ビルに移転し、同月には「Hareza Tower（ハレザタワー）」が竣工している。八重洲口は1929年の東京建物本社ビルディング以来の同社の原点エリアで、約90年ぶりに本社を八重洲に戻したことは、会社の歴史のなかで重要な節目となった。2021年8月にはエキスパートオフィス株式を取得（翌2022年1月完全子会社化）し、サービスオフィス・コワーキング事業へも広げている。2017年3月には西新サービス株式を追加取得（2019年12月完全子会社化）するなど、本社回帰と関連子会社の強化を並行した。八重洲ビルとHareza Towerが同月に重なった2020年5月は、都心再開発路線の節目となった。\n\n野村は「課題解決と成長で次世代デベロッパーへ」（日経ESG 2021/12/16）を掲げ、八重洲再開発については「歴史や風情を残す」（日本経済新聞 2023/04/28）姿勢を表明した。八重洲口の戦前・戦後の記憶を残しつつ再開発を進める方向付けは、1896年に安田善次郎が作った会社の文脈と、2020年代の都市再生を結びつける枠組みでもある。2022年12月期には経常利益635億円・純利益430億円、2023年12月期は経常利益694億円・純利益450億円となった。利益水準は2011年赤字以前を超え、都心再開発の収益化が会社全体の業績を押し上げる構図ができた。社長就任からの約7年間で、大手町タワーから八重洲ビル、Hareza Tower、後の堂島へと至る主要物件の開発スケジュールが、ほぼ計画どおりに積み上がった。", "references": [ { "title": "有価証券報告書", "year": null, "month": null, "date": null, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "日経ESG", "year": 2021, "month": 12, "date": 16, "url": null, "quotes": [] }, { "title": "日本経済新聞", "year": 2023, "month": 4, "date": 28, "url": null, "quotes": [] } ] } ] } ], "summary": { "title": "サマリー", "text": "### 創業\n1896年10月、初代安田善次郎らの発起で資本金100万円により東京日本橋に設立、月賦建築請負・土地建物担保貸付・不動産売買仲介の3事業を法人で立ち上げた。住宅金融公庫や銀行住宅ローンは制度として存在せず、市民の住宅資金は個人金融業者に依存していた時代に、住宅ローン・不動産担保融資・不動産流通の原型を1社の定款に同居させた。\n\n### 決断\n戦時下に旧安田系の不動産・倉庫機能を吸収し、戦後はGHQの財閥解体で制限会社に指定された。1968年9月の藤沢市マンション分譲を起点に住宅事業の中心を月賦からマンションへ切り替え、1979年11月の新宿センタービル竣工で超高層ビル事業の足場を築いた。1998年11月にはSPC法（資産流動化法）の国内第1号登録を取得し、2003年4月にマンションブランドを「Brillia」へ統一した。\n\n### 課題\n2011年12月期に純損失717億円と創業以来最大級の赤字を計上し、長期保有資産の含み損が一度に表面化した。2016年就任の野村均社長は都心再開発で大手町タワー・Brillia Tower池袋・Hareza Towerを竣工させ、2024年12月期は純利益658億円と過去最高を達成、2025年1月就任の小澤克人社長の体制へ継承された。三井不動産・三菱地所より中堅規模ながら都心案件の質で利益率を稼ぐ構造をどう深化させるか――1896年の住宅金融起源を持つ会社の現代的な試みが、創業130年目の節目で表れる。", "sections": [ { "label": "創業", "body": "1896年10月、初代安田善次郎らの発起で資本金100万円により東京日本橋に設立、月賦建築請負・土地建物担保貸付・不動産売買仲介の3事業を法人で立ち上げた。住宅金融公庫や銀行住宅ローンは制度として存在せず、市民の住宅資金は個人金融業者に依存していた時代に、住宅ローン・不動産担保融資・不動産流通の原型を1社の定款に同居させた。" }, { "label": "決断", "body": "戦時下に旧安田系の不動産・倉庫機能を吸収し、戦後はGHQの財閥解体で制限会社に指定された。1968年9月の藤沢市マンション分譲を起点に住宅事業の中心を月賦からマンションへ切り替え、1979年11月の新宿センタービル竣工で超高層ビル事業の足場を築いた。1998年11月にはSPC法（資産流動化法）の国内第1号登録を取得し、2003年4月にマンションブランドを「Brillia」へ統一した。" }, { "label": "課題", "body": "2011年12月期に純損失717億円と創業以来最大級の赤字を計上し、長期保有資産の含み損が一度に表面化した。2016年就任の野村均社長は都心再開発で大手町タワー・Brillia Tower池袋・Hareza Towerを竣工させ、2024年12月期は純利益658億円と過去最高を達成、2025年1月就任の小澤克人社長の体制へ継承された。三井不動産・三菱地所より中堅規模ながら都心案件の質で利益率を稼ぐ構造をどう深化させるか――1896年の住宅金融起源を持つ会社の現代的な試みが、創業130年目の節目で表れる。" } ] }, "references": [ { "target": "サマリー", "sources": [ "有価証券報告書", "日本会社史総覧 1995/11" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "target": "第1期", "sources": [ "日本会社史総覧 1995/11", "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "target": "第2期", "sources": [ "日本会社史総覧 1995/11", "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "target": "第3期", "sources": [ "有価証券報告書", "日経ESG 2021/12/16", "日本経済新聞 2023/04/28" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "target": "直近の動向と展望", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null } ], "quotes": [ { "text": "課題解決と成長で次世代デベロッパーへ", "speaker": "野村均", "source": "日経ESG 2021/12/16", "context": "", "url": "https://project.nikkeibp.co.jp/ESG/atcl/column/00006/121000098/" }, { "text": "歴史や風情を残す", "speaker": "野村均", "source": "日本経済新聞 2023/04/28", "context": "", "url": "https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC0781N0X00C23A4000000/" }, { "text": "およそ100年前に、今日の不動産担保金融や住宅ローンの原型を創り、それを基盤とした不動産業務を生んだ先見性は、注目に値する", "speaker": "日本会社史総覧（東京建物項）", "source": "日本会社史総覧 1995/11", "context": "", "url": null }, { "text": "商品企画の充実と営業力の増強を図るとともに、経営の効率化推進により、経営基盤を強化していきたい", "speaker": "東京建物（社是表明）", "source": "日本会社史総覧 1995/11", "context": "", "url": null } ], "number_basis": [ { "item": "設立時資本金（1896）", "value": "100万円", "sources": [ "日本会社史総覧 1995/11" ], "type": "書籍", "url": null }, { "item": "東建富士見ハイツ区画数", "value": "約700区画", "sources": [ "日本会社史総覧 1995/11" ], "type": "書籍", "url": null }, { "item": "座間ハイツ戸数", "value": "1,046戸", "sources": [ "日本会社史総覧 1995/11" ], "type": "書籍", "url": null }, { "item": "経常損失・純損失（2011/12期）", "value": "108億円・717億円", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "経常利益・純利益（2017/12期）", "value": "394億円・225億円", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "経常利益・純利益（2022/12期）", "value": "635億円・430億円", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "経常利益・純利益（2023/12期）", "value": "694億円・450億円", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "営業収益・経常利益・純利益（2024/12期）", "value": "4,637億円・717億円・658億円", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null }, { "item": "営業収益・経常利益・純利益（2025/12期）", "value": "4,745億円・781億円・588億円", "sources": [ "有価証券報告書" ], "type": "会社公式", "url": null } ] }